北京13宗土地同天出让 一日揽金超316亿

搜狐焦点北京站 2018-11-26 17:01:11
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本次集中出让的13宗地总挂牌金额约295亿,总土地面积82.69万平方米,其中包括3个共有产权房、8个限竞房地块、商业和纯商品房地块各1块,分布在顺义、大兴、丰台等7个城区。最终,除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外,其余12宗地块全部成交,揽金总额达316.46亿元,最高溢价率为49%。

11月26日,北京土地市场上演13宗地齐入市的“土拍大戏”,成为市场关注焦点。本次集中出让的13宗地总挂牌金额约295亿,总土地面积82.69万平方米,其中包括3个共有产权房、8个限竞房地块、商业和纯商品房地块各1块,分布在顺义、大兴、丰台等7个城区。最终,除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外,其余12宗地块全部成交,揽金总额达316.46亿元,最高溢价率为49%,且该宗地有2%自持。

此次北京集中土地竞拍,不光规模上十分罕见,竞拍规则上也与过去大有区别,采取了分组竞拍,共享土地保证金,设立集中竞价期等多种规则。

具体项目信息如下:

北京市顺义区后沙峪镇SY00-0019-6014地块R2二类居住用地、SY00-0019-6013地块A33基础教育用地地块,位于顺义区后沙峪镇。该地块建设用地面积76571.12平方米,建筑控制规模不大于132728平方米,其中R2住宅容积率1.8;A33基础教育用地容积率0.88。

出让起始价为16.5亿元,起始楼面价12,431元/㎡竞价阶梯为人民币 800 万元整,竞买保证金为人民币3.3亿元。

该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”,销售价格27000元/平方米(含全装修费用)。基础教育用地由竞得人建设,建成后无偿移交给北京市顺义区教育委员会。

该地块有5家房企角逐,经历52轮竞拍后,最终中建一局将该地块以19.45亿的总价收入囊中,溢价率17.9%。

北京顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02地块R2二类居住用地、30-01-04地块A33基础教育用地。该地块建设用地面积为146,640.21平方米,地上建筑规模为288,410平方米。R2居住用地容积率为2.0,A33基础教育用地为0.8。起始价为23.95亿元,起始楼面价8,304元/㎡。

该宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,房屋销售价格为20000元/平方米(含全装修费用)。30-01-04地块基础教育用地由竞得人投资建设,建成后无偿移交给北京市顺义区教育委员会。

截至竞买申请,并未有房企出价参与竞拍,因此该宗地遭遇流拍。

北京市顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块R2二类居住用地,位于义新城第13街区。该地块建设用地面积为41,663㎡, 建筑控制规模不大于70828平方米,容积率为1.7。该地起始价为7.67亿元,最小递增幅度 400 万元,起始楼面价10,829元/㎡,保证金为1.55亿元。

该宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,房屋销售价格为24,000元/平方米(含全装修费用)。

该地块仅吸引了绿城、中建一局2家房企参与,现场仅1轮竞拍后绿城将该地块以7.79亿的总价收入囊中。

北京市延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块旅馆及二类居住用地,位于延庆区延庆新城03街区。该地块建设用地面积为59,488平方米,建筑控制规模不大于126,263平方米,R2二类居住用地容积率为2.1,B14旅馆用地容积率2.15。起始价为8.125亿元,最小递增幅度为400万元,起始楼面价元6,435/㎡。

该宗地中的YQ00-0003-0010地块为2022年冬奥会及冬残奥会保障酒店项目,竞得人需在2020年底前完成建设,并投入使用;酒店需按照不低于四星级酒店标准进行建设,总客房数不少于450间(其中酒店式客房不少于300间)。地块内含电信局(400平方米)、规划电缆分界室,不需独立占地。

该地块吸引了包括富力+中交、龙庆+京西北在内的2家房企参与,但龙庆+京西北并没有来到竞拍现场,最终富力+中交将该地块以8.165亿的总价收入囊中。

北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目QLQ-004地块B4综合性商业金融服务业用地,位于昌平区沙河镇七里渠南北村。该地块建设用地面积为28,622平方米,建筑控制规模不大于71,556平方米,容积率为2.5。该地起始价为13.2亿元, 最小递增幅度为650 万元,保证金为26400万元,起始楼面价18,447元/㎡。

