中央经济工作会议，两件事可以确定下来了。一件是前几天网传的20号首批北京市级机关将搬迁副中心的消息，这条消息今天被新浪证实了，通州区北京城市副中心12月20日将正式启用，中共北京市委、市人大、市政协“三套班子”都将在年底前率先完成搬迁工作，市政府机关将在未来分两次完成，预料总体带动40万人“东迁”。另一件事是今年度的中央经济工作会议的召开时间，比历年稍晚了几天，据凤凰网报道，知情人士透露，今年中央经济工作会议将于18至20日召开。前一件事，我们早前曾讨论过了，今天着重说后一件事，也是我自政治局开后后的这几天一直就想说的一个话题。

中央经济工作会议是个怎样的会议呢？与我们有什么关系呢？大家还记得“房子是用来住的，不是用来炒的”这个金句吗，这句话就是从去年的中央经济工作会议上来的，这句话后来被凝聚成四个字，即“房住不炒”，这四个字伴随了整个2017年的中国楼市。没错，中央经济工作会议就是为明年的经济工作做总的方向、定总的调子，房地产这块自然会涉及到。我们回顾这两年的“去困存”及“长效机制”，其实都是在当年的中央经济工作会议上定下来的。而在中央经济工作会议之前的几天，按照惯例，中央政治局往往会召开一个“定调会”，这个会在中央经济工作会议之前，参与的人数较少，但规格较高，是为不久后的经济工作会议“定调子”的。就在前几天，政治局的这个会就已经召开了，其中，涉及房地产领域的就只有一句话，即，“加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作”，就是这句话，将影响明年的房地产市场。

我们回顾2016年房价的暴涨，许多人把原因归咎到“去库存”，而这个“去库存”的政策就是在2015年的政治局专题会议上提出来的，所以才有了2016年的这个行情，你说这个会议的影响大不大？今年的政治局会议，涉及房地产的就三个关键词，“加快建设”、“住房制度改革”和“长效机制建设”。

“加快建设”之所以被关注，还是要说回去年的政治局会议，关于长效机制，去年政治局会议上也有表述，但其措辞是“加快研究”，原话是这样的，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，一相对比就能发现“猫腻”，去年是“研究”，今年是“建设”，可以得出，明年、2018年或许就到了长效机制的“施工期”，由理论的层面发展到落实的层面，由局部的试点发展到全国的铺开，这是措辞背后所反映的问题。至于如何“落实”、如何“建设”，这些具体的细节可能还要等中央经济工作会议上才能得出。

“住房制度改革”被外界认为是“二次房改”，其意义非常之大，排名前列次房改是什么时候呢？是20年前的1998年取消福利分房制，那个时候也是房地产市场化的开始，20年后，来到2018年，市场化的房地产制度也或许会有一些变化，业内一些有识之士认为是“二次房改”，其中，又属马光远先生的影响较大。但牵涉面大，且其重心必然是在“长效机制”上的，长效机制，我们此前也曾经说过，它既包括之前盛传的房地产税、租购同权等，也还会包括土地市场、交易环节、金融手段等多个方面，是一个整合体，而非单独的一个政策。过去我们把精力过多的放在了“房地产税”、“租赁房建设”等方面了，这是个误区。

“长效机制建设”，我们此前说的较多，这里，“长效机制”区别于“短效机制”，短效机制这个词可能是笔者较早“发明”的，笔者在3月份崇礼升级调控的时候就曾经抛出来这个概念了，目的也非常明确，就是要与“长效机制”做区分。具体而言，笔者在3月份崇礼升级调控的时候提出了“老三套”的调控手法，就是短效调控的具体手段、内容，直到北京3.17之后，“老三套”变成了“四限时代”、“五限时代”等，但都是短效调控的范畴。北京3.17之后，在全国还掀起了一阵“调控潮”，那次的调控潮也是短效调控。什么时候开始了“长效调控”呢，笔者在7月底的时候谈过，当时也是政治局开会，由此掀开了全国各地对长效机制的探索与实践，标志性事件就是广州方面的“租售同权”，熟悉楼市的朋友可以回想一下，是不是自8月份以后，全国各地关于“长效机制”的探索与实践才逐渐多了起来呢。

根据今年的政治局会议，明年既然以“长效机制”的落实为主线，反过来理解，是不是就意味着“短效调控”的措施要解除了呢？其实，笔者很早以前就曾经有个观点，短效调控的方式必然会逐渐退出，取而代之的是长效机制，短效调控的措施就是为长效机制在争取时间，利用短效的手段快速的将房价平息下来，给长效机制的推出创造好推行的环境，将来，房价如果继续平稳的话，长效机制的尝试初见成效之后，短效调控的措施或许就会“解限”，而短效调控的措施一旦解限，房价波动的矛盾就完全交给长效机制了，从这点来看，短效调控的措施是会解除，但也一定是一步一步、一点一点的“松绑”，核心的目的还是为了防止房价的大起大落、还是为了维稳房价。

但解除了短效调控后的房价是否会波动，仍然主要要看长效机制的实效如何，而具体的长效机制的措施都有哪些具体的内容，我们只能等待她揭晓“庐山真面目”。