房企调控的“冰与火之歌”

经世济用最中南 2017-07-27 20:54:00
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●●● 为了保持房地产市场的可持续发展和经济的可持续发展,2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策,之后随着我国房地产现状的改变,政策也发生了一系列的改变,同时房企也经历了一场“冰与火之歌”。 从2005年到2008年6月,全国

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       为了保持房地产市场的可持续发展和经济的可持续发展,2005年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策,之后随着我国房地产现状的改变,政策也发生了一系列的改变,同时房企也经历了一场“冰与火之歌”。

        从2005年到2008年6月,全国各地房价飞涨,开始影响民生,为防止通货膨胀和房地产泡沫,国家加大了宏观调控力度,打出一系列“组合拳”,从“国八条”、“新八条”到“国六条”再到《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,我国房地产行业的调控不断升温。然而,总的说来,这几年的房地产调控不仅没有解决需求的问题,反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作,房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。而且每当新政策出台后,购房者都期望政策出台会拉低房价,所以延缓了购房计划。但当政策效应过后,房价并没有如预期中那样降低,这时就会有更多消费者加入购房大军中,造成因为延缓积压后的“井喷”现象,进一步抬高了房价。因此,国内房价依旧高烧不退,住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。

       2008年全国商品房交易开始萎缩,至8月起开始出现环比价格下跌,全年总计商品房销售面积下跌19.7%,销售额下跌20.1%,十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区,房价一度比2007年较高点下跌了30%以上,国家将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,较低首付款比例调整为20%,同时要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持,对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。这导致大量刚性需求释放,产业及股市的资金大量转移向房地产市场,房地产市场回暖。但开发商在之前政策的抑制及金融危机的双重影响下,开发节奏减缓,供应量不能满足市场需求的情况日益明显。政府因此提出一系列的调整措施。

       2009年国家提出将贷款购买商品住房的首付款比例调整到30%及以上,对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。2010年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷,同时提出对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。2011年提出对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,同时限购城市增加至50多个。2012年国家提出二套房新政首付提至六成;税收、信贷等政策均达到了有史以来的“较强度”——即对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征,对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率;而且央行连续两次下调人民币存贷款基本利率。2013年各地纷纷出台细则,如“沪七条”、“穗六条”及“深八条”等,而且要求将二套房首付比例提高到70%。2014年对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款较低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

        

       始自2016年9月底,“史上较严”的本轮房地产市场调控经历多轮升级,已步入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。从目前多地的房地产市场形势看,多地楼市明显降温,调控取得明显成效。国家提出要紧紧围绕“房子是用来住的”这一主旨,完善调控政策,适时围堵调控漏洞。本轮调控政策涉及信贷、资金、购买资格等方面:对于非户籍人口购房,北上广深均将门槛提高至5年;“假离婚”行不通,北京对于离婚一年以内的房贷申请人,参照二套房信贷政策执行,广州成年单身或离异人士限购一套等;对于“商改住”等违规改变土地性质开发建设的行为,北京出台了“限商”政策。同时限价、限售、限商,成本轮调控“撒手锏”。北京、南京等多个城市对新建商品住宅给出较高限价;限售也是本轮调控“新利器”,成都、厦门、广州等20余城市启动限售政策,其中雄安新区周边的白沟限售时间较长,明确房产自登记之日起5年内不得转让。本轮调控已从一、二线热点城市扩展到一些三、四线城市区域。除了环京、环沪的一些三、四线城市限购后,包括环合肥、环南京等的一些城市也加入限购序列。与此同时,调控政策也呈现出中心城市和周边城市同步调控,形成“合力效应”。因城施策、因区施策,调控精细化。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,本轮调控不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行,即使在同一城市范围内,不同区域也是双轨并行。比如,石家庄、南昌等在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进;在“东热西冷”格局下,广东佛山楼市调控政策也有所区别。北京提出未来5年计划供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房拟建25万套。今年4月,住建部与国土部联合发文,要求合理安排住宅用地供应,科学把握住房建设和上市节奏,对库存小于六个月的城市要加大土地供应力度。至此,一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,市场仍存上涨预期。国家统计局城市司高级统计师刘建伟称,据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

        而今年开发商上半年销售额未降反升,比往年的业绩还要好。克而瑞较新公布的上半年房企销售报告显示,上半年相当一部分房企年度销售目标完成率已在50%以上。研究人员指出,三四线城市成为房企发力的重要支撑点。个别聚焦三四线布局的企业,上半年业绩同比实现了超过150%以上的增长。一二线城市虽然销售单价高、总价也高,但受限购、预售证发放等政策影响,总体销售增长速度,要低于环一线城市及热点三四线城市。在这些热点城市有项目,又在一二线有布局的房企,上半年因此获得较快的增长。较冷调控与较热成绩单的房企冰火两重天为我国的房企提供了一个美好的未来。

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