楼市逐渐回归理性,投资者接下来该怎么办?

刘磊房产评论 2017-11-14 16:08
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最近看楼市分析,大家习惯性的说“楼市已经进入了下半场”;下半场这个说法,现在恐怕不是那么精准了,种种迹象表明,楼市近“终场”,此轮疯狂上涨势头的熄火,或将对多套房持有者和炒房客带来影响。 一个疯狂的城市,开始出现抽离 说起楼市熄火的迹象,还是要从一个特殊的地方来看,那就是距离北京30公里的河北燕郊。

最近看楼市分析,大家习惯性的说“楼市已经进入了下半场”;下半场这个说法,现在恐怕不是那么精准了,种种迹象表明,楼市近“终场”,此轮疯狂上涨势头的熄火,或将对多套房持有者和炒房客带来影响。

一个疯狂的城市,开始出现抽离

说起楼市熄火的迹象,还是要从一个特殊的地方来看,那就是距离北京30公里的河北燕郊。此前燕郊被称为睡城,形象的说明了此地最初是作为进京人员买房的第一步:五环内买不起,太远的涿州、固安又不方便,燕郊成为了通勤和房价的平衡点;然而,随着北京与燕郊的交通越来越方便,其地缘优势也开始显现,炒房客介入这个地方,自2009年开始紧随北京走入了楼市快速上涨的通道。

很多人说,燕郊是北京的晴雨表,倒不如说,燕郊是炒房的晴雨表。为什么这么说?在过去8个月的时间里,河北省针对浪费,两次出台严格的限购,由此房价开始停涨;这说明,燕郊的房价并非由当地居民的实际需求支撑的(因为限购主要针对没有本地户口的购房者),燕郊的房价也与当地居民收入背离太远。也正因为如此,目前投资燕郊、且没有在限购开始时及时抛售套现的炒房客,很多已经“赔掉了首付”,二手住宅交易单价最高让了一万元。

房产投资的关键在于持有,长期持有;之所以燕郊一部分炒房客低价抛售,就在于前期投资没有做好财务规划,盲目扩大资产规模而忽略了现金流的保障;期望短炒、及时回款的炒房客,在限购的影响下无法保证自己的资金链不断裂,面对资金压力,无奈只能低出。

一个关键的数据,开始出现松动

为什么好好的炒着房,突然就没钱了呢?如果说限购是治标,那么限贷就是釜底抽薪了。资产去杠杆,也是监管层反复强调的,可是就是有人不当回事;现金贷、消费贷严查,有人还觉得不会到自己头上。别忘了,炒房客买房是为了卖,如果信贷收紧,没有人接盘,房价再高也是账面的;而炒房客每个月的负担贷款可是真刀真枪的,拖一段时间,谁都受不了。

信贷收紧也反映在M2的增速上。10月M2货币供应同比增速8.8%,增速创历史新低;而且,9月份M1同比增速与M2同比增速差为4.8%,10月份这一数据为4.2%,M1、M2剪刀差收窄,这说明监管层调控杠杆、防止资金脱实向虚取得成效。

一个时间的节点,可能还有更大的空间

炒房客黯然退场,是不是就该购房者出场了?莫急。从11月土拍情况看,多个地市出现土地流拍,连北京在土地市场火热了两年之后,再次出现流标。南京的土拍一样遇冷,住宅用地土拍均为达到最高限价,甚至两块住宅用地较同区域最高价每平方米下降5000元。

鉴于2015-2016房企大肆开工、疯狂拿地,加杠杆可以说已经到头了;鉴于借贷周期一般平均为2年,那么2018势必是大部分房企的兑付压力最大的一年;加上目前楼市降温中,大房企还好,中下企业想必现在就开始为明年的“还债大业”捏了一把汗。预计从春节开始,部分房企会集中降价销售以求奠定回款基础,以防年底整个市场都在冲量,导致银行发放住房贷款困难而无法及时完成交易。想要买房的不妨春节后关注一下新房市场。

总之,房子不是用来炒的,前期赚到了,就要及时收手,根据市场趋势重新做自己的财富规划;最忌讳就是刻舟求剑式的投资理念,以为过去买房挣了钱,未来还能挣大钱;搞不好钱没有挣到,之前积累的财富还要倒贴进去。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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