该地块竞得人须对该宗地建筑规模100%自持,自持年限不低于20年,该项目入驻企业须符合北京市昌平区的产业发展要求,持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意后方可办理相关手续。地块应结合轨道站点一体化设计。建成后入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,由昌平区政府严格产业准入管理。

该宗地仅获得一次报价,最终好未来以底价13.2亿竞得该地块。

北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块R2二类居住用地等地块,位于丰台区花乡白盆窑村。该地块建设用地面积 58664.084平方米,建筑控制规模不大于163477平方米,其中R2住宅容积率2.8。

出让起始价为56亿元,竞价阶梯为人民币2800万元整,竞买保证金为人民币11.2亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

该地块共有有中铁置业、中铁诺德、首开+金地+华润+平安、新城、华发、金茂等六家房企(联合体)参与报价,最终中铁诺德以70.2亿元竞得,溢价25.36%。

北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块R2二类居住用地等地块,位于丰台区花乡白盆窑村。该地块建设用地面积43166.273平方米,建筑控制规模不大于131841平方米,容积率2.8。出让起始价为46.24亿元,竞价阶梯为人民币2300万元整,竞买保证金为人民币9.25亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过67702元/平方米,且最高销售单价不得超过71087元/平方米。

该地块共有有中铁置业、首开+金地+华润+平安、新城、华发、金茂等五家房企(联合体)参与报价,最终中铁置业以58.4亿元竞得,溢价26.3%。

北京市大兴区采育镇区01-0128A地块R2二类居住用地等地块,位于大兴区采育镇区。该地块建设用地面积87590.77平方米,建筑控制规模不大于91970平方米,容积率1.05。出让起始价为11.855亿元,竞价阶梯为人民币600万元整,竞买保证金为人民币2.38亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过31136元/平方米,且最高销售单价不得超过32693元/平方米。

该地块共有住总、兴创+兴展+兴福+大兴城建、阳光城、城建等四家房企(联合体)参与报价,最终住总以17.7亿元竞得,溢价49%,自持2%。

北京市大兴区采育镇区01-0119地块R2二类居住用地等地块,位于大兴区采育镇区。该地块建设用地面积54637.78平方米,建筑控制规模不大于57370平方米,容积率1.05。出让起始价为7.395亿元,竞价阶梯为人民币400万元整,竞买保证金为人民币1.48亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过31136元/平方米,且最高销售单价不得超过32693元/平方米。

该地块共有住总、兴创+兴展+兴福+大兴城建、阳光城、城建等四家房企(联合体)参与报价,最终城建以9.4亿元竞得,溢价27.11%。

北京市密云区密云新城0102街区MY00-0102-6014地块R2二类居住用地,位于密云区檀营乡。该地块建设用地面积为5691平方米, 建筑控制规模不大于13658平方米,容积率为2.4。该地起始价为6970万元,最小递增幅度35 万元,起始楼面价5103元/平。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过23878元/平方米,且最高销售单价不得超过25072元/平方米。该宗地居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。该项目需由竞得人无偿还建回迁房57套,住宅建筑面积约5684.19平方米,车库建筑面积约286.71平方米。

该地块吸引了久润、佳兆业 2家房企参与,最终经历13轮竞拍后久润将该地块以8200万的总价收入囊中,溢价率17.64%。

北京市顺义区后沙峪镇顺义新城第19街区SY00-0019-0075地块R2二类居住用地等地块,位于顺义区后沙峪镇。该地块建设用地面积  66475.23 平方米,建筑控制规模不大于132950平方米,容积率2。 出让起始价为38亿元,竞价阶梯为人民币1900万元整,竞买保证金为人民币7.6亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过55711元/平方米,且最高销售单价不得超过58497元/平方米。

该地块共有建工+城建、首开+金地、旭辉、金茂、华发等五家房企(联合体)参与报价,最终首开+金地联合体以45亿元竞得,溢价率18.42%。

北京市昌平区北七家镇未来科学城南区CP07-0600-0052、0063、C-18地块F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地等地块,位于昌平区北七家镇未来科学城南区。该地块建设用地面积97107.813平方米,建筑控制规模不大于194226平方米,其中R2住宅容积率2。

出让起始价为40.6亿元,竞价阶梯为人民币2000万元整,竞买保证金为人民币8.12亿元。

该项目为限竞房用地,规定本次出让宗地中C-18地块中商品住房销售均价不超过54187元/平方米,且最高销售单价不得超过56896元/平方米;C007-0600-0052、0063地块中商品住房销售均价不超过51478元/平方米,且最高销售单价不得超过54052元/平方米。

