血拼哥有个朋友，较近相中一套改善房，

总价1200万，先付首付。

但还有30万的理财没到期，所以跟亲朋好友借了一圈

，现在把钱凑好了。

但他媳妇的意思是，首付款能否晚一点给，这样理财到期后可以多交首付，以后利息也能少还。

这种多交首付，少贷款方法，真的划算吗？

血拼哥今天就教你算算！

网签价和交易税费的关系

朋友现在纠结点就是网签价高一点还是少一点的问题，

 网签价：

房屋过户前，房管局会在网上进行公示，在房管局系统上显示的成交价格。

其实房屋交易时会涉及三个价格：

买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

其中，银行贷款合同价越高，贷款金额越高，首付越少。

交易中心审税价越低，税费越少。

因此，很多人往往把银行贷款合同价格写高，以便于多贷款，

把交易中心审税价写低，以便于少交税。

但是！现在已经没有这种好事了，因为现在二手房交易实施了“三价合一”政策。

也就是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价和交易中心审税价，三个价格必须保持一致，由“网签价”来体现！

所以，朋友的情况是：网签价低，贷款低，首付多交，税费也低；

这么说，貌似网签价低比较划算咯~

不信来看一笔账！

朋友要买的房，政府指导价530万，不到实际价格的一半。

政府过户指导价，就是根据房子的设计用途，房子的建成时间等等因素决定的，是二手房子交易中缴税的基准价格，不同的区域，不同的小区，同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的。

而且过户指导价是有限制的，超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的，就会交很多的税。具体可以向房管局或附近中介咨询，文末附各区房管局电话。

按规定，网签价不能低于房管局要求的区域较低过户指导价，

所以，网签价在530到1200万之间，都合规合法。

网签价格高于指导价的，按网签价格交税，反之按指导价交税。

于是，大招来了

房子是满五不多的非普通住宅，原值，也就是初次交易价格是300万，纳税比例为：契税 3%。

关于北京二手房交易税可以看这篇：扎心！北京买房，几百万房款之外你还要再花多少？

若按政府指导价530万网签，也就是网签价低的情况

贷款金额：530万x 60%=318万

纳税金额：530万 x 3% = 15.9万元

首期付款金额：（1200万 - 318万）+15.9万= 897.9万

若按照实际价格1200万网签，也就是网签价高的情况

贷款金额：1200 万 x 60% = 720万

纳税金额：1200万 x 3%= 36万

首期付款金额：1200万 x 40% + 36万 = 516万

（贷款为公积金贷+商贷，利率暂且不算）

结论就很明显了：

后者相比于前者，税费多了20.1万，首付少了381.9万元！

划算吗？血拼哥特意找了一下某宝的稳健理财。

按照理财收益3.9%的年化，381.9万本金，4年的收益就是63万，

已经可以覆盖多缴的税款。

把这381.9万放在30年的时间轴上看，你每年12万的流动资金，到银行买自发理财，只要银行不倒闭，你都不亏！

所以，除非你从来没接触过理财，否则是划算的！

而且，你还可以算一笔账，用上初中所学的数学知识，

将网签价设为X，则：

首付 = 1200 - 0.6X

税费 = 0.086X - 16.8

（计算过程略）

很容易得出，

网签价越高，“少付的首付”与“多付的税费”之间的差距越大，对购房者也就越有利！

以上是血拼哥给大家举的极端的例子，实际操作中，会根据你的现金流评估首付与贷款比例，可能贷款比例不会达到60%这么多。

但是，房贷是非常优质的负债，能多贷就多贷，在允许的范围内，尤其在交易税比例不高的情况下，不妨尽量提高网签价格。

（但前提是月供不能超过收入的40%，否则这样的市场环境下，你特别无法抵御失业的风险）

毕竟，不是所有人都有充足的资金置业，但是所有人都需要“居者有其屋”。

“科普”结束。

较后，买房的人太多，全款的，啃老的，都是一条捷径，然而靠自己的奋斗和工资买房的刚需，几十年如一日，血拼哥为他们点赞！