昨日，发改委给房企送来了“双十二”礼包——支持总资产1500亿元和营收300亿元以上房企直接融资！

红头文件“关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”，其中重点支持优质企业包括房企！之前我们谈货币政策工具时讲到，要想防范系统性金融风险，就要稳住大房企资金链，把握矛盾的重要关键点。

优质大房企可以直接融资，未来现金流将更加充裕。那么，优质房企的标准有哪些？

 《通知》首先强调了优质企业的七个条件。

优质企业的七项条件（图片来源：中国指数研究院）

结合下图，我们可以知道优质房企的标准是：资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业。

此外，《通知》还提出了四个方面的要求：一是明确发行主体，重点支持符合七项条件的优质企业；二是优化发行管理方式，优质企业实行“一次核准额度、分期自主发行”；三是优化审核流程，即报即审、专人对接、专项审核，调整审核政策要求；四是实行正负面清单管理，明确债券募集资金拟投和禁投领域，形成“正面清单”或“负面清单”。

其中，优化管理和审核流程，都是给企业发行债券融资提供便利，正负面管理清单指导融资资金使用范围。

这样的条条框框下，究竟会有哪些房企符合条件呢？

根据此前公布的“2018年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP100”，我们可以确定是至少有70多家企业是符合销售额标准的。本次融资新政至少能覆盖到这部分房企的百分之五十，潜在收益主体远超市场预期。

有分析指出：资产总额超过1500亿且营收超过300亿主体，在全市场存在30家左右；符合3A评级的地产企业，也在逐年增多；而对应要求地产企业资产负债率85%以下的要求，也不会对地产公司形成实质性约束。一方面，地产公司的负债存在出表等可能，一方面，地产公司存在以预收账款为主的大量经营性负债，可以伴随地产公司加快结算进度而降低负债率。

 潜在受益主体

根据长江地产研究表明：满足企业债发行要求的潜在受益主体包括万科、保利、招商等大企业，共计28个。年底一些企业冲击销量，加速回款，降低负债，可能会有更多企业进入合格名单。让人感到困惑的是，之前统计销售额Top5以内的碧桂园和融创并未入榜，也许更新较新数据的话，会成为受益主体一份子。

但是，实施这样的政策，未来20%的大房企会干掉余下的80%小房企。

当资源向头部优质房企倾斜时，强者越强的马太效应就出来了。马太效应是“凡是少的，就连他所有的，也要夺过来。凡是多的，还要给他，叫他多多益善。”。市场过冬时节，本不缺衣少食的优质大企业，却获得了直接发行债券融资权，拥有了更多的资本实力。这让那些挣扎在资金链与项目回款的企业，望“资”兴叹！这种“二八定律”，将打造越来越强的房地产寡头。

一个新兴市场的出现，往往会经历群雄并起，混战竞争，到兼并收购，形成几家巨头争霸的结局。例如手机市场，经过几年更新换代，曾经很强的诺基亚没有跟上创新潮流被淘汰，更多的小品牌则淹没于竞争的硝烟中，只剩下几家知名企业仍在笑傲江湖。

有了充分资金流的大企业，不会错过这样逆市抄底的好机会。前有万科收购项目、囤积土地，后面将会有更多企业加入这一行动中。快活不下去的小房企要么被收购，要么被兼并，要么转型彻底退出房地产市场。

整体来说，这个政策是市场的大利好，楼市的强心剂。对优质大房企来说，如沐春风，对中小房企来说，冰天雪地，寒风萧萧。今天消息传来，保利53.8亿拿下广州白云区巨无霸宅地，买买买的背后是资本的强势撑腰，那么房价还有跌的可能吗？

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