44城住宅限售加码调控 封堵炒房客意在去杠杆 房地产板块全线大跌

证券日报之声 2017-09-26 06:56:00
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44城住宅限售加码调控 封堵炒房客意在去杠杆 本报记者 王丽新 楼市调控早已不再是一、二线城市的“专利”,8月份至今,至少15个三、四线城市发布了楼市约束性调控政策。此外,截至目前,全国累计至少44个城市加入楼市限售队伍。

   44城住宅限售加码调控

    封堵炒房客意在去杠杆

本报记者 王丽新

楼市调控早已不再是一、二线城市的“专利”,8月份至今,至少15个三、四线城市发布了楼市约束性调控政策。此外,截至目前,全国累计至少44个城市加入楼市限售队伍。

上周,重庆、南昌等8个房价上涨过快的“强二线城市”先后加码楼市调控政策,包括限售、打击消费贷等措施。

据同策咨询研究部总监张宏伟向《证券日报》记者表示,“限售”极有可能成为部分城市的“补丁”政策,抑制快进快出的楼市投资投机炒作交易,为当前楼市降温,预计住宅限售城市还会扩容。

住宅限售扩容

楼市限售起源于今年,并在半年多的时间内迅速铺开,直达三、四线城市。张宏伟表示,排名前列轮楼市限售有保定白沟、青岛、福建长乐等多城跟进;第二轮楼市限售则来自于上周的重庆等8个城市。

综合限售的内容来看,在个人购房端方面,一般新购买住宅需要取得不动产证满两年后方可转让或办理析产手续;在企事业单位、社会组织等法人端方面,一般需要取得不动产证满3年后方可转让。当然,各个城市会根据自身情况制定具体政策,包括限售长达10年之久的政策。

简言之,如果你买到了新房,大约两年时间才能拿到现房,拿到房产证后两年才能上市交易,一笔购房起码要冻结3年或者4年以上时间。如果一旦遇上房产证下发时间拖延,导致无法较快拿到房产证,可能则需要更长时间。

44个城市限售,意味着中国70个大中城市一半以上的房地产市场活跃性将快速降低,留下来的则是套在房产里动弹不得的,还有看好某座城市发展,又有大笔闲钱的人。而对于投资客来说,交易时间的拉长意味着不确定性和风险的增加,如此一来,敏感的资金一定会离开。

除此之外,张宏伟认为,楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。待楼市长效调控机制相关措施,比如不动产登记、房地产税立法等在未来2年-3年(限售期限基本匹配)完成之际,对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临。

不过,当下看来,封堵炒房客,去杠杆则是要首先解决的问题。张宏伟表示,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,楼市疯狂大潮退去之后,多数投资投机客将退场。

封堵炒房客

在张宏伟看来,“加杠杆”入市的“散户”高位入市,将面临房产贬值压力。他认为,这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市,不顾一切投资买房,氛围就像大妈买黄金炒股,甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问,当2017年下半年市场调整期来临之时,也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右,少部分24个月,今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子),届时,去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力,下半年将会出现抛售资产的状况。

此外,运营状况不佳的私营企业主可能舍卒保车,抛售一部分前期投资的房产,缓解企业运营压力。另外一些换房、海外移民等特定人群可能会通过抛售置换资产配置。

值得关注的是,张宏伟认为,限售一来,对上述“加杠杆”投资投机客来讲,即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题,房产成为真正意义的“不动产”。而对于银行来说,锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让它交易,不让它出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险,这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位。

《证券日报》记者也注意到,据德意志银行统计,整个中国房地产资金体量高达30万亿美元,仅一、二线城市的房地产价值因房价上升而产生的财富增值是24万亿元,为2016年全国个人可支配收入总量的75%。

如此巨量的资金进入房地产领域,防止系统性金融风险和资产泡沫已经是房地产调控长效机制要解决的问题,稳定房价的重要性也可见一斑。

更重要的是,稳定房价之后,接下来则是房地产调控的长效机制上台,届时,高房价、高地价、炒房、蜗居,买不起房等市场痛点或许会得到缓解。

   楼市利空密集 房地产板块全线大跌

本报记者 王峥

随着上周末多个城市出台了严厉的房地产限售政策,加之央行要求各地严禁消费贷款违规流入房地产市场,本周排名前列个交易日地产股全线大跌,在港上市的内资房地产公司(以下简称“内房股”)更是无一幸免。

