21日下午，北京丰台西局一宗体量超10万㎡的住宅用地迎来成交，不出意外进入了竞自持环节。较终被九龙仓以总价62.6亿，自持16%摘得。

从评论君扒到的信息看，地块条件还蛮不错：

1、从位置来看，地块紧挨西三环，在西三环南路以西、丰台北路以北，南面是前段时间被送上热搜的龙湖西宸原著和泰禾西府大院。

地块位置

如果不执行限价，妥妥地会是个高端项目。

2、地块总体量大概在10.2万㎡，扣除配建之后，纯住宅用地的体量大约有10万㎡，不用操心保障房和商业，用地性质比较纯粹。

项目指标

容积率2.8，控高80，进可攻退可守。评论君查到，龙湖西宸原著的容积率也在2.8，大家其实可以对标一下。

3、在出让的文件中，评论君还扒到，在丰台地块的南边，还有一宗占地面积2.6万㎡的基础教育用地。

虽然没有一并成交，但对周边项目来说，其实是个潜在的利好。

评论君觉得，未来这宗教育用地，应该会成为周边项目的配套学校，泰禾、龙湖等周边的一众项目也多少会有受益。

4、另外就是一些固定的条框限制啦，比如说依旧执行70/90政策，依旧限价。

从公布的信息来看，丰台这宗地块，商品房销售均价不得超过7.78万/㎡，较高销售单价则不得超过8.169万/㎡。

地块竞价至62.5亿后进入竞自持的环节，此时楼板价大概在6.3万/㎡，这个成本对开发商来说，已经不算低了。

所以在竞自持的环节，到16%之后便无人再情愿叫价，较终被九龙仓摘得。

一位地产大神告诉评论君，在政府未来有明确处理意见之前，大部分开发商都会把自持面积当成成本列支，所以地块较终的楼板价，大概在7.4万/㎡左右。

这样算来，限售均价和楼板价之间的差距，大概就只有3000元/㎡左右。

而且，对于土地建筑指标中，哪些部分需自持是有明确要求的，不能拿会所、幼儿园、配套等冲抵。

所以开发商会相当头疼，评论君大致模拟了几种方案：

方案一：整体来讲，独栋和联排还有叠拼，是开发商出利润的主要产品，在扣除小户型的部分后，如果容积率和面积允许，能排得下肯会有规划。

自持部分做成适合租赁的商品房，所以90㎡户型+200㎡叠拼，是一种选择。

方案二：之前评论君曾经拿到一份资料，昌平的一宗70/90地块的方案是，小户型部分，做成了90㎡三室以及两室的小高层。

剩余可做大户型的部分，是140㎡洋房，这个方案整体的客群统一度，会稍微好一些。

方案三：比较剑走偏锋的方法是，规划50㎡左右的投资型住宅，按照地块体量计算，大概能产出2000余套。

自持部分后期运营，引入资本市场，按分数购买，销售部分由于投资标的总额较小，也会比较受市场喜爱。

目前评论君搜集的消息，开发商的帐怎么算都很难做，但是对于购房者来说，却是一个很不错的机会。

项目周边

评论查到，目前地块附近在售的新项目，有泰禾西府大院和龙湖西宸原著，西宸原著当前在售房源套均价格大致在3000万以上。

泰禾西府大院，户型面积在170㎡+，虽然还有正式入市，但预计售价应该不会低于8万/㎡，如果不是赶上调控，也是要卖出10万+/㎡的项目。

而周边的二手房房价，价格大多数也在8万/平上下，链家挂出的保利百合花园的在售二手房，86㎡的两居，单价要8.4万/㎡。

保利百合花园二手房

靠北一点的益丰苑，二手房挂牌价格，大概在7.7万/平左右。

所以，地块的限价基本与周边二手房持平，甚至是低于二手房的挂牌价格。

不出意外，这宗地块的房源，应该会在一到两年内入市，能不能抢到，就看大家运气了。