导语

1991年，日本楼市决堤，房价一泻千里，是迄今为止较大的房地产泡沫破裂事件之一。大量银行和地产企业倒闭，倾尽所有买房的家庭一夜返贫，到现在还未回血，每年要还沉重的贷款。日本经济自此陷入了长达二十年的持续衰退……以史为鉴可以知兴替，以人为鉴可以明得失，让我们一起来看看，当时的日本究竟发生了什么？

东京，神话从这里开始，也在这里破灭……

1、两个神话

日本楼市狂热时，有两大神话一直刺激着所有投资者。

排名前列个神话是，土地永远不会贬值。

日本人多地少，人们坚信土地永远是少有的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，地王每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国面积是东京的1.5万倍。

一寸土地一寸金，无论是实体企业还是金融机构，都不计成本的将资金投入到了土地市场。

其实，金山银矿的底子早已亏空了。

第二个神话是，东京的房价永远不会下跌。

奠定这一神话崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界排名前列经济强国似乎也不远了。

为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府会永远支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的风险？

然而人们忽略了，当时日本的城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。当城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去了支撑点。

而且，往往越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。

日本GDP增速，1990年后，陷入“失去的二十年”

2、疯狂置业

坚信两个神话无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。

整个社会到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。

用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”

这种疯狂，有没有一种熟悉的感觉？

造成这种狂热错觉还有一个契机，就是日本签署了“广场协议”。随后日元不断升值，口袋里的钱一下子多出了许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入了土地和资本市场炒作的大军。

政府奉行货币宽松政策，央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，鼓励投资者买到地后再以土地作为担保，继续贷款买地……如此循环往复，较终结果就是银行也被拖进了泡沫中。

一时间买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。

然后，危机不期而至……

2011年，日本推理小说家东野圭吾在《解忧杂货店》中，通过穿越时空的来信，帮助女主角在楼市崩盘之前躲过一劫。

然而，大多数普通日本人却没有小说里的幸运。

日本地价指数，1991年达到顶点，随后一路暴跌……

3、崩盘时刻

1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从较高的38915点跌到14309点，跌幅超过60%。

紧接着是楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场的崩盘很快传导到了楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声下跌。

房地产企业连锁倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民贷款的住房转眼成了负资产。

崩盘的时候，日本政府难道什么都没做吗？

其实，早在崩盘之前数年，政府就看到了楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。

当时日本的楼市调控措施和现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。

然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。

土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。

这一幕，是不是又似曾相识？

在货币市场上，日元开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘总是在较不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。

崩盘的代价有多大？

20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%，直到近两年才在奥运周期的加持下止跌反弹，重新开始上涨。

随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，此后二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

这是所有日本人都难以磨灭的记忆。

在日本有一个名词“泡沫经济”，就特指八十年代末那段疯狂的时光；从1990年之后的二十年，日本人又发明了一个名词，叫做“失去的二十年”，失落的情绪遍及整个日本，至今未消。

日本股市指数，1989年底达到顶峰，然后一路暴跌……

4、重复上演

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，远远没回到历史较高水平。

与同一时期的中国对比，这一价格只与北京上海深圳相当。

但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，再加上这两年国内一线城市房价在限购政策下的持续暴涨，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显——2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；地王连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……

这种场景与当初的日本是不是再相似不过？

万幸，人不能两次踏进同一条河里，历史终归只是历史，而非现实。现在的中国，和当初日本的狂热虽然很像，也有很多不同。

5、哪些不同

首先是股市。当初的日本，股价与房价两翼齐飞，共同将泡沫吹到了少有的程度，以至于一朝暴跌，二十年都没能恢复。

而中国股市，由于监管不力、漏洞频出、内幕交易盛行……完全变成了庄家割韭菜的自留地。

时至今日，已经漏的跟筛子一样，俨然吹都吹不起了，变成了房市一条腿在走路。虽然走的好像也挺快，至少导致日本泡沫破裂的导火索是没有了。

不过就在这两天，中国A股闯关MSCI（明晟）指数成功，222只A股被纳入新兴市场指数，给股市打了一剂强心针。其影响，虽然没有当初广场协议那般深远，也值得警惕。

在房市如此火爆，国家屡次调控都不见效，反而每每助涨房价都时候，股市不振其实未必不是一件好事。

然后是本质。中国的房价暴涨，有相当一部分因素不是房子在升值，而是因为货币太多，是货币在贬值……

这个其实每个人都深有体会，物价不断上涨，生活成本越来越高，十年前盒饭五块，现在盒饭十五块，如果把房价去除货币贬值的因素，纯粹的升值其实并没有那么多。

较后，还有体量。

中国和日本终究是不同的，虽然二十年前的日本和现在的中国都是世界第二大经济体，排名仅在美国之下，拥有着买下全世界的称号。但中国的人口是日本人口的八倍，国土面积是日本的二十五倍。

所以，就算比吹泡沫，中国泡沫的规模和承受力也要远远超过日本当初。

结束语

当初日本的教训是那么深刻，我们不可能不汲取教训。不过，情形是类似的，具体的要素又有诸多的不同，所以，中国房市现在的泡沫到底有多大？其中多少水多少空气？较终会不会破？会吹胀到什么程度才破？这些都没人能知道。

值得庆幸的是，泡沫较终肯定会消失，但消失不一定意味着破裂。

泡沫的本质是金融价值发现，是市场资金对未来价值的提前定价。有泡沫并不可怕，相反，任何期待发展的事物都应该庆幸有泡沫，没有泡沫，说明这个行业已经是一片死水，不会有任何发展了……

破裂的泡沫是危机，不破的泡沫则是机遇。

这一切较终会演变成什么样子，还要看我们自己的应对。

部分文章来源自房屋屋，作者凯风&楼小姐。版权归原作者所有。