房价上涨因素时刻在变,十年后的房子到底会如何?

刘磊房产评论 2017-11-15 14:45
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最近燕郊房子出现下跌的消息,在买房人中产生了两种截然相反的观点,一种是房子真的不行了,一种则是未来还有希望,会有报复性上涨。不容否认的是,过去依靠房价高速上涨,一部分人获得了财富,但未来房价是否还有创富的机会呢?首先我们应该反思过去十几年,房价究竟是为什么涨起来的。 首先,房地产市场化刚刚开始的时候

最近燕郊房子出现下跌的消息,在买房人中产生了两种截然相反的观点,一种是房子真的不行了,一种则是未来还有希望,会有报复性上涨。不容否认的是,过去依靠房价高速上涨,一部分人获得了财富,但未来房价是否还有创富的机会呢?首先我们应该反思过去十几年,房价究竟是为什么涨起来的。

首先,房地产市场化刚刚开始的时候,我们的房子是供不应求的。那时候福利分房,什么样的房子都有,甚至有四面不透光的平房,即便如此,也是为了这样一套房而争破头;归根结底,那时候房子的修建与土地的开发都是公家主导,积极性差的远,建造的房屋数量也远远满足不了人们的需求。即便是房地产市场化、大肆开发以后,人多房少的局面也不是一朝一夕就可以解决的。

其次,广义货币M2增长,推动了投资市场的活力。如果单说M2增长让币值缩水,也不全面,毕竟货币发行量要与商品总价值相符,货币少了也不是好事;随着经济发展,M2增速加速,居民担心财富缩水,房产投资则是闭着眼都能赚钱的投资项目。过去十几年,房地产虽然有低谷,但整体看,在大的需求方向下,只要是自住购房的都没有赔钱的。

第三,总说美联储加息如何如何,原因就在于改革开放以来,中国走向世界之后,中国走向全球市场,外汇储备增多,人民币升值,国际热钱通过投资人民币资产获利。加之国内制造业当时还是起步阶段,多为初级环节,利润率不高;相比而言还不如买房,甚至连央企都涉足楼市了。第四、城镇化过程中,需要更多房子。不管是进城务工人员,还是城中村改造,城镇化进程改变很多人的身份;别小看这个过程,它彻底把农民从土地上剥离;就拿城中村改造说,虽然给了三套房、四套房,但是考虑到一家有两个以上的子女,所以分得房产基本上自住,而子女的下一代,则需要自己去购买住房;如果他们都是集体土地的所有者,子女成年是可以分得宅基地的,或者在原有宅基地上扩建,不需要买房。所以说,城镇化进程,实际上是扩大了房产市场的需求,需求推高房价。以上,是房价涨起来的基本原因;我们回顾历史,不是为了八卦,或者喟叹当年我要是买房就好了之类的话,而是以史为鉴,知未来兴衰更替的变化规律;真正的着眼点,是要看到未来房价还有没有希望继续上涨,即使上涨,和你有没有关系。

我们就说上海,十年前买房,上海房价也就是万元出头,那时候年轻人月薪3千到5千,两个月不吃不喝能买起房,家里努努力凑个首付,买个一室一厅慢慢还月供去了。

如今,上海7万、8万的房子比比皆是,按道理说现在月薪3万4万,就和十年前一样了;问题是别说三四万,刚刚入职场的毕业生,如果月薪到了五位数,那都是很成功的了。房子价格离实际购买力越来越远。

因此,父辈以房为富、以房创富的思路不用变,要变的是筛选项目的观念:首先,要买得起,否则都是空谈;其次,要有长期持有的可能,包括资产安全、产权期限,未来财富变迁会不会影响到投资品等等;再从持续性考量,租售同权、房住不炒的决心,让房价失去了疯涨的基础。

可以说,十年前买房创富,没问题,十年后房子还能不能带来财富呢?之前房价上涨的因素都在变化,我们投资者也唯有用变化的眼光去考量市场,才能在未来财富保卫战中,立于不败的高地;如果还按照过去的经验盲目扩大房产规模,连“十八线”小城市都不放过的话,那未来财富可能也会跟你玩起躲猫猫的游戏了。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,房产投资炼金术课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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