目前国内较为成功或成熟的养老地产集中在北京、上海、长沙等经济发展水平较高的地区。根据当地房价以及租赁价格，可以推断目标服务人群定位在经济水平中高端的老年人。

根据开发商类型，可看出房地产企业、保险类企业、实业类大型集团公司以及房地产信托基金是投资开发养老地产的主要开发商，而传统房地产企业一般都作为养老地产的开发商以及运营商。

从下列的养老地产项目中，开发商主要朝着两大方向开发：一是在普通住宅项目中配建适合老人居住的户型，配套基本的社区养老服务，如北京万科幸福汇、上海绿地、杭州万科等;二是建设具有多元化养老配套设施的养老社区，规模较大，配套设施较为完善，提供更全面更多样的养老服务，如北京太阳城、上海亲和源等。

表1 国内养老地产开发典型项目

接下来，我们对国内养老地产典型项目开发模式的相关信息进行汇总和归纳，从项目的管理、运营、融资方式以及配套设施/服务方面分析出国内养老地产开发模式的情况。

(1)管理方式

在管理方式上，从上表中可看出国内养老地产的管理方式主要分为三种类型:开发商兼任运营商，负责项目的开发以及经营管理;开发商与运营商角色分离，经营管理工作外包给专业的管理机构负责;开发商与专业管理机构或者养老服务的供应商合作，形成战略联盟，共同管理。

从下表的项目中，发现建设养老社区这类较为大规模的项目，一般趋向于选择由专业机构负责运营管理或是共同管理，而规模较小的项目则有开发商直接管理。可能受到国内专业养老项目管理机构少的影响，使得开发商与运营商的角色分离还没得以普及。

(2)运营方式

在运营方面，主要分为三类:一是住宅产品销售;二是租售结合，出租或销售老年住宅产品，但运营商长期获取配套设施服务的收益;三是长期持有经营，即是仅出租住宅产品，利润核心在于配套设施的使用以及长期性服务收益。

采取租售结合或长期持有经营的模式是比较注重配套设施、养老服务的收益能力，但长期持有经营的模式在运营上资金压力比较大，面对风险较大，需有成熟的盈利方式作为支撑。销售住宅产品的运营模式在国内较为常见，受到传统房地产行业的盈利方式的影响，开发商趋向于选择短期内资金回笼，更快获得收益，但从一定程度上忽视养老配套设施的使用及养老服务带来的长期性收益。

(3)融资方式

根据各典型项目的融资方式，可以推断由于国内金融体系还不够成熟和完善，养老地产项目在融资方面较多采用自有资金和外来资金结合的方式，保险资金、私募基金方式为辅。

自有资金和外来资金结合即是传统房地产融资方式，自有资金指的是开发商的自身所拥有的资金，而外来资金一般是银行贷款或通过金融机构筹集资金。但是，随着国内金融行业的发展，私募基金、房地产信托基金等方式的优势日益显著，使得更多开发商有能力开发养老地产，从而促进养老地产的快速发展。

(4)养老配套设施/服务

在下表的养老地产典型项目中，养老地产的配套设施、服务基本都涉及到医疗保健服务或是介护服务，可见在医疗、护理等服务是养老地产项目开发中是一项重要的考虑因素。

规模较大的养老地产项目中，一般建有综合性医院或与当地医院合作开通“绿色通道”的就医服务，为老人提供更便捷、更全方位的医疗服务。规模较小的项目则通过建立医护服务中心、社区卫生站等医疗服务设施为老人提供问诊、健康管理、康复保健等服务。

表2 国内养老地产典型项目开发模式

国内养老地产项目的开发是基于居家养老和社区养老两种基本养老模式，而居家式养老地产开发模式和养老社区开发模式是目前我国主要的养老地产开发模式。

居家式养老地产开发模式是以居家养老为核心，在普通住宅地产项目中植入养老概念，配置“小规模、多功能”社区服务中心，提供基本养老服务和社区配套服务，主要针对身体健康良好、生活能自理的老年人群，一般其住宅产品直接销售。在国内居家式养老地产开发模式的典型代表项目有:北京万科幸福汇、苏州绿地21城、沈阳林溪公馆、石家庄卓达太阳城等等。

养老社区开发模式，可满足全龄段老年人群的全方位需求，无论是健康状况良好，生活可以自理的老年人，还是需要不同程度护理服务的老年人，都是养老社区的目标客户群体。社区内配套设施齐全，从住宅、购物中心、医院、酒店到老年大学等，提供供居住、医疗及护理服务、娱乐休闲、教育文化等丰富的养老配套服务。国内养老社区典型代表项目有:北京太阳城、上海复星星堡中环、上海亲和源、天津永泰红磡阳光幸福村等等。

我们从住宅产品类型、配套服务、开发策略方面对比分析居家式养老地产开发模式和养老社区开发模式，总结在国内开发的优劣势，具体可见下表:

表3 居家式养老地产与养老社区的对比分析

目前，国内的养老模式仍然以居家养老为主，机构养老和社区养老为辅。根据养老服务格局的规划，国内老年人群约有90%是居家养老，有7%是社区养老。对此，居家式养老地产和养老社区的开发是适合目前国内养老地产发展的需求，但是由于国内经济发展水平不高，老年人消费能力有待提升，在政策和社会保障制度方面仍需完善，给养老社区的开发带来一定的难度。现阶段来说，居家式养老地产的开发较为符合国内目前实际情况和养老需求，社区养老开发模式是发展趋势。