尽管负债累累、安全事故频发，2018年并不顺心的碧桂园（02007.HK）销售业绩依然亮眼。

2019年1月4日，碧桂园发布公告称，公司2018年权益销售金额和面积分别为5018.8 亿元和5416万平方米，同比增长 31.25% 和 23.06%。

此前，恒大和万科也分别发布2018年销售业绩数据，恒大全年销售 5513 亿元，销售面积 5243.5 万平方米，同比分别增长 10% 和 4.25%；万科 2018 年合同销售额和面积分别为 6069.5 亿元、4037.7 万平方米，同比增长 14.5% 和 12.3%。

或许很多会误认为，碧桂园的销售金额不如恒大和万科。实际上，早已稳坐全国排名前列的碧桂园对外的公布的是权益销售金额，而其他房企公布的是流量销售金额。有机构预测，如果按流量销售金额计算，碧桂园全年的销售金额约为7300亿元，比恒大和万科高出约2000亿元。

在行业下行的2018年以及的房企偿债高峰期的到来，很多房企都开始勒紧裤腰带，并且加大融资力度。碧桂园也不例外，过去5年年均复合增长率高达51%的碧桂园现如今已不再对规模过于苛求，而是转向于对现金的渴望。碧桂园对营销的考核不再是销售额，而是权益回款、经营性现金流。

2018年11月22日，碧桂园公告称将发行78.3亿港元的有抵押担保的可换股债券，利率为4.5%。2018年上半年，碧桂园的加权平均借贷成本也仅为5.81%，而2018年10月中国恒大发行的18亿美元优先票据，利率超过13.0％，恒大集团董事长许家印及其附属公司更是认购半数，碧桂园的融资成本远远低于恒大。

一方面，碧桂园要着手解决公司债务问题；另一方面，作为国内较大住宅开发商碧桂园还要解决工程事故问题。

2018年4月，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，一死一伤；6月，碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌，1死9伤；7月份，河南省安阳市碧桂园在建工地发生火灾，同月杭州萧山项目地基裂痕，路面塌方，安徽六安活动板房轰然倒塌，6人死亡；8月，启东碧桂园中邦上海城二期工地内发生火灾……

高速周转的碧桂园“意外”不断。

强调高周转，毛利率创5年新高

1992年的杨国强（碧桂园主席）还是个建筑承包商，这一年中国的房地产投资较上年同比增加了117%。彼时顺德碧桂园的开发商由于排名前列期销售情况一般，其中一个股东准备退出，杨国强大胆地作出了接盘的决定，并用低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地进行开发。

恐怕荒地是大多数房企所不会优先考虑的地块，不仅区位不利，还将会使公司投入建设的成本急剧升高，但是杨国强不仅用低价拿下了这一大片荒地，还兴建4000套别墅和洋房，并以“碧桂园”命名，由此进军房地产。

2001年开始喊出“50万元就可以住别墅”的口号，并创下“一分钟销售一套别墅，一天拿下7.5亿元销售额”的神话，其中大部分都是瞄准了四五线城市的土地开发，以甚低的价格购入土地并打造一个“五星级”的家。

“超低成本的地价和较庞大的土地储备”成为碧桂园一直较引以为豪的筹码，并形成了一套碧桂园自有的组合拿地策略。

2018年，碧桂园分别以3950万元和4500万元竞得天门经济开发区面积为3.54万平方米和5万平方米的两个地块，单位成交均价价分别为1117元和901元；其在仙桃市沙嘴办事处八纵渠路西侧的仙地竞得两块地块，单位成交均价分别为2900.51元和2900.54元。

土地市场分为一级和二级市场，在一级市场上，碧桂园主要以直接招拍挂、三旧改造、一二级联动、勾地等意向性拿地。而在二级市场上则通过土地使用权转让、联营合作开发、股权类合作和代管代建＋品牌输出的方式取地。

多元化的拿地策略不仅能大幅降低成本，还可以实现“在较短时间内拿到较多的地”的效果，以便为碧桂园高速周转的生产与销售计划作支撑。

杨国强曾透露过，项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金。也就是说较快不到半年就可以完成一个周转周期，达到快速回笼资金的效果，进而进行下一个项目的投入建设。

