历史总有惊人的相似，历史更是一面镜子！

在距一年前北京发布商改住3.26政策出台一周年差十天的时刻，刚刚当选新一届国务院总理的李克强掷地有声地给了商改住震撼的讲话。

3月20日上午，在十三届全国人大一次会议闭幕后，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十三届全国人大一次会议的中外记者并回答记者提出的问题。

在回答中央电视台记者提出的产权问题时，李总理强调“让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸”，四个心给了商改住放心的提法。

这一表态意义非凡，标志着全国商住房产将可能恢复出售贷款、抵押融资、公开挂牌租赁，所有商住业主们终于踏踏实实吃了定心丸。

而这一个定心丸的一年前，突如其来的风暴让所有商住业主寝食难安。

2017年3月26日，在北京发布住宅“3.17认房又认贷”的背景下，商住市场迎来极大机会，北京商住创出同期历史新高，不限购的商住项目量价齐升。但是，政策突变，为了进一步打击投机炒房行为，规范商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，北京发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（俗称3.26新政）。

3.26新政规定了未经批准禁止将商住、商办类项目改为居住等用途，商住、商办类项目再次出售时禁止出售给个人，银行暂停对个人购买商办项目的贷款等一系列政策。也就是说商住房产只能销售给公司，并且只能全款。

该政策对购房资格、贷款、再交易、流通环节的限制，基本上消除了刚需和投资这购买商住、商办类项目的可能性，而出台这样远远超越住宅限购令的背后原因就是政治原因，就是十九大前人士更迭的浑水摸鱼。当然，这也就是后来北京发布5.23解释条例更正3.26的根本原因，但较终引发北京上万商住业主集体上街请愿的不和谐一幕。

3.26公告一出，原本火热的北京商住项目瞬间无人问津，销量冰封，成交冷冻。北京之后，深圳、上海、广州等地纷纷发布了相近政策，一时间，全国商住市场进入寒冬，投资者谈商住色变。

这一政策对于抑制投资投机效果显著，但是也误伤了很多刚需。激发了市场迅速用公司名义买房的全新方式，并且可以通过股权变更方式达到房产全流通的方式。

而此前大多数购买商住项目的业主不熟悉用公司名义买房的途径，而个人购买大门关闭。更无力承担住宅高昂价格并且租金很低的现状，本来通过一百万买个小户型精装公寓的安家梦彻底破碎。

后来，为了安抚市场情绪，遵守契约精神，北京市发布了5.23商住新政。

2017年5月23号，北京市住建委针对“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商办类房屋销售做出规范，明确已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。

市住建委解释，首先，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。也就是说，对于已购买的有预售许可证的商办类房屋的购房者，不会被要求拆除卫生间和上下水等设施。

上述解释，用法律的名义就是老房老办法，新房新办法，也就是说，3.26之前拿到预售证的商住都是可以有居住功能的，而3.26之后拿到预售许可证的是否可以居住没有明确规定。

此解释条例发布后，北京商住市场开始回暖，成交开始回升，价格开始反弹。但是购买者对五十年产权到期后的疑虑始终没有打开，所以销量持续低位徘徊。

昨天，转机来了！李克强总理在人民大会堂掷地有声地宣布强调保护合法产权，所有有产权证的房产彻底安心。

3月20日上午，十三届全国人大一次会议闭幕后，李总理在人民大会堂金色大厅会见中外记者,在就产权问题的回答上，李克强总理宣布：“保护产权必须要尊重合同，弘扬契约精神，不能把合同当做废纸。去年有关部门还抓住几个典型案件，把涉产权的错案纠正过来，表明了我们的决心，就是要持续向社会发出信号，让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸。”

总理的这一讲话对于商住类项目业主来说迎来了转机。我分析有如下原因：

1.明确了产权。不管是住宅，还是商住公寓，都是合法财产，房子都是永久产权，土地才有租用年限。

其实，北京商住项目在北京已经存在了十几年，存在的原因就是较初规划部门的商办用地要远远多于居住用地，然而市场对于住宅的需求居高不下，在这种背景下，大量“商改住”项目出现，又因其兼具居住办公双功能、价格较低、不限购等优势受到市场欢迎。所以，真正应该改正的是规划部门给的规划，给商住合理的空间，而不是对历史一棍子打死。甚至用各种金融购买工具让扭杀历史的存在。

