深圳宅地遭疯抢!政府笑了,开发商也笑了,还有······

楼市相对论 2019-06-25 18:52:01
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史诗级土拍!

6月24日深圳迎来2019年住宅用地首拍。

这是一场备受瞩目的“史诗级土拍”,参与拍地的房企达70多家,缴纳的保证金有1100亿元。

五宗地块出让总面积为17.03万平方米,合计建筑面积约70万平方米。最终,成交总额达223.84亿元。

要知道,去年深圳全年的土拍收入才450亿元!

土拍成交详情 图片来源:诸葛找房

这五宗地块为尖岗山地块、龙华上塘地块、光明大第地块、光明区政府地块和坪山地块,分别为广州越秀地产、龙光地产、中海地产、中国电建和平安不动产摘得。

此次土拍5块住宅用地集中供应,是深圳近年来宅地集中供应规模最大的一次。除了坪山地块位置偏远以外,其余地理位置都很优越。宝安、龙华地块附近都成交过地王,光明区临近核心城区,交通便利,配套成熟。

01 开发商笑了:终于有米下锅了

深圳住宅土地供应稀缺,稀缺到什么程度呢?

深圳总面积1997.47平方公里,不及上海市总面积的三分之一,广州的四分之一,北京的八分之一。深圳主要靠旧改进行城市更新,宅地出让的块数寥寥无几。

从2001年以来,20年共成交227总宅地,2016年成交4宗、2017年成交2宗、2018年成交10宗,其中6宗为“只租不售”的人才房地块。

另外,2018年深圳出台《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》中显示:2018年-2035年只有40%的商品房用地供应。

未来供地预期不足,这次一拍就是5宗住宅用地,可不是振奋土地市场了。

图片来源:诸葛找房

粤港澳大湾区规划一出,看好深圳的房企都想在市场占有一席之地,或者添加土地储备。以至于这次土拍,除了市场品牌大房企,还有央企的影子,包括万科,中海、华润、保利、平安、金茂、越秀、佳兆业、龙光、卓越、星河、电建等。

这次最高兴的要数中海地产了。

中海获得光明A510-0151宅地,总价54.08亿,可售住宅楼面价约4.2万/平,配建人才房面积25630+新增16700平米。

中海积极抢地的背后是深圳土地储备的不足。再不拿地,中海深圳公司要无事可做,关门大吉了。

除了中海,还有金茂也很高兴。

金茂在这次土拍中表现非常积极,总是前期竞价,后期竞配建退场,有抬价嫌疑。因为金茂在2016年和电建联合体拿下龙华单价地王宅地,总价82.9亿元,楼面价约5.68万元/㎡。

项目案名为龙华金茂府,最近开放了临时展厅,预计2019年下半年开盘。

该楼盘售价尚不可知,附近的楼盘中海锦城二手房售价在6.6万元/㎡左右。这次龙光地产拿下龙华地块,实际可售楼面地价约为6.7万/㎡,“面粉贵过面包”!

有了新的高价地作为衬托,房价有了上涨的预期,龙华金茂府的去化更容易,地王也能解套了。

02 狂竞配建,政府笑了

深圳这5块住宅用地采用的出让方式为“单限双竞”,即限最高地价,竞成交地价和竞只租不售的人才住房面积。

也就是说,当地价竞到土地最高限价时,开发商竞给政府建人才住房的面积,谁给出的配建面积大,谁就能以最高限价夺得该地块。

据悉,开发商建好的只租不售的人才住房产权归政府,建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营、监管。

土拍现场 图片来源:楼市开讲

结果,房企激烈竞争之下,两宗地块竞得的配建人才住房面积达初始设定值的2倍。5宗地块总计有15.85万平方米的人才住房配建,占规划总面积20%左右。

现场的拍卖主持人不禁道:“多多益善,感谢开发商们对深圳人才引进的支持。”

此外,地块在出让的时候规定,新购住房3年限售,90平方米以下的住房,建筑面积和套数占比不低于70%,还规定商品房销售的时候不得捆绑精装修或搭售其他服务和产品。

据观点地产网测算,预计将来入市普通住房面积约48.28万平方米,供应套数达5到6万套。

这些规定有力保障住房市场的稳定,保障了刚需购房者的需求,同时也保障了人才房租赁供应。

这次,看好深圳的投资客也笑了。

深圳的房子从来不愁卖,华强城三期均价4.6万/平方米,开盘当天近售罄,业主笑称“刚需收割机”;豪宅半岛城邦四期备案单价11.6万/㎡,开盘当天上午销售额达61亿。

粤港澳大湾区光环下的深圳,地价又贵了,整个市场充满了快活的气息。

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