观点指数发布的2019年1-4月房企权益销售金额TOP100榜单显示，今年前4月，TOP100房企实现23540亿元的权益销售额，环比前3月增长了43.7%，略低于全口径销售额45.9%的增速。

若分梯次来看，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企权益销售额占比值，均稍逊于全口径销售额占比值；而5个梯次的平均权益比例分别为0.76、0.75、0.72、0.76、0.79。这更进一步证明，在寻求话语权的过程中，规模的扩大一定程度上降低了销售权益比例；权益比例较低的Top20至Top30之间的房企，也正好处于规模诉求较为强烈的阶段。

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在2016年、2017年前后，由于核心城市地价的迅速上涨，许多房企不得不采取合作的姿态，与他方合作拿地；而在规模追逐的过程中，为了把握进入新城市的机会，更促使它们不断扩大合作半径。由此，房企的合营、联营公司逐渐增多，总体的项目权益也随之降低。

但房企运营的终极目标还是实现利润，合作项目数量的上涨，必然不利于企业周转效率的提高，以及净利润的结转。

此前相关机构统计数据显示，全国发布2018年年报的40多家房企中，70%的企业利润额明显上涨，其中A股企业平均利润额上涨22.6%，但净利润率平均为10.8%，却比2017年的11.3%有所下降。

营收的上涨一定程度上来源于此前两年较热的房地产市场，而净利润率的下降，除了各项成本费用的增多之外，还与项目权益比重的降低有关。

目前部分房企已意识到项目并表的重要性，某千亿房企甚至提出了原则上杜绝合营、联营的想法。过去一年，该房企毛利率、净利率有所下降，存货周转率也从0.58降到0.47，净负债率则不断走高。另有一家房企也提及并表项目要达到八成的目标。

加强项目的控制权，能给销售回款提供助力，增加货币资金的储量。这在调控持续的大环境中，显得尤为重要。

在房地产开发到位资金中，3月份房企的定金及预收款累计为1.23万亿元，同比增长10.5%；个人按揭贷款累计为5645亿元，同比增长9.4%；增速较2月份均有上涨。而两者之和占总体到位资金的比例为46.08%，环比2月份的44.19%有所提高。

假若将定金及预收款、个人按揭贷款，作为窥探房企的回款情况的指标，那从中可以发现，房企正在努力通过自身周转获取资金，并取得了一定的成效。

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但仅依靠经营现金回流还远远不够，对外融资也必不可少。

观点指数重点监测40家房企的融资数据显示，2019年4月份，国内房企计划新增融资总额总计约人民币884.6亿元。其中美元债金额所占比例较大，为55.28%，合计72.7亿美元；而中期票据、公司债则分别占比9.16%、7.46%。

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值得注意的是，本月份，美元债的平均利率为7.8%，虽相比以往有所降低，但相对于其他融资方式来说，仍是“昂贵的金钱”。于是，除了中期票据、公司债之外，低成本的配股融资仍在持续，许多房企宁愿通过折价的方式，也要从股权融资中获取真金白银。

显然，为了获得项目营运资金和偿还债务，房企在“外借”与“内生”中找到杠杆平衡，配股融资不失为一种相对合适的选择。但事物总有两面性，股权融资会在一定程度上摊薄股东的持股比例。

来源：观点地产网