别忽悠人了,北京楼市开始慌了

血拼北京楼市 2020-04-26 14:37:01
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“疫情之后,楼市将是何走向?” 这应该是目前人们最为关注的楼市话题了。 最近楼市传出各种信号: 土拍市场火热,地价走高;新开盘项目火爆,出现带着口罩排队看房的现象,3月网签连增、价格止跌回稳,二手房市场回温。…… 于是,我们听到有人高喊“明年房价要暴涨了,再不买又要买不起了”,不少贩卖焦虑的声音再起

“疫情之后,楼市将是何走向?”

这应该是目前人们最为关注的楼市话题了。

最近楼市传出各种信号:

土拍市场火热,地价走高;新开盘项目火爆,出现带着口罩排队看房的现象,3月网签连增、价格止跌回稳,二手房市场回温。……

于是,我们听到有人高喊“明年房价要暴涨了,再不买又要买不起了”,不少贩卖焦虑的声音再起……

市面上也有从不同角度分析当下购房逻辑的,但是没有一个是针对咱刚需的,今天,咱不妨一起来一场“疫情下,刚需买房逻辑思考”,一起看看

2020年北京楼市发展趋势将会如何?

是否是刚需和刚改们入市的好机会?

01

高价不限价商品房地块频出

4月15日,北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗“不限价”宅地,地块位于丰台区分钟寺板块,总出让面积47.58万㎡,起始总价77亿!

L-39地块:建设用地面积17831.971平方米,起始价29.56亿元,起始楼面价5.36万/平。

L-41地块:建设用地面积29750.725平方米,起始价47.44亿元,起始楼面价5.36万/平。

77亿!这是北京丰台区单价“地王”的诞生!

值得注意的是,本次挂牌的两宗地块均为不限价地块。位置好,起始楼面价上来就是5.36万/平!据统计,自2017年以来,北京丰台区共计成交16宗住宅用地(含1宗招标),其中,最高成交楼面价为3月27日挂牌的分钟寺地块为L24、L26,位于本次两宗地块的北侧,起始楼面价5.32万/平。而此次涨了400元,再次刷新了丰台区最高纪录。

然而,不只是丰台地王的诞生,疫情之下,一种令人思考的现象是“北京一季度土拍却逆疫火热。”

据克尔瑞统计,今年一季度北京以672亿元的土地出让总金额领衔全国多个城市,仅次于上海。由于3月份无土地成交,相当于2020年前两个月,北京土拍揽金672亿元,刷新了历史记录。同时不限价地块、优质地块密集供应,房企拿地热情高涨。

疫情冲击下的房地产,奈何在北京不限价地块频出?北京开始慌了?

这背后对未来一段时间的楼市走势又具有什么信号意义?

02

背后原因

有人要问了:地价涨了,房价会否也会水涨船高?

上周的文章预告中,血拼哥已经揭示了这种现象背后的逻辑。正是因为受疫情影响市场不稳,所以政府才会拿出“尖货”用高价稳市场。划重点:不限价地块的出现不是为了炒高房价,而是为了稳楼市。

如何佐证这个逻辑?

先一起回顾一下前几年的土地市场:

2016年北京房地产市场发展火热,土拍市场“地王”现象频频发生。为了控制房地产市场过热发展,2016年年底,北京对土地市场拍卖规则进行创新:

除自住房用地外,北京土地交易市场基本都有统一的限制,即“限房价、竞地价”,当土地价格达到最高限价时,转入“竞自持面积、竞配建比例”,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

自2017年开始,北京土拍市场就进入了全面限价阶段,限价地块基本分布在五环附近配套欠完善地区,此时的土地供应策略意在调控过热的市场

也就是说,当市场热了,政府就要出台一系列的调控限制政策,而现在的形势则是,北京土拍市场正在从全面限价阶段开始有所放松。

这是自上而来传导出的信号,但却不是房价要涨的信号!

纠正一个错误的逻辑:不能说一旦政策宽松房价又会上涨。即使,我们看到现在各方面都在放松,银行、地方,但是,严防洪水流入楼市,高层仍然没有放松。

中国的楼市并非是市场经济,非市场的政策因素可以说完全决定了楼市走势。上面好不容易维持的天平不会因为疫情原因轻易让其失衡。我们始终要清楚认识一点,房地产仍是中国经济的压舱石和稳定器,疫情后,房地产行业更需发挥“稳定器”的作用。

如今,不限价地块频出,且地块位置一个比一个好,我们有理由推测,目前的市场依旧趋稳,房价不会暴涨。

03

刚需何去何从

当收起房价大涨大跌的幻想,老百姓实在不必担心。

引用央视财经评论员马光远的评论:当下楼市,第一,管理层不要担心;第二,老百姓不要担心;第三,开发商不要幻想;第四,炒房者要警醒。

在当下企稳的楼市市场形势下,依旧有利于刚需入市

目前疫情还在全球蔓延,改变了全球经济图景,而中国已经打完了疫情防控的上半场,正逐步恢复生产,基本走向了正常化。

与此同时,房地产复工进程也在加快,部分房地产开发商已陆续复工。

几点入市基础分析全球开启货币宽松模式,央行放水的同时,各地接连出台楼市调控政策。而目前北京楼市,调整已经是相当充分了,楼市里基本没有什么风险存在。与此同时,开发商也急于推出一系列营销活动。

2020年楼市或将是横盘的一年,对很多现在首套置业的人来讲,建议今年真的可以好好看看。

另外,改善型目前是可以出手的,只要是好的城市,没有特别大的问题。

一线城市,北上广深,深圳房价一直在逆疫上涨,北上广几乎已经到房价底部,长期来看,疫情过后微涨仍是可期待的。

另,购房前,一定要好好研究城市房地产的基本面。多方渠道了解市场形成自己坚定的判断,多听来自于中介、开发商以及媒体专家的看法风向,综合意见以后再做决定。

而当你已经基本有了一个判断以后,也无须犹豫,该上车就上车。

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