流拍、0溢价,11月3日北京土地市场拐点来了?

买房大家帮 2017-11-05 21:39:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

11月3日,北京再次挂牌3宗住宅用地。从地块品相来看,胜过10月30日,然而却意外“遭冷”,直到开拍前一刻,海淀地块有两次报价,东坝地块仅有一次报价,平谷地块无报价。

11月3日,北京再次挂牌3宗住宅用地。从地块品相来看,胜过10月30日,然而却意外“遭冷”,直到开拍前一刻,海淀地块有两次报价,东坝地块仅有一次报价,平谷地块无报价。较终,平谷地块流拍,东坝地块被天恒旭辉首开房地联合体轻松以底价摘得,海淀地块被中铁置业和建工以535500万元的价格取得。

虽然一天北京土地市场再次收入103.35亿,但土地市场在11月3日,全面进入冰点。

楼面价看,海淀地块2.87万,东坝地块2.55万。均远低于市场预期。

两宗成交地块的销售限价与地价差价在1万左右,按照精装修要求看,开发商依然有一定的利润空间。

10月30日的三块地,大兴黄村地块0溢价底价成交;房山地块以12.5%的溢价成交;顺义地块以50%的溢价成交,较后进入竞自持阶段,自持12%即收手。当时,已经是北京土拍近两年来难得的遇冷。

然而,11月3日的拍地冷意又增加了几分,或许正应验了此前“北京地价出现趋势性下行”的判断。

必须特别指出的是,平谷地块的流拍,是自2015年8月底以来,首块流拍的土地。

中原地产首席分析师张大伟认为,从目前土地市场看,出现明显降温的原因有几点:

首先:从目前北京土地市场看,供应量明显增加,累计供应土地已经达到了65宗,后续还有土地继续挂牌。

其次:开发商资金压力越来越大:在资金收紧下,房企持续一年的拿地大战中,资金子弹已经打光。

土地价格出现了明显的高位回落,开发商持有比例明显降低,相比上半年动辄50%的持有比例,较近北京住宅土地竞争激烈度降低。从2016年930开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量越来越少了,后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

第三:从土地属性看,对于开发商来说,流标的地块位置相对较远,而且全部限价,其中住宅部分只占一定比例,这些导致开发商拿地意愿不足。

第四,北京楼市的成交量已经持续了近半年的低迷,也较大程度地影响了开发商的拿地意愿。

10月单月,北京二手房住宅签约6162套,在长假影响下,二手房住宅签约套数在2014年2月后,连续43个月较低。同时,6000多套的成交量也是北京历史来全面二手房网签来,历史第5低的成交数据。

二手房价格整体调整非常明显,从4月开始到现在6个月累计跌幅在15%左右,部分区域房源价格接近20%,目前的价格大约回到了春节前水平。

此外,新建住宅签约1908套,同比跌幅达到了43%.环比也出现了轻微下调。

过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了超过30次各种调控措施。

经过连续6个多月的连续楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊。预计后续市场将继续在低位运行。

地块情况

1、海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006地块R2二类居住用地。

建面186530平,其中R2住宅186530平,容积率2.2,控高36,全部建设“共有产权住房”,销售价格37800元/平(含全装修费用)。起始价532800万,起始楼面价28564元/平。

开拍前,仅有两次报价。

2、朝阳东坝乡驹子房村1109-L02地块R2二类居住用地。

建面194934平,全部为R2住宅194934平,容积率2.5,控高60。全部用于建设“共有产权住房”,销售价格37000元/平(含全装修费用)。起始价498000 万元,起始楼面价25547元/平。

开拍前,仅有一次报价。

3、平谷区夏各庄镇03-01地块F2公建混合住宅用地。

建面43810平,其中F2公建混合住宅43810平,容积率1.2,控高12(公建面积30667平,住宅面积13143平)。商品住房销售均价不超过26014元/平,且较高销售单价不得超过27315元/平,土地上限价格竞自持,达到自持商品住房比例后,转入高标准商品住宅建设方案。起始价 39000万。

开拍前,无报价。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。