多城二手房降价抛售 未来房价会往哪儿走?

不执著财经张平 2018-09-13 20:30
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近日,全国多数一二线城市二手房价开始下跌。有资料显示,7月份,包括上海、深圳、天津、成都、武汉多个重点城市在内的二手房价纷纷下跌,下跌幅度普...

原标题:多城二手房降价抛售 未来房价会往哪儿走?

近日,全国多数一二线城市二手房价开始下跌。有资料显示,7 月份,包括上海、深圳、天津、成都、武汉多个重点城市在内的二手房价纷纷下跌,下跌幅度普遍在 1%-3% 。下跌幅度最高的是西安,单月下跌达到 4.5% 。

与此同时,二手房的成交量也大幅下跌,长沙、天津和杭州3个城市的二手房成交量跌幅环比高达53%、39%、29%。就连魔都上海也难逃此劫,7月二手住宅成交1.39万套,环比下跌8.91%;二手房均价50164,环比下降2.04%,量价齐跌。

我们之所以关心二手房价格变动,这主要是新房价格因受到“限价令”的影响,价格早已经失真,不能反映出当地房价的真实情况,而二手房才是楼市的晴雨表,只有二手房价格才能更真实的代表楼市的情况。

其实,当前一手房价格总体也处于下降之中,今年以恒大、阳光城、新城控股等知名房企都会在九月份对一二线城市新开楼盘降价促销,原因是房企想通过“降价促销”增厚业绩,年底前做好最后冲剌,众房企都想通过降价促销回笼资金。

不过,也有业内专家表示, 1-7 月份,全国有近 800 宗土地流拍,这是中国史上从没有过这么大规模的土地流拍。土地大规模流拍,会导致未来两三年后新房供应缩减,而供求本身就紧张的一二线核心城市,房源将更加紧缺,一旦调控放开,房价就有大幅上涨的可能性。

但是,我们并不认为房价还会有大幅上涨的可能:一方面,全国有800宗土地流拍主要集中在三四线城市,因为在三四线城市拿地成本过高,投资风险在增加,现在开发商对高价拿地都比较谨慎,不像过去那样不计血本争当地王,这是好事情。

另一方面,今年上半年中国各地的房源紧张,主要是投机性需求过旺所致,再过二三年房地产调控效果彰显,房地产税出台,投机性需求退潮,自住型购房需求越来越少,开发商现在拿一些地块,也能使更多的城市在未来少一些高库存风险。

从目前情况来看,一些热点城市的的二手房价开始下跌,而且很多房东二手房挂盘出售成交的周期越来越长,抢房的人开始犹豫,抢到了房的人也开始担心,未来房价该往哪儿走呢?我们给出的答案是“去投机化”。

首先,一二线城市二手房价下跌,主要是房地产调控起到了明显的效果。之所以是缓慢下跌,没有出现大幅波动,这主要是受到房地产的限购和限售政策的影响。不过,别看这跌幅小,如果每个月下跌3%,一年就跌36%了。未来房地产去投机化已成定局,一二线城市二手价格继续缓慢阴跌乃是大概率的事件。

再者,热点城市二手房价格在经历了长期上涨,刚需在集中释放后,投机炒房者正在逐步退出。所以,多数家庭都拥有好几套房产,目前当地刚需已经趋于饱和。

而城镇化进程虽然还有空间,不过,由于热点城市的高房价、高房租肯定会延迟城镇化进程的发展。所以,热点城市房地产成交出现急剧萎缩也在情理之中的。

再次,热点城市房价上涨的预期正在改变。之前住建部约谈了前期房价上涨过快的十几个热点城市相关负责人,要求其控制房价上涨的势头。同时,住建部还对房价上涨过快的城市实施了问责制。

在这种严厉的房地产打压之下,热点城市肯定会调控政策收得越来越紧。人们对一二线城市房价上涨预期开始趋于谨慎对待。况且,炒房者是买涨不买跌,房价越是涨,炒房者越是多,房价下跌,成交量马上急剧萎缩。

最后,房地产调控将是长期化的,至少在短期内不会松懈。而未来取代房地产调控的主要是长效机制的建立,而长效机制主要要成二个部分:

一是,房地产税将来可能主要在一二线城市全面推进,而一二线城市房价被炒得如此之高,主要是炒房者在住房持有环节没有什么囤房成本,而一旦开征房地产税,就会导致囤房越多,税赋越重,届时大量炒房者都将房产抛向市场,房价会应声而跌。

二是,房地产长效机制还包括多渠道保障、多途径供给的住房体系。现在像北京、上海等地都在建造共有产权房,而各地又开始对房屋租赁市场进行整顿,目前不少开发商都纷纷涉足房租市场。

未来城市中高层收入群体可以买商品房,中等收入群体可以选择保障房,低收入群体住上长租公寓。这样一来,更多的人会通过共有产权房和长租公寓来解决住房问题,届时购房的需求会大减。

受到调控政策的持续打压,房价单边上涨也发生变化。多数热点城市二手房价呈现“量价齐跌” 的情况。 未来房价该往哪儿走?房地产调控就是要去投机化,回归居住属性。也就是说未来大城市二手房价格应该由当地居民说了算,而不应该由炒房者来决定,这样的房价就炒不起来,这样的房地产市场才能有可持续的健康发展。返回搜狐,查看更多

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