申购比17：1，你关心的这个共有产权项目正商明苑将于12月27日17：00前截止对申购结果的复核申请。小狐焦推测，这个丰台目前不多还能买的共产项目，不出意外将于2月份正式开启摇号选房！

小狐焦每天都能收到不少询问关于共有产权及限竞房项目的问题，置业群里的讨论也是此起彼伏。眼看着申购比64:1的石景山共产项目玉景阳光上周六选房2居室小户型秒光，丰台限竞房西城天铸小户型去化高至97%，大兴中海云熙单次开盘去化套数创2018三季度以来限竞房市场记录，小狐焦也为咱们申购了正商明苑的小伙伴们着急！（项目施工现场周边↓）

置业共有产权房还是限竞房？（解答附在文末）我想这个问题戳中了不少手头资金不充裕的刚需一族们的内心。这一站，小狐焦先带大家看看正商明苑，项目有何特色？它的周边配套和户型究竟怎样？

Part 1 交通

正商明苑位于南四环边的丰台槐房路，小狐焦实测，下了地铁4号大兴线新宫站A号口，步行约800m到达项目所在地块。地铁出行确实方便，800米的距离也算名副其实的临铁盘。值得一提的是这个新宫站站点非常大，正在修建中的19号线和地铁机场线（预计2019年通车）未来将在此与4号线交汇，新宫站也将作为始站投放使用！19号线一期规划南起新宫站，北至牡丹园站（10号线站点），跨越丰台、西城和海淀3个内城区。设置的10个站点中，有8站为换乘站，2020年就能实现通车！未来小区的业主日常往返内城上班，周末休闲娱乐都会更加便捷。

除了地铁外，项目周边公车路网也很发达。光是从地铁口走到项目门前的这段路，就看到了2个站点。1公里内可搭乘的交通线路也是多达17条，其中小区门口的343路更是直达北京南站。自驾出行，沿着南苑西路往西北侧直行1.6公里可以直接上京开高速，避开早晚车流高峰畅行四环五环。总的来说，项目周边交通配套还不错，临铁800m，未来三地铁线交汇，公车路网发达，自驾出行直通南四环。

Part 2 配套

商业：刚出新宫站，小狐焦就看见了近处的万达广场，没忍住就进去转了转，餐饮娱乐商超那是应有尽有！不说别的，负一层的永辉超市就能满足日常生活必须品的消费~

虽说周边有些成熟社区，自然基础生活配套不会太差，但是小编在项目四周逛了逛，硬是没找着除了万达的任何，挠头自问：这还是临铁房吗？深感与同为四号线的公益西桥站周边（见下图）形成鲜明对比。好在正商明苑往西2公里有一个有名的新发地蔬菜市场（353路公交可达），里面的蔬菜水果很便宜很新鲜！可以一夸！可惜的是，其他商场比如马家堡荟聚购物中心、花乡奥莱村、乐家购物中心就要三公里往外一点了。

教育：教育资源可以说是丰台区的通病，新宫板块更是无话可说。小狐焦从土地出让公告上发现，正商明苑配有基础教育用地。2公里范围内，2个幼儿园，一个槐房路小学，南苑中学从项目过去自驾要个3公里。基本的教育需求能满足，但还是想吐槽一声周边教育资源一般！

医疗：较近的三甲医院天坛医院新院区距离项目有个4.5公里，其神经外科也是相当有名气了！项目周边多为一些小的社区卫生服务站，项目门口约200米处就有一个，但它长下图这样…

Part 3 户型

正商明苑一共七栋楼，999套房源，推出A/A改（89㎡）、B/B改（88㎡）四种户型，皆为2居，其中A户型409套、A改户型90套、B户型410套、B改户型90套。

A/AG户型，典型的“刀把”户型，乍一看就不舒服。A户型是南北朝向，AG户型东西向，明厨明卫，但通风和采光有待考究。A户型南向的采光面只有一个，还位于主卧，阴天或是下午晚些时候主卧与客厅拐角处基本就暗了，通风肯定也是比不过方正户型。AG甚至没有南向采光面，主卧还面临西晒的问题，通风小狐焦就不评价了！

B/BG户型缺点1，暗卫设计且不干湿分离，卫生间会比较潮湿。缺点2，功能间布局上不如A的两个户型，没有做到动静分区，卫生间离主卧的距离也太远。但这两个户型较方正，而小狐焦是比较喜欢客厅南向的户型。BG户型全朝西，B户型全朝南，两个户型除了朝向没有太大区别。

总的来看，正商明苑没有全明户型。和选房结束的丰台另一个四环共有产权项目槐新雅筑相比，正商明苑5号楼东西朝向让人头疼。两个项目A户型的功能间布局上有所差别，正商明苑更优；B户型基本一致。小狐焦推荐正商明苑的B户型！

Part 4 价格

正商明苑含全装修费用销售均价35000元/平方米（根据具体楼层、朝向在±5%的范围内调整销售价格）。也就是说，按照3.5万元/平（含装修）计算，较高总价仅需327万。对比四环、新宫板块动不动就千万起的新房价格，不能再美丽了。

新房这边，项目往南大概2公里，改善盘泰禾金府大院、天恒天悦壹号的均价都到了8万起。虽说这两个项目主打改善大户型，不具可比性，但这样的价格也一定程度反应了板块的价值，未来可期！

周边二手房方面，2005年建板楼翠海明苑90余平两居均价55109元/㎡，2010年建的塔楼南庭新苑68㎡的小二居总价都要380万。90㎡以下户型的二手房售价基本都在5-6万/平之间。

四环边地铁旁，含装修均价只要3.5万。综合周边二手房及新房来看，这样的价格真的是很难再遇到了，小狐焦认为这也是为什么个人产权比例60%，无法达到70%的原因吧！（单价同样3万5的北五环中铁碧桂园，个人产权占比为70%）

总结，综合地段、价格、配套、户型来看，正商明苑还是靠谱。申购成功的朋友们可以去摇个号，选到小狐焦推荐的B户型，那真是优质了！暂且观望不出手的小伙伴，也可以考虑考虑，丰台四环还有一个未开盘的限竞房项目世茂国风长安值得期待一下。

如果您预算相对充裕，小狐焦建议优选限竞房，购买限竞房尽量选择城区内，投资的属性高一些。限竞房大部分户型都是90平米小三居，分布在五环外，价格在500万上下。除了拿到房产证五年后才能出售，和商品房没啥差别，位置好（西城天铸）、户型好（中海云熙）房子还是很抢手的！

共有产权房虽然价格比限竞房便宜，但不易出售，其出让必须卖给有共有产权申购条件的人。如果您是刚需自住，且不对升值抱有期望，那么小狐焦认为可以一试！