把建房子当成了流水线上的产品一样生产。从2014年开始，碧桂园销售楼款现金回笼首次破千亿，达1058亿元；2015年，碧桂园第二次实现现金回款过千亿，为1170亿元；

到了2017年，碧桂园房地产销售现金回款更是超过5000亿元，并实现净经营性现金流约240.8亿元，继2016年后再次实现经营性现金流正流入。

总的看来，碧桂园的高周转一方面靠的其“快准狠的操盘速度”，即多元化的拿地策略和标准化的生产模式，而另一方面则要依靠不断回笼的资金，缺一不可。

2018年上半年公司销售金额4125亿元，已完成2017年全年销售额的75%。不仅如此，2018年上半年，碧桂园的营业收入1318.94亿元，较2017年同期提高了约70%。同时，公司2018上半年实现的毛利率也是近5年来较高，达26.52%。

杠杆水平高位运行，短期偿债能力较差

碧桂园期间费用率近五年来大体上呈现出一个下降的趋势，截至2018年6月已降到了7.76%，创近五年新低。

在不断提升市场占有率的同时，碧桂园却能做到期间费用的降低，表现出碧桂园在精细化管理、稳抓成本和控制支出方面的能力确实优秀。

2018年上半年，碧桂园的加权平均借贷成本为5.81%，对比2017年底上升了59基点。碧桂园通过执行若干息率管理来降低利率风险，其中包括严密监察息率，并抓住良好的议价机会为原有贷款再融资或订立新的银行贷款。

截至2018年6月，碧桂园扣除预收账款后的资产负债率为84.74%，高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数79.71%，同时较2017年同期上升了约3个百分点。

其中值得一提的是，碧桂园截至2018年6月份，其资产总额达到1.4万亿元，相比2017年末，半年内增加了3534亿元，增长速度惊人。

相比于一直在高位运行的资产负债率，2018年上半年碧桂园的净负债率表现相对好些，为59.53%，仅稍高于100家房企1/4分位数57.69%。

2013年到2018年上半年，碧桂园调整后的速动比率在“1”上下徘徊，2018年6月末为1.05，高于标准排名统计的100家上市房企中位数0.99，表现中规中矩。

截至2018年6月，碧桂园手持现金及现金等价物共约1964亿元，扣除预收账款后的流动负债约达到5792亿元，其调整后的现金比率为0.34，低于100家上市房企的中位数0.36，体现出碧桂园较弱的短期偿债能力。

标准排名以“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”来衡量碧桂园的长期偿债能力，在2013年到2017年，碧桂园的长期偿债能力指数分别为0.31、0.36、0.48、0.32、0.22。

从较近5年的数据可以看出，碧桂园的长期偿债能力正在慢慢减弱，公司债务负担越来越重。以2018年6月，碧桂园负债总额为1.26万亿元，较上年同期增加了80%。

高周转发展下的隐患

2016年，碧桂园投资1000亿美元，在马来西亚携手Sasaki等国际知名团队打造的可容纳几十万人口的智慧生态大城，名为碧桂园森林城市，宣称不仅仅要让城市回归森林，更要让城市与森林有机互生。

国内市场，碧桂园同样注重绿色发展。在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，碧桂园以79.55的综合得分，与中国恒大并列该榜单第四名。其中，碧桂园开发的绿色建筑二星和三星面积高达299.7万平方米，这个成绩在所有地产公司中排名排名前列。

26年来，出身在广东顺德一个小村落的杨国强，靠着独到的眼光和运筹帷幄的运营能力带领碧桂园一步一步壮大，成为当前国内较大住宅房地产企业。

2010年7月，职业经理人莫斌任碧桂园执行董事、总裁，并用了3年时间，带领碧桂园跻身与“千亿房企”行列，事至今日，碧桂园年销售额正在朝“万亿房企”挺进。

但是，在碧桂园高速奔驰的同时，也暴露出一些隐患。高速周转固然能在短时间内获得更多的收益，而在过份强调业绩的同时，打压却是一线的建筑工人和销售人员，多年来不停爆出碧桂园员工实名吐槽集团的新闻。

再加上接连不断的安全事故，碧桂园的速度看起来有些不踏实。在2018年半年报中，主席杨国强对此作出了反省，表示集团对安全的重视程度不够，碧桂园正在重新审视公司的管理系统，宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平。

希望碧桂园能兑现“社会因我们的存在而变得更加美好”的承诺。