导读  

廊坊“3·21”新政早已给了燕郊楼市一记警醒，较新的“3年社保”限制又几乎让燕郊楼再次跌入冰封：新盘封盘，二手房成交低迷，即便每平方米降幅达5000元，也仍然有价无市。

中房报记者 李克纯 梁笑梅  河北燕郊报道    

环京限购政策立竿见影，燕郊楼市行情走热的空隙彻底被堵住了。

近日，河北出台较新限购政策：外地人在环首都地区购房须提供3年社保证明。此前的3月21日，廊坊市就将购房首付比例提高，4月5日，三河市又出台限购细则，进一步提高二手房交易成本。多重利空来袭，燕郊楼市由热闹转为冷静。如今，购房门槛调高至“社保满3年”，可谓“腰斩”燕郊整个楼市成交。

因聚集着规模庞大的北漂人群，位于廊坊、紧邻北京的燕郊小镇具备了一线城市“交通拥堵、房价涨幅快”的特征，因而也承受着来自一线城市——北京“限购、限贷、限价、限售”政策的约制。

廊坊“3·21”新政早已给了燕郊楼市一记警醒，较新的“3年社保”限制又几乎让燕郊楼再次跌入冰封：新盘封盘，二手房成交低迷，即便每平方米降幅达5000元，也仍然有价无市。对此较有触感的便是盘踞燕郊的房地产销售人员，重压之下，他们尝试发布虚假楼盘信息，将客源转至唐山、秦皇岛等地，还玩起溢价费、捆绑销售等套路。

重压之下，必有勇夫。

客流骤 掮客被迫转业    

沿着102国道出京直达燕郊兴达广场，映入眼帘的便是燕郊著名的“售楼一条街”，这里几乎聚集了燕郊所有的新房项目，还有不少固安、大厂、香河的楼盘接待中心。

公交车站旁，“带客族”乐此不彼地等候、打量，不时朝路过的人问一句“要看房吗？免费大巴。” 而这些房源其实并不在燕郊，而是远在唐山、秦皇岛等地。

这些“带客族”其实是与房产中介公司签约的掮客，王国庆（化名）便是其中一名。中介公司每月支付他1800元工资，要求每个月的带客数量为20人。

限购政策空降之前，王国庆从来不愁客源，但5月份以来，他只完成了6人的带客任务，“燕郊没房子，谁来看呢？”掮客们总是善于周旋。“一带一路”会议期间，燕郊交通空前拥堵，王国庆变了一种话术：“来看唐山、秦皇岛的房子，均价低，不像燕郊这么堵。”

去年，借着环京概念，以燕郊为首的环京区域出现了一轮“跳涨”，房价接连破两万、破三万，涨幅甚至高于北京，背后正是诸多外地购房者的趋之若鹜。不过，3月21日廊坊限购升级，让不少购房者变得冷静。

王国庆坦言，新政出来后，来燕郊看房的人骤减。2012年至2013年是燕郊楼市火热之时，带客族人数高达上千，如今也就一百多人。惨淡光景下，王国庆不得不暂时搁置这个从事了4年的行业，转去超市兼职谋生，“3年社保限制和北京的5年社保限制差不多，燕郊限购政策几乎和北京同步，以后做事更难了。”

门可罗雀的“售楼一条街”    

沿着“售楼一条街”走，中国房地产报记者发现很多售楼处大门紧闭，人去楼空，不少售楼处贴着“此房出租”的字样。

据了解，燕郊目前的中介门店，看房客流量减少了将近2/3。

某个售楼处内，几名置业顾问百无聊赖地刷着手机，其中一位抬头解释，“整个燕郊今年以来就没怎么开新盘，悦榕湾、碧桂园时代城目前也没动静。由于没房可卖，一般只安排一两个人去驻场，很多同事都被派去廊坊、唐山等地了。”他顺势向记者推销香河的楼盘。

“我们公司主要经营新房业务，这个月已经过去一半的时间，一单也没成交，换以前早就成交两三单了。”中介代理公司置业顾问孔兵（化名）对一泻千里的业绩多有抱怨。

燕郊不动产登记大厅也同样门可罗雀，只有3个人在窗口办理业务，且这3人办理的都是限购前的交易业务。

量缩价跌

骤降的客流必然带来楼市的惨淡，燕郊二手房4月份成交量较3月份缩水三分之二，价格也呈下降趋势。

房产研究院的数据显示，燕郊二手房浏览量自4月5日后出现明显下降，4月13日浏览量较4月5日下降近四成。燕郊二手房4月均价28611元/平方米，5月为28183元/平方米，环比下跌1.49% 。

链家经纪人周华（化名）告诉中国房地产报记者，目前燕郊房价分布呈现一定规律，以102国道和燕顺路为横纵坐标，前者约2.5万~2.6万元/平方米，后者由于坐拥未来地铁优势价格约3.2万元/平方米。近期燕郊房价整体有所下降，房价较高的首尔甜城部分房源由4万元/平方米降到3.4万元/平方米。

燕郊二手房下行，除了跟首付比例提升有关外，更重要的是和二手房交易成本提高有关。4月5日，三河市二手房交易提出新要求：实际成交价高于指导价按照实际成交价网签，实际成交价低于指导价，按照指导价网签。

事实上，燕郊以往网签价格都很低，现在调整网签价标准之后，增值税、个税和契税等计税依据等都被相应调整，特别是不满两年的二手房，税费额度大幅增加。

中国房地产报记者算了一笔账：一套80平方米、单价3万元、满两年的房屋，以前按照指导价交税，假设指导价为2万元，税费为20000元*80*0.02＝32000元，现在按成交总价交税，税费则为30000元*80*0.02＝48000元，前后相差16000元。

开发商探风 套路横生    

不过，楼市的萧条让开发商动起了“歪念”。知情人士透露，燕郊港中旅某项目，尽管在房管局备案价为2万元/平方米，但开发商会告诉购房者房屋存在溢价，较后成交价应该是2.8万/平方米。如此，一套60平方米的房屋，购买者要多交近50万元的费用。此外，开发商还进行捆绑式销售，以前买房送车库，现在车库均是单独出售，一个车库的价格大概50万元左右。

除横生溢价费用、捆绑销售外，发布虚假信源聚拢客源，也成为燕郊楼市的一个现状。5月17日晚，从事二手房买卖的经纪人金勇（化名）在社交媒体上紧急发布信息：一手房源连夜开盘，包括悦榕湾、碧桂园时代城、中兴和园二期、早安北京等项目。但这其实是燕郊多家中介公司的惯用伎俩。一位长期研究燕郊房地产市场的业内人士告诉中国房地产报记者，这是他们的套路，房产中介经纪人其实是想通过递交资料来确定购房者是否具有资质，以及统计有多少有意向客户，然后再决定是否开盘。

上述业内人士强调，燕郊现在所谓的一手房，基本上都是加价房，根据前期对购房者人数的预估，开发商较后会决定加价多少，以及何时开盘，但大多是放出开盘信息后了无影踪。

大多数房产经纪人都有一套标准的销售术语：项目还未开盘，可以先递交资料排号，预计月底就能开盘。趁着非本地户籍需要三年社保政策还未落地，赶紧下手。

燕郊楼市清冷百态中，不乏诙谐的交易游戏。