【原创】首套房利率下调能否带动市场活跃

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

融360大数据研究院日前发布数据显示，2018年12月份，全国首套房贷款平均利率为5.68%，环比下降0.53%，这是全国首套平均利率23个月以来首次出现下降。二套房利率，则是连续两月出现回落，其中，12月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

毫无疑问，首套房利率的下调，带给市场的影响是积极的，也不可避免地会出现房贷政策趋宽松的想法。尤其在央行降准的大背景下，已有业内人士认为，不仅首套房利率会出现宽松现象，开发贷款、按揭贷款、租赁贷款等都有可能出现回调的现象，从而带动市场走出低迷，甚至步入新的活跃期。

我们说，市场活跃本身并没有什么问题，调控的目的，并不是打击市场，而是为了控制房价。房贷政策的调整，在带给市场活跃因子的同时，是否也会激活房价神经，让房价也再度回到上涨的轨道呢？显然，这是广大居民最关注的问题，也是企业最关心的话题。因为，房价的持续上涨，带来的不只是居民的生活成本上升，还有企业生产成本、涨薪需求等的要求提高，从而从多个方面影响经济社会发展。

也正因为如此，中央经济工作会议在提出“因城施策、分类指导”要求、把楼市工作重心从“调控”转向“指导”的同时，也提出了“夯实城市政府主体责任”的要求，把权力交给地方，把责任也交给了地方。这也意味着，地方政府在调整楼市政策、突出“房子是用来住的”定位的同时，一定会更加关注房价的变化。如果房价出现再度上涨。尤其是快速上涨，就必须再出台相关政策，遏制房价上涨。否则，楼市调控会前功尽弃。

很显然，随着货币政策的适度宽松，围绕购房的相关政策也会随之宽松。需要注意的是，下调首套房利率，应当没有任何问题。即便下调更多，也不会影响市场、带来房价上涨。至少，没有推动房价快速上涨的动力。但是，如果借首套房利率下调的机会，金融机构对其他方面的贷款，包括开发贷款、按揭贷款，甚至目的放在炒房的消费贷款等也一并放松，就难免会出现新的问题，会拉动房价上涨，使房价又回到新的上涨通道。如果这样，就需要采取强有力的措施，避免房价出现新一轮上涨。

可以想象，在市场持续低迷下，一些城市已经感到了不小的压力。特别是房地产占经济总量比重高的城市，对市场回暖抱有很大期望，很想重拾房地产工具，用房地产拉动经济增长，并通过房地产获得更多政府能够运用的资金。如果抱着这样的态度，那么，房价就很难得到控制，调控就有可能前功尽弃。

也正因为如此，面对首套房利率下调，地方政府必须树立正确的楼市观，必须履行好政府的主体责任。楼市能够出现今天这样的良好局面，是经过多年的调控和努力才达到的。形成一个好局面不容易，如果要将这样的良好局面破坏掉，很是简单。可以通过政策的适度调整，激活刚需、提振市场，但决不能对政策的滥用，激活炒房和过度投资。货币政策释放的资金，主要还是应当用于实体经济发展，尤其是中小微企业和民营企业。如果对楼市也能适当分配一些的话，那就只能是刚需购房，而不是开发商贷款和住房投资。房价涨到今天这个水平，任何推动房价上涨的政策，都会给未来发展带来伤害，需要未来用几倍的代价解决今天造成的问题。

所以，各地在调整房贷政策时，还是要积极稳妥，不能操之过急，更不能盲目放松。楼市并没有发展到可以完全放松调控、完全由市场决定的阶段。特别在长效管理机制还没有建立、制度还存在很多缺失的情况下，更不能随意大力度调整政策，而只能灵活机动、有计划、有节奏地对政策进行适度调整，慢慢地退出调控，最终达到由市场调节的目的。也只有这样，房价才不会成为影响居民神经的主要因素，市场也会慢慢趋于平稳。首套房利率下调，只能带动市场活跃，而不能带动房价火爆。