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作者：品牌市场中心【美豫投资研究团队】

金九银十楼市凉了？

与往年金九银十楼市销售旺季相比，今年的九月十月楼市销售降温，还出现一系列开发商打折、购房者维权等现象。

市场遇冷，令不少开发商不得不打折、降价加紧出货，回笼资金。上海远郊、上饶、厦门等多地都出现了打折降价，以及业主打砸售楼处的“盛况”。

（图片来源于网络）

较吸引眼球的非万科莫属，厦门万科白鹭郡原价500万的精装，改了个毛坯，就降到了不到300万，闻讯赶来捡漏的购房者让白鹭郡售楼部交通瘫痪，3天内几乎售罄。

当然，楼盘降价打折，就不可避免的引来前业主们的维权，可以说，哪里的楼盘打折了，哪里的售楼处就会遭到已经购房的业主们的围攻、甚至打砸。

（资料来源：Wind）

从数据上看，二三线城市明显遇冷，销售面积环比降幅明显，令房地产市场整体在九月哑火。但是另一方面，一线城市的销售仍旧保持着向好的态势，在限价政策不放松的预期下，一手房价得到有效抑制，开发商也在加速开盘以缓解资金压力，而相对较为合适的新房房价令购房者跑步入场。

可以看出，即使房地产大环境不佳，利空消息频出，二三线城市已经开始面临较大的销售压力，未来风险在逐步积累；但在价格受到一定抑制的情况下，一线城市购房需求依旧旺盛，预计一线城市暂无明显的价格下行压力。

二三线开始入冬了，但是一线尚未感到明显的凉意。

现售试点

在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后，现房销售试点就亮相了。

2016年6月2日，深圳龙华出让当年排名前列块商住用地（A816-0060地块），按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

目前，该项目已进入施工收尾阶段，据悉，金茂项目预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市。

不过，全面现售上不可能是短期就能够实现的，很多房企仍处于高周转的模式之下，突然实施现售会显著抬升房企成本和供给压力，不利于房价的稳定，对市场有害无益，必然还需要一段时期的过度、适应和转变。只是，预期已经出现了，未来取消预售制度并非不可能成为现实，从地产股的表现来看，这种预期对地产市场不可避免的带来了降温效果。

征空置税

近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

仇保兴指出，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

征收空置税对于抑制地产投机无疑会起到不小的作用，但是目前来说，这还只是一个初步的想法，未来具体如何界定房屋空置、外出务工人员家乡的房屋空置是否征税等细节还较为复杂，也需要一定时间才能够推出。

但是，无论是取消预售、还是征收空置税，对与给地产市场降温，抑制投机等方面起到了预期调节的作用，避免未来政策突然转变对市场带来巨大冲击，有利于逐步建立房地产长效机制，令市场回归理性，回到健康的轨道上来。

万科为啥一边哭穷，一边吃肥肉？

9月底，万科这种房企巨头居然都打出了“活下去”的口号。让人不得不担忧地产行业的未来。

（图片来源于网络）

万科今年预计回款6300亿，但是到了8月只完成了不到50%，内部风险提高；而且经济下行，政府又严控房地产的背景下，外部风险也不容忽视，但是高喊“活下去”的万科，就真的到了山穷水尽快要活不下去的时候了吗？

显然不可能，房地产黄金白银时代即使宣告结束，也只是意味着房地产“躺着赚钱”的时代过去了，未来或许难以再有爆发式增长、和巨大的利润空间了，但是回归合理、稳定的增长还是长期趋势。

（数据来源：中国指数研究院）

万科也并不是认为地产到了较黑暗的时刻，因为哭穷的同时，万科还在大口大口的吃肥肉。万科近期默默开启买买买模式，三季度拿地458.7亿元，而恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和不过477.5亿元。

（数据来源：中国指数研究院）

而且，通过万科的拿地金额和拿地面积来看，不仅主要集中在长三角和环渤海地区，而且均价不菲。也就是说万科的态度，很可能是逐渐收敛、聚焦在热门地区一二线城市的优质土地资源。

（资料来源：Wind）

以香港房价为例，尽管经历过几轮明显的下跌，但是长期趋势是持续向上的。且长期来看增幅明显是跑赢通胀水平的。

（资料来源：Wind）

从美国几个城市的房价指数，可以看到，纽约这种国际先进大都市的房价指数相对更稳定，在金融危机发生后也是较抗跌的。

这主要是因为，不同于普通城市土地供给空间较大，核心城市的土地供给受限较为严重，需求相对旺盛，因而长期呈现易涨难跌的趋势。

那么，即便未来房地产市场进入寒冬，北京上海这类较核心一线城市的房价的抗跌能力也会相对二三四线的城市较强，并且长期会呈现稳定上涨的趋势。这或许也是万科收敛、聚焦到更加核心优质土地的重要逻辑之一。因为对于房企来说，就算冬天来了，也不可能不吃不喝过冬，仍旧要运转下去。简而言之，万科此举很可能是在储备较好的肉留着过冬。

大浪淘沙

今年地产行业可谓是屋漏偏逢连夜雨，调控不断趋严，且没有放松的迹象；取消预售也并非空穴来风，已经在逐步试行；甚至空置税的征收也已经有“内部人士”开始放风试探了。

种种迹象显示，房地产将迎来寒冬。

从国际经验来看，房地产在金融危机中都扮演着重要的角色，而目前国家已经意识到并且重视房地产高速发展带来的一系列问题，为了防范系统性风险，让市场回到健康发展的轨道上，未来房地产还将会有更多政策陆续出台，近几年房地产不仅很难再有大涨的机会，甚至还有回调的风险，在这个过程中具有较为优质土地储备、资金实力雄厚、适应和应变能力更强的房企就会有更大的机会熬过冬天。

对房地产行业来说，未来几年将是一个大浪淘沙的时代，利用较为严酷的政策和环境淘汰掉部分相对劣质的房企，留下更加优质的企业，清理整顿之后留下一个更加规范的房地产市场。

对于企业来说，优胜劣汰的时代来临，需要在战略上进行一定调整，从而适应、并有能力度过这个冬天。比如，聚焦更优质抗跌、具有长期价值的土地储备；增强自身融资、资金周转的能力以避免资金链断裂；发展长租公寓、租赁住房等新业务；甚至转型。

对于刚需购房者来说，该买的还是要买，即使短期可能存有风险，但是房价长期趋势仍是上涨的；对于中长期投资者来说，在房价低迷时期也是布局长期投资机会的较佳时机；对于追求短期高收益的投资者来说，就要提高警惕了，房地产很可能将迎来风险上升，收益下滑的一段时期。需要注意的是，无论是刚需还是投资，尽量选择城市、地段、开发商、质量等都较为优质的目标，以降低风险，并保证未来长期的升值潜力。

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