对此,有行业分析师称,龙头地产股受超预期业绩的影响,今年以来股价飙升,本身便有回调的压力,同时在调控及信贷政策密集出台的背景下,也确实改变了市场对未来的一些预期,多重因素下,导致了周一地产股的集体跳水。“不过从基本面上看,龙头房企的业绩并不会因为近期的调控受到太多影响,因此长期看,这些上市房企仍会延续此前的强劲走势”。

调控密集出台

9月23日,武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》,要求开发商不得区别对待全款和贷款购房,不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商,将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。这也是自9月22日以来的两天内,第8个发布调控政策的省会城市。

而除西安、武汉外,包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、石家庄在内的其他6个城市,均实施了限售措施。

从各限售城市的规定看,石家庄的要求较为严格,其规定新购住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易;贵阳、长沙则要求商品住宅在取得房本3年后才能转让;南宁、重庆、南昌则划定了2年的限售时间。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,近期全国新建住宅与二手房住宅价格涨幅较高的城市基本集中在上述省会区域,所以出台限售等调控措施的关键因素,还是为了抑制房价过快上涨。

实际上,除了房价快速上涨外,这些省会城市的土地市场也十分火热。8个城市年内的土地出让金已经达到了3414.55亿元,同比上涨了51.77%。显然,如果不及时出台政策降温楼市,那么土地市场的热情很快又将再度传递到住宅市场,引发又一轮上涨。

“限售本身是楼市的去杠杆政策,按照3年至5年的交易周期看,已经不太可能吸引大杠杆的高成本资金进入。这样既不影响自住与改善型需求,又约束了炒房客的投机行为。”张大伟称。

有市场人士还指出,部分房价涨幅过快的城市,很可能也会跟进限售政策。

值得注意的是,有分析师指出,在限售的同时,相关部门还要增加供应,才能达到预期的效果。

海通首席房地产分析师涂力磊便表示,今年3月份至今已有约40个城市出台2年至10年不等的限售措施,旨在抑制过度投机,降低房价预期。“目前内地楼市已进入价值投资时代,估计本次调控措施对刚性需求影响有限。在没有增加土地供应的情况下,限售将减少正常二手房供应,对后市构成负面影响,相关部门应增加供应,更大程度压制需求或会造成更大反效果”。

此外,有数据统计显示,8月份全国首套房平均利率创下历史新高,达到5.12%,这是自2016年以来首次突破5%大关;相当于基准利率1.04倍,环比7月份上升了2.47%。央行营管部也表示,北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。随后,深圳、广州等地商业银行也上调了首套房贷利率。

房地产板块大跌

而在上周8个省会城市密集出台调控政策的影响下,此前表现强劲的龙头上市房企股价纷纷出现大跌。

A股方面,房地产板块(按申万分类)周一领跌两市,跌幅高达3.92%,几乎将9月份以来的涨幅全部抹平。除14家停牌公司外,仅11家公司股价上涨,其余118家公司股价均出现下跌。

龙头房企更是全线飘绿,其中万科下跌6.08%,收于26.12元/股;保利地产下跌6.54%,收于10.57元/股;绿地控股下跌5.01%,收于7.59元/股;金地集团下跌5.98%,收于11.63元/股;招商蛇口下跌5.89%,收于18.52元/股;华夏幸福下跌4.13%,收于31.13元/股。

H股方面,超过20家内房股的跌幅超过10%,中国奥园则以18.64%的跌幅位居排名前列。同时,今年以来涨幅前10的内房股,周一的跌幅均超过7%,除中国奥园外,包括新城发展、旭辉控股、佳兆业在内的房企跌幅也超过了15%。

同时,恒生地产建筑业板块整体跌幅也达到了4.78%,93家公司中,仅2家公司上涨,且主营业务并非住宅销售。

不过,国信证券分析师区瑞明和王越明在研究报告中指出:“理论上,限售短期内会减少一定数量的二手房供应,将部分购房需求向新房市场驱赶。若是如此,对开发商、地方财政未必产生负面影响。另外,由于新房产业链比二手房更广、更长,因此限售对产业链亦未必是坏事”。

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