行业报告 | 个税改革与房地产

律时代百城 2018-03-21 16:55:00
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个人所得税领域的改革,主观上虽然并不是为稳定房地产市场,客观上却有助于差别化调控。

摘要:个人所得税领域的改革,主观上虽然并不是为稳定房地产市场,客观上却有助于差别化调控。

个税改革提升居民可支配收入,助力刚需

《政府工作报告》指出,2018年政府工作建议,要“提高个人所得税起征点,增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除,合理减负,鼓励人民群众通过劳动增加收入、迈向富裕。”我们认为,个人所得税走向综合和分类相结合,分布实施改革的重要一步。

个税起征点的改革对于不同收入水平的居民实际可支配收入的影响并不相同。我们认为,对于较低收入的居民来说,个税起征点改革对其可支配收入边际增加并不多(因为本来其缴纳所得税的规模就比较小);对于高收入居民来说,起征点的提高对于其可支配收入的边际影响并不大(因为少缴的所得税数量有限)。只有对于中等收入(月收入7000-12000元左右)的居民来说,个人所得税起征点的提高,会对可支配收入产生比较大的边际影响。我们认为,对于二三线城市真实购房需求而言,月可支配收入和月供支出之间的关系十分重要。

我们不妨假设,月工资收入10000元左右的二三线城市家庭,承受100万总额、期限为30年的房贷是比较合理的(毕竟一般家庭有两份工资收入来源)。如果首套房利率从目前的5.4%(参考融360对于2018年1月的首套房利率统计)提升到6%,月供将增加380元。如果个人所得税的起征点提升到5000元,则这个家庭的月供负担增加基本可以被家庭中一个成员减税受益所抵消。在基准利率不上升的情景之下,我们相信短期按揭贷款平均利率要上升到6%的可能性是很低的。

我们相信,个税起征点的提高,十分有利于中等收入水平的家庭承受更高的月供。我们认为,对于中等收入的家庭而言,改革可以抵消由于利率上升带来的按揭月供负担加重的不利影响。

家庭生活专项费用的扣除,意义更为深远。个人所得税综合征收在世界主要发达国家是比较常见的,各国个人所得税税前抵扣的规模也远较我国更大,几乎涵盖了个人医疗、教育、住房等各领域的必要开支。综合征收的个人所得税对社会来说更加公平。

此次政府工作报告所提到的专项费用扣除列举了两个类别,分别是子女教育和大病医疗。我们据此判断,未来个人所得税专项费用扣除的突破口,是医疗和教育两个领域,在发达国家比较常见的个人按揭贷款利息税前扣除暂时不会出台。从长期来讲,我们认为,支持居民自住购房,给与符合条件的按揭贷款利息个人所得税税前抵扣,应该是个人所得税改革的方向。仅以医疗和教育而言,这两个领域的税前扣除,也十分有利于具有真实购房需求的居民可支配收入的增加。

更重要的则是,个人所得税领域的改革,主观上虽然并不是为稳定房地产市场,客观上却有助于差别化调控。区域而言,在一线城市个人所得税起征点的提高所带来的居民可支配收入增长,同居民可能的月供负担相比很低;在二三四线城市,改革对需求的支持力度却较大(因为绝对房价低)。同时,个人所得税改革对于首套自住需求买家而言意义大,对于多套房和投资客而言意义小。这都符合差别化调控的初衷。

国企改革助力国有龙头再崛起

政府工作报告指出:“(2018年要)推进国资国企改革。制定出资人监管权责清单。深化国有资本投资、运营公司等改革试点,赋予更多自主权。继续推进国有企业优化重组和央企股份制改革,加快形成有效制衡的法人治理结构和灵活高效的市场化经营机制,持续瘦身健体,提升主业核心竞争力,推动国有资本做强做优做大。稳妥推进混合所有制改革。落实向全国人大常委会报告国有资产管理情况的制度。国有企业要通过改革创新,走在高质量发展前列。”

相比历史而言,新时代强调国有资本(区别于国有企业)做强做优做大,这就为国企改革打开了更广阔的空间。国有资本为主导,地产龙头企业可以进一步完善法人治理,并探索诸如员工项目跟投,股权激励等市场化的经营管理机制。

过去三年,地产行业的发展呈现民企狂飙突进,国企排名节节后退的情况。我们认为,这和民企市场化经营机制率先确立,不同企业资金成本差距不大,土地市场唯价格论都有关。2018年以后,这三大因素都在发生变化。我们相信,未来地产行业中的国有龙头有望进一步做大做强,恢复行业地位。

保持政策稳定性,稳妥推进房地产税立法

报告还提到,要“深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全”。报告要求“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”

我们认为,在长效机制建设方面,政府工作报告的表态和历史一脉相承,强调供给的多元化,保障的广度;强调因地制宜,差别化调控能够。在市场较为关注的房地产税领域,报告强调要“稳妥推进房地产税立法”。十八届三中全会,中央要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。我们认为,这两个提法一脉相承,再次说明中央对房地产税立法工作审慎求稳的态度。

政策环境稳定,看好行业龙头企业

除政策总体稳定,个税改革和国企改革可能对行业有积极影响之外,《报告》还提到:“提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进‘城中村’、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。新型城镇化的核心在人,要加强精细化服务、人性化管理,使人人都有公平发展机会,让居民生活得方便、舒心。”

“以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见,落实东北等老工业基地振兴举措,继续推动中部地区崛起,支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。壮大海洋经济,坚决维护国家海洋权益。”

我们认为,区域的均衡发展,城市配套设施的进步,客观上也在助力合理购房需求的释放。中国的城市格局演变方向,并不是一两个特大城市畸形壮大,而是一大批“区域核心城市”茁壮成长——这为新房开发打开了广阔的空间。

整体而言,我们认为本年度的《政府工作报告》再次体现了房地产调控整体求稳,差异化支持自住刚需的基调。我们看好地产行业整体平稳,龙头公司集中度快速提高所带来的结构性机会。

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