该地块共有未来科学城+城建+金茂、万科等两家房企(联合体)参与报价,最终未来科学城+城建+金茂联合体以41亿元竞得,溢价1%。

北京市房山区拱辰街道17-02-10地块F1住宅混合公建用地、17-02-09地块A33基础教育用地等地块,位于房山区拱辰街道。该地块建设用地面积 60622 平方米,建筑控制规模不大于157573平方米,其中F1住宅混合公建用地容积率为2.8、A33基础教育用地容积率0.8。

出让起始价为24.96亿元,竞价阶梯为人民币1250万元整,竞买保证金为人民币5亿元。

该项目为限竞房用地,规定商品住房销售均价不超过42561元/平方米,且最高销售单价不得超过44689元/平方米。

该地块共有中铁建、中铁诺德、华发、金茂等四家房企参与报价,最终华发以25.335亿元竞得,溢价1.5%。

关于本次土拍,中原地产首席分析师张大伟认为:

1:中建一局、中铁诺德、绿城、富力中交、中铁置业、住总、城建等企业,大部分获得土地的企业均非民企,两宗最大的地块被中铁置业与中铁诺德获得。资金成本的优势将是土地市场最大的优势,在未来一二线城市的土地市场上,超过30亿的地块民企将很难参与或者单独竞争。

2:从土地市场报价与最后竞价情况看,整体土地市场最大的特点是并没有想象中那么冷,房企依然积极拿地。特别是优质地块,争抢依然激烈。除了一宗没有报价外,另外12宗合计有45次报价,参与的房地产企业接近50家,有多家房企参与了多宗土地厮杀。

3:从过去历史看,土地市场低迷后,才是政策底,现在看,房企拿地意愿依然强烈,这种情况下,政策继续执行严格依然是趋势。

房地产企业资金压力虽然比前2年明显收紧,但有资金的企业依然非常多,在北京土地市场参与多宗土地成交的企业体现了土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。

虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。但从3季度看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

4:对比住宅地块,商业地块开始用家参与,开发商在历史最严格的商办调控政策下,已经很难参与开发,学而思拿下昌平商办地块,小米参与开发,虽然土地要求是100%持有20年。如果政策不变,这些将是未来商办地块开发趋势。

5:溢价率明显分化,除了采育0128地块竞争到溢价率49.3%外大部分,土地市场依然处于平稳中,基本溢价率集中在20%左右。与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行,主要原因是住宅土地区属性相对较好,土地以纯住宅地块为主。

6:从土地流标情况看,北京出现了年内第7宗住宅土地流标,也可能是最后一宗,土地出让模式已经改变,未来土地供应将变成勾地定金制度。

7:年内,截止25日北京土地总成交1209.9亿,同比减少53.6%。截止2017年11月26日,北京土地出让金是2609.55亿。也就是说,2018年北京卖地金额不太可能达到2017年的水平。2018年即使土地大量成交后,相比2017年同期北京依然少卖千亿土地。

8:从热度土地成交看,地价与限价均有一定差距,最典型的白盆窑地块,楼面价在4.5万左右,与销售限价差距在2.2万左右,按照正常的开发销售有一定的利润空间。但如果考虑到限竞房的销售去化速度,依然有一定的风险。

9:成交的土地除了延庆一宗土地外全部限竞房(延庆地块是冬奥会项目),除了大兴2宗地块外,其中大部分是7090地块,带来的房源扎堆现象继续。

10:顺义三宗地块是共有产权项目,其中一宗流标,顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块R2二类居住用地/顺义区后沙峪镇SY00-0019-6014地块R2二类居住用地、SY00-0019-6013地块A33基础教育用地,整体看限竞房依然是供应主体。

11:北京限竞房已经供应井喷,而后续将越来越多

市场入市了200万平米住宅,1.75万套,才卖了才3成多。积压了上万套。还有100多万平米1万套,已经开始开工,未来3个月就继续井喷入市。没开工的还有300多万平米住宅土地,合计还有3万套。将在2019年入市。2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。

12:北京是供应调控做到极致的城市,从目前市场趋势看,市场在未来1-2年已经不可能再上涨,特别是供应量持续高位,购房者逐渐进入恐慌式观望。

13:不仅仅是北京一二线城市年末土地供应井喷,一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年记录,而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应了土地合计1400宗,也将是年内最高记录。

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