备受关注的房地产市场再度迎来凛冽寒风。

重庆：新购住房2年内不得交易

南昌：获不动产证后2年才可转让

长沙：获不动产证后满3年后方可上市交易

南宁：二套及以上住房满2年方可转让

贵阳：购买新建商品住房3年内不得转让

石家庄：新购住房5年内不得上市交易

出台节奏如此统一，步调如此一致，明显是一次“有目的、有预谋、有组织”的高层部署。其中，绝大多数城市的调控方向也空前统一，即不同程度（2-5年不等）的强化限售。

 为什么是限售而不是限购或者限贷？ 

不同于往轮限购限贷为主的地产调控，此次是限售的全面启用，即通过限制二手房市场交易来稳定楼市。

限购限贷政策的主要目的是提高购房门槛和资金成本，会对刚性需求和改善性需求伤害较大。

限售政策则是提高了投机性购房的时间成本和机会成本，限售政策下，房子依旧可以买，但是不能随便卖，房地产的投机功能将持续弱化。

我们以两年禁售为例，一般从预售到交楼需要2年，交楼后一般几个月才能取得房产证，新政要求取得房产证2年后才能交易，等于购房者从掏钱买房到可以卖需要4-5年，期间就只能自己持有。

因此，限售是对快进快出炒房者的精准围堵。

 限售政策影响几何？ 

限制房地产的交易，不仅银行放款速度大大放慢，官方给交易备案的速度也显著放慢。加上限售、限购、限价、限贷、限商，就是要给楼市“按下暂停键”。

为什么要给楼市“按下暂停键”？因为重要会议即将召开，而楼市去库存已经基本完成，现在需要进入补库存阶段，全国商品房平均消化周期只有5个多月，商品住宅消化周期只有3个多月。在这种情况下，为了防止楼市出现恐慌性购房，必须让楼市“暂停”。接下来楼市成交量将锐减，开发商的业绩至少在未来半年会受到严重影响。

黑色星期一来了！

9月25日一开盘，深沪港三家交易所的房地产股就出现了暴跌行情。

到下午收盘，在港股主板市场跌幅前60名中，内地房地产股超过一半（见下图），其中中国奥园下跌接近19%，佳兆业下跌接近16%，合生创展下跌接近14%，雅居乐、龙湖地产下跌超过11%。

在深沪A股市场，房地产板块也跌幅排名前列，接近2.5%。其中万科跌幅达到了6%，四只地产股跌幅超过9%。

这场暴跌跟两大因素有关：

排名前列，此前地产股出现了较大涨幅。其中在香港上市的内房股很多今年以来涨幅超过300%，带动了A股房地产板块的显著反弹。由于获利丰厚，所以一有风吹草动，必然引发获利了结盘的涌出。

第二，限售、限购、限价、限贷、限商，就是要给楼市“按下暂停键”。主要措施是限售。而上周，北京和深圳都上调了首套房贷的商业按揭利率上浮幅度，目前9折利率彻底消失，首套房基本上要在基准利率基础上上浮5%到10%。也就是说，楼市在“定向加息”。

第三，M2连续第七个月增速放慢，增速已经创下了历史新低。我们知道房价的本质就是货币现象，货币的超发导致了房价一路猛涨，货币的泡沫造就了房价泡沫。中国公布了8月份M2的数据，这个数据一出来，远远低于大家预期，因为8月份M2同比增速只有8.9%，跌破了9%，这次M2增速已经创下了历史新低，而且是连续第七个月增速放慢，这必然极大的压制中国的投机，极大的压制房地产上涨。

       第四，美联储缩表是这次大跌的因素之一。这个不是直接因素，因为美联储宣布缩表以来，今天是第三个交易日。至于标普下调中国主权和企业信用评级，对市场的确有影响，因为这会提高中国地产企业的海外融资成本。

利空加上此前获利丰厚，所以市场里房地产股抛盘汹涌，一场股灾俨然显现。