环京楼市:限购长期化为北三县楼市稳步发展打下基础

地产评论人 2018-06-23 13:04:06
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北三县楼市自2017年6月1日实施最严限购以来,经历了一轮过山车似的行情,目前已经进入了一个较为平稳的区间。

北三县楼市自2017年6月1日实施最严限购以来,经历了一轮过山车似的行情,目前已经进入了一个较为平稳的区间。部分北三县楼市的投资者,对北三县楼市的最严限购表示不理解。因为北三县因其特殊的地理位置和经济人口结构,楼市一直依赖北漂刚需的外溢需求,如果将北漂刚需挡在门外,对楼市的打击可想而知。但是,因为北三县紧挨北京城市副中心,如果不进行严格楼市调控,炒作风炽热,势必全面推高资产要素价格,不利于副中心建设大局。而且楼市不限购的话,也会导致大量人口,从全国各地来这里购房定居,在交通、配套等方面,给北三县带来极大压力。所以,最严限购措施的实施,恐怕也是不得已而为之。

时至今日,北三县楼市已经十分平稳,政府调控目的已经达到。那么对下一步而言,我们认为限购政策会长期化,但从职住平衡的角度,是否会出现微调,如何微调,对政策制定者是一个考验。相信随着副中心的建设的推进,在国家住建部今年“保障刚需、支持改善“的总的政策基调的基础上,北三县楼市的政策制定者,对楼市政策,会为进一步进行调研。但总体上的严控,控制人口增量,防止贴边连片发展,服务于副中心建设大局,这些定调不会改变。

那么,在限购长期化的背景下,北三县楼市后面的发展,究竟会产生怎样的变化?我们认为,限购长期化,对北三县楼市长期的健康发展,是一种利好,而不是利空。在这一问题上,要进行逆向思维。

2017年6月以来北三县楼市的价格下跌,只是短期的高杠杆破灭现象,高杠杆有两个方面,一是开发商,房地产开发向来是资金密集型行业,在市场行情不好的时候,资金链紧张的开发商选择在有一定盈利空间的基础上,部分打折促销,十分常见。北三县中的大厂、香河一些一手项目,以补上社保、全款或三年分期的形式进行打折销售,拉低了市场价格。而作为燕郊而言,是较为成熟的二手房市场。在2016年楼市爆发期间,部分投资群体或者说炒房客,杠杆过高,在最严限购出台后,不得不低价卖房,断臂求生。此二者,使得北三县楼市价格产生波动。但价格的波动,不影响北三县房产应有之价值,随着时间发展,北三县楼市一定会出现一个价格逐渐修复的过程。

最严限购,一方面把大量投资群体甚至刚需挡在门外,另一方面,倒过来说,也使北三县大量业主,只要不是高杠杆买房的,不敢轻易售房,卖了就很难买回。目前,北三县大量业主社保都在北京,还有大量业主,户籍社保都在外地。随着副中心建设利好的不断明确,手中持有的北三县资产,在这种情况下,继续长期持有才是明智选择。即便是较高价位入场,最起码,不到连本带利的价格,只要能承受,谁会选择在这一时期卖出。最严限购,锁死了大量筹码。

以链家上挂牌的燕郊二手房而言,2017年以来,长期徘徊于区区1500-2000套。近期以来,成交量出现了逐步的回暖现象。说明高杠杆破灭的房源,逐渐有具备购房资格的人接手。2018年的燕郊二手房行情,是一个消灭高杠杆的过程。高杠杆破灭产生的低价房源,会越来越少,在这一过程中,成交价格肯定也会出现小幅上涨的态势。

燕郊目前人口基数庞大,特别是随着北京产业向燕郊疏解。比如服装产业,从动物园、大红门,疏解到燕郊,有大量商户和从业人员。几年后,他们满足了社保及纳税记录,购房需求就会涌现出来。下一步,统一规划出台之后,北三县还有大量城中村会拆迁改造,拆迁户的购买力也不可小看。统一规划出台后,利好明确,其他资金也会千方百计进入。总的来说,一旦高杠杆破灭的房源被接收殆尽,燕郊二手房会更加少有。而具有买房资格的人,会是一个逐渐增长的过程,价格稳步上涨的趋势,会逐渐呈现出来。而对于无房而具备购房资格的人来说,应该早日准备,方为上策。

目前,一部分二三线城市房价上涨较快,部分城市的调控政策是不限购但几年限售。评论君认为,越限购的城市越少有,越有价值。反而,对不限购而限售需要谨慎。严格限购的地方,短空长多。不限购而限售的区域,短多长空,几年内,可见分晓。

限购城市,房子稀少,限购让人不敢轻易卖房,卖了买不回,筹码锁死,只能长期持有,但一定会进一步分享城市发展的红利。限售城市,三年后,棚改结束,本地改善接近尾声,大量二手房涌向市场。从供需的角度,可能会出现这样一种情况。投资者不得不慎重考虑。

总之,评论君认为,北三县的限购政策会长期化,但进行逆向思维的话,反而是一种利好。接下来,无论是楼市还是本地经济,北三县都会呈现出放水养鱼,平稳发展,积蓄力量,再次腾飞。看空北三县,就是看空未来。

前几天,北京市委书记蔡奇调研城市副中心,强调把辐射带动廊坊北三县发展作为应尽职责,努力打造京津冀区域协同发展示范区。强调在交通配套等方面,带动北三县,同时还又“探索规划实施新机制”等提法。北三县的发展也给我们留下无限想象的空间。目前,《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》草案已经编制完成,向市民展示。下一步,通州与廊坊北三县的统一规划,会在不久的时间里亮相。一个崭新的北三县,正向我们走来。

作者简介: 万水千山,北漂,资深艺术评论家、专栏作家、诗人、书画家、财经爱好者。

作者声明:本文仅为个人对北三县楼市的随想,不构成投资建议。文章以“地产评论人”公众号发出的为准。欢迎转载,但要注明作者及出处。不得进行恶意修改。因为恶意修改产生谣言,本人概不负责,并保留追诉权力。

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