楼市狐狸尾巴要露出来了!当前面临两大压力,未来还有一大考验

楼市相对论 2019-06-17 12:03:22
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房地产这一轮周期要多久?

楼市运行的速度其实很慢,慢到5年才形成一个完整周期。

大部分人都认为房地产是三年一个周期,比如2009-2011年,北上广房价开始抬升,2013-2015年,省会城市逐步跟进,2016-2018年,是从一二线到三四线城市的普涨。

其实,从2009年开始算,以2014年为界,我们已经度过了两次完整的楼市涨跌周期。

数据显示,自2013年11月开始,房价同比增速从9.1%持续下滑到2014年9月,最低达到达到-1.1%,商品房销售面积由2013年2月的49.5%下滑,到2014年9月达到-8.6%,2014年底,商品房待售面积突破7亿平米。

五年前的殷鉴不远,2019年的楼市,又露出了“狐狸尾巴”。

目前房地产市场遭遇的两大压力,与五年前如出一辙,处境又有不同。

第一,房地产库存压力再次显现。

2014年的待售面积,指的是狭义库存,也就是那些已经完工但没有卖出去的房子,今年有点特殊,广义库存的上升,与当时非常相似。

数据显示,十大城市商品房库销比已经上行至42.6周,并处历年同期偏高水平,在今年4月,住宅类商品房广义库存也开始环比上升。

所谓广义库存,指的是那些还没竣工的期房,这部分巨大的存量加进来之后,房地产市场面临的压力可想而知。

第二,中小城市房价下跌压力陡增。

年年岁岁花相似,岁岁年年人不同。5年前的楼市,也遇到了三四线楼市房子难卖的问题,但随后在棚改、货币化安置、农民进城、返乡置业等因素的推动下,成功的化解掉了这些积压的房子。

今年棚改总量只有285万套,同比去年跌幅超过50%,像山西、河南、山东等棚改大省,货币化安置的比例非常小,这也就意味着三四线楼市最大的“托手”抽出去了,房价下跌的压力自然会增加。

如同上文所说,虽然面临的情况相似,但今年处境特殊的地方在于:六月之后,还有一个“考验”。

这个“考验”来自于土地市场。

有心人会发现,从5月份开始,调控的重点方向除了瞄准限售之外,多个城市发布了土拍规则的修改。

比如,苏州调低了土拍的限价,降幅近20%,合肥禁止房企关联企业拍地,东莞更有创造性,“最接近平均价”的竞拍者才能拿地.

归结起来,有对竞拍资格的限制,也有设置或调整土拍最高限价,还有达到价格上限后的竞得人认定方式,甚至还出现了类似买房一样的“摇号”模式。

如果说这些限制还不够,那么房企最近几个月信托规模大降40%以上,融资值创2017年以来新低,同时ABS、发债等工具全部收紧,多管齐下的情况下,下半年的土地市场,想不冷都难。

事实上,现在的市场已经提前反应了这一“考验”。

数据显示,5-6月份,300城土地成交面积为8868万平方米,成交面积同比下降6%。土地平均溢价率为20%,环比下降5%,同比下降7%。

不少朋友应该还有记忆,2018年的楼市为什么“前高后低”?正是因为溢价率下来了,房企不愿意拍地,流拍的地块多了,手中的库存又卖不完,换做是谁,都会降价促销,由此引发了“蝴蝶效应”。

所以,千万不要小瞧下半年来自土地市场的“寒风”,它既会考验房企的现金流,也会考验购房者的耐性,更会让楼市的“狐狸尾巴”露出来,再也藏不住了。

转载自头条号蓝白观楼市

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