昨天，北京单日土地成交量以及成交总价都创历史记录。

一天成交12宗地，超30家房企竞争，成交价316亿元，较高溢价率近50%。在出让的13宗经营性用地中（一宗流拍），包括12宗住宅用地和1宗商业金融用地，住宅用地中有8宗限竞房用地、3宗共有产权住房用地、1宗商品住房用地。

2018年已经接近尾声，北京政府密集推地的背后，有何缘故？

 图片来源：中国指数研究院

壹 | 年度供地指标未达成

北京市今年供地目标尚未完成。根据《北京市2018年建设用地供应计划》，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷，其中，其中商品住宅用地650公顷。

截至目前，北京土地招拍挂市场共推出住宅用地54宗，供应的住宅用地面积347公顷，供地计划只完成一半。一方面，政府可能在控制土地供应量，保持着房地产市场供需的平衡。

另一方面，目前房企拿地积极性不如从前，推出市场的土地成交结果不理想。表现为土地市场流拍现象明显增多，今年北京市共有7宗土地流拍（其中6宗为住宅土地），是2017年的3倍多。此外，房企在拍地时也更为理性。跟丰台优质地块被争抢相比，这次一宗顺义区北小营地块，因无人报价而流拍了。

值得注意的是，这次土拍降低了竞拍门槛，以吸引房企，促成交易。过去竞买人参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金，这次竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。

在楼市降温的时候，土地市场也不可避免的冷却。政府面临低价推地不可取，过多推地无人竞的尴尬场景。维持房价的稳定根源在于地价的限定，在合理的区间内给房企一些利润空间和市场空间，加上降低竞拍门槛诱惑，促成了这次创造历史的疯狂土拍。

贰 | 土地拍卖限制房价

在岁末这个节点集中推地，一方面是北京完成供地规划，另一方面也是为了给未来房价提供指导，稳定市场预期。同时，北京的楼市动向也会对其他城市产生辐射影响。

这次拍卖的土地之中，有8宗为限竞房地块，3宗共有产权房。限竞房规定了房子出售较高价格，地价则指导了房子的较低价格。房地产刚需产品增加，限定价格以及五年禁售政策，说明未来房价天花板已定，市场将维持稳定。

 图片来源：中国指数研究院

从这张11月26日限竞房土地成交空间分布图上我们可以看出未来北京各区房价大概形势。

这次土拍中一个有趣的插曲是：房企热捧的丰台区白盆窑村两宗地块，年初作为共有产权用地推出时双双流拍。这次改为限竞房后，房企的利润空间增加，购房者资质相比共有产权房有所放宽，所以去化压力减小。这良好的市场收益预期，让房企展开激烈争夺。

为了减少土地流拍，共有产权房和限竞房，政府在这场土地出让的博弈中，选择了更改地块性质给企业让利，让这不火热的土地市场火了一把，同时也牢牢把握住了房价的决定权。

叁 | 国企高歌猛进 民企悄无声息

另一个现象是，此次土拍，国企一路高歌猛进，民企悄无声息。全国前十的大房企大部分都未出席。竞得者中建一局、中交、绿城（中交入股）、住总、城建、首开、华发、未来科学城，中铁诺德都拥有国资背景。

房地产市场中期看土地，在这次稳定市场的土拍热中，国企成为托底的中坚力量。过去面对不那么热的土拍市场，有个默认的定向出让规则——政府向企业抛出认购意向，在形式上走一个拍卖流程。如今随着拍卖规则越发公开公正透明，这种现象也逐渐销声匿迹。但是，这次踊跃纷纷拿地的国企们，是否也遵循着默认规则？

或许，就像中原地产首席分析师张大伟析的那样，“资金成本的优势将是土地市场较大的优势，在未来一二线城市的土地市场上，超过30亿元的地块民企将很难参与竞争。”

这场火热的土拍也许并非纯粹的市场行为，12宗地，总价达300亿的背后，是政府对土地市场和楼市的焦灼。放出的住宅土地中，让大量共有产权房以及限竞房入市，为未来缓解供需矛盾，稳定价格预期提供了基础。

附：北京市土拍成交图