数据显示，仅2016年一年北京商住市场销售就达六万多套，近些年北京累计商住物业估计存量三十多万套。这些物业在之前都是合法交易有房本可以抵押融资，而3.26政策出台后，基本消除了这类资产流通的可能性，这对之前合法购买的业主伤害巨大。这就是总理昨天所说的新官不管旧账，弘扬契约精神，不能把合同当做废纸。

所以，本次总理对于产权的明确表态，就是对以往商住类项目合法性的肯定，就是新官买旧账，就是尊重契约精神。

2.商住产品的资产金融属性还会恢复。目前不能贷款，抵押的问题，很快就会逐步解决。

3.26政策中不能流通不能贷款的条文，在流通环节限制了商住类项目的交易，但只是暂时性，文件中的表述也是暂停。从长期来看，一线城市的商住类项目由于位置好，户型小，周边聚集产业人群，需求旺盛总价低，所以未来会逐步让市场重新定价，并且，租售并举的国家战略下，好出租的房子会保值升值，地段就是房子较好的护身符。

而3.26新政的中老房老办法新房新办法的规定，相当让以后不会在新批商住增量，就是说之前的“商改住”项目成为了市场少有，尤其未来只能新增五百平米以上的规定，让小户型更加具有少有性，而投资的首要考虑就是少有，未来北京市新增的全部是住宅，让小户型商住更成为少有的明星。虽然在目前还不能贷款，但是抵押已经恢复，从昨天总理讲话来看，未来将会逐步恢复贷款功能。

3.一线特大城市商住租赁市场正在全面释放，资产证券化大行其道。

2016年6月3号，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文件明确规定：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”这一政策当时收到很大争议，但是一年后，随着租售并举政策的不断落地，意味着很多商住类项目都可以进入租赁市场并且具备居住功能。

北京3.26新政发布后，许多房产类中介公司“商改住”房源下架就是源于对政策的恐惧。但是2017年7月26日，北京所有商住类项目全部恢复交易。而促成这个转变的就是当天新华社的发文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》指出：“商办地产回归承载业态的属性，当前加强行业自律、规范商办经纪服务促商办地产市场健康发展，将助力推进“大众创业、万众创新”空间建设。商办地产是北京房地产业的重要组成部分。”

新华社还写道：“商办地产是用来“干事业”的，是“大众创业、万众创新”的基础，具有较强的产业属性。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，成立商办地产服务行业的自律组织，引导商办地产服务机构规范发展，有利于降低中小企业的办公经营成本，有助于推进“大众创业、万众创新”。发挥商办地产服务行业的“生产要素”作用，助力“双创”空间建设，紧密对接实体经济，能有效支撑经济结构调整和产业转型升级。”

上述新华社发文中，重点就是“商办地产将助力推进“大众创业、万众创新”空间建设，商办地产是北京房地产业的重要组成部分。商办地产是用来“干事业”的，是“大众创业、万众创新”的基础！”

新华社的描述，就是较高领导人的指挥棒，更是人民领袖的意愿，给出了投资者布局宜居宜业房产的核心布局标准。

而在一线城市，租赁市场将较先全面放开，未来商住类项目可以挂牌交易。这对商住业主来说在出售的同时更增加了出租的高收益。

4.租售并举国家政策下的租售同权，正在和住宅一样获得同等待遇。

在国家高举租售并举大旗下，保障租房合法权益，提倡租售同权。国家正在通过立法，明确租赁双方的权利义务，保障租赁当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度逐步使租房居民在教育、医疗等基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

在租赁住宅紧缺情况下，商住类项目在租赁市场会占很大比例，租售同权的落实对于商住类业主来说是一个值得期待的未来。

去年9月29号，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布，将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

本次《通知》关于义务教育的较新意见指出：“本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。”

而北京市较新提出的“本市户籍无房家庭”也可以在租房所在地就近入学的精神其实和北京市较新规划中提出的“深入推进学区制改革”是一脉相承的，也就是未来北京市学区制度改革的深入方向。

而国家教委正在推广北京的经验，租房也能上学正在全国推广。

所以，总理昨天在中外记者会上对于产权问题的回答，就是让全国千百万商住类业主吃了“让恒产者有恒心，让投资者有信心，让各类产权的所有者安心，给所有合法产权所有者都吃上长效的定心丸”

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