“我只身来到这个城市，遇到无数一样努力扎根的‘自己’。”

和以往对集体公寓长而深的走廊、昏暗灯光的印象不同，走进这座公寓，明亮色系的墙上贴着不少标语，小黑板上温馨提示着“加班辛苦了”、“注意防晒避暑”的暖心话，健身区的各种器械应有尽有，休闲区的沙发闲聊和打趣声不断，厨房飘来有湘、粤、鲁、京等特色菜系的香味……这是位于广东东莞的“BIG+碧家国际社区”。

近年来，多家房企纷纷抢滩住宅租赁市场，并将其视为发展的重要阵地。作为进军长租市场的后来者，截至今年7月底，碧桂园长租公寓业务（以下简称“碧桂园长租”）板块已获取项目的总房间数超过3万间。从已开业满3个月的2000多间长租公寓出租情况看，总承租率达91%。

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回归居住需要

      布局长期盈利点

时针拨回到2017年年底，碧桂园集团总裁莫斌在“BIG+碧家国际社区”品牌发布会上，首次提出长租城市的概念。

他表示：“我们做长租跟其他企业有所不同——要做长租城市，一做就做10万套、20万套，因此有三年100万套的战略目标。”据碧桂园长租负责人介绍，这一业务承载着碧桂园更多的战略方向和意图。

城市梦想充电站，这是“BIG+碧家国际社区”的品牌定位。

碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏解释道，“充电站”的概念正是希望年轻人在城市努力拼搏的同时，城市里有个地方能让他们休息，重新充电，重新出发。

“BIG+碧家国际社区”是碧桂园长租推出的排名前列个产品。“未来，我们将打造一条完整的产品线，覆盖客户全生命周期和多种功能场景。”杨鹏介绍称，一应俱全的生活配套、定期组织社区活动，加强租客交流，“BIG+碧家国际社区”吸引了许多对生活品质有要求的年轻人。

“目前‘BIG+碧家国际社区上海项目’是集公寓、多功能分区、联合办公、商业为一体的综合性长租试验区，集中打造45平方米户型，主打为租客提供私密的居住空间。”碧桂园集团上海区域长租管理部总监张沛洲表示，“BIG+碧家国际社区”与市面其他产品不同的是公共空间打造，功能已几乎做到行业优质。两层700多平方米的超大空间，集中融合了书吧、观影区、游戏区、咖啡吧、桌球、健身房等功能。

老旧厂房改造是长租公寓获取项目的重要途径之一。“我们将公用空间打造成园区的青年联盟之家，积极营造租客精神文化及向心力。”张沛洲透露，除了居住空间打造，长租社区或长租城市项目还需其他功能配套。因项目地段多属于厂房和工业园区，基础配套相对较弱，所以有针对性地打造商业空间以满足社区生活的基本需求非常必要。

“在商业的基础上，我们相应打造了一些联合办公的工位和可容纳近百人的会议室，为小微企业租户提供办公空间。”张沛洲表示，上海项目开业3个月后，出租率超过92%。碧桂园在上海长租市场的占有率不断提升。

除了“BIG+碧家国际社区”，碧桂园未来还将搭建涵盖高端、蓝领等不同人群的长租品牌矩阵。

不同于旗下潼湖科技小镇、森林城市等项目，长租城市更像是碧桂园对现实城市的嵌套。“通过整合公寓、酒店、写字楼等资源来打通上下游产业链，并把我们自有的零售、娱乐、健康、教育等资源共同植入。”碧桂园商管中心总经理张强的思路是，通过整合所有相关资源，形成人居闭环。

在莫斌看来，碧桂园涉足长租不仅是为国分忧的企业社会责任的体现，更是未来碧桂园实现新利润增长的前瞻之策。他说:“长租作为一项伟大事业，是长期战略、长期的社会责任、长期资金与精力投入，甚至是长期的盈利点。”

碧桂园长租版图正在稳步扩展。在打造过程中，碧桂园注重社区生态圈，为长租公寓市场带来更多想象力。

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多业态运营

      全链条布局

去年12月底，规模约400间的“BIG+碧家国际社区”项目上海国家会展中心店开业。张沛洲说，作为碧桂园旗下长租品牌落地排名前列店，它对公司具有标杆性意义。据悉，第二期项目选址上海西虹桥商务区，辐射整个虹桥商务带。两期项目总规模约1000间。

自去年年底发布长租公寓品牌以来，碧桂园在上海、武汉、深圳、厦门、广州等一二线城市已密集入驻。以广东东莞和深圳区域为例，截至2018年7月初，碧桂园在两地已签约13个长租公寓项目。2018年5月，东莞方程创意谷店和展览中心店均已开业。

据介绍，碧桂园长租主要采取轻资产和重资产相结合的模式。轻资产项目主要为包租、托管；重资产项目为自持。目前，其轻重资产项目按房间数计比约7：3。

“碧桂园有26年的房地产开发经验，了解租客各环节需求。在品牌公寓打造中，主要以租客感受作为产品出发点。从规划、建造到运营，都在打造最适合居住的综合性品质城市。” 张沛洲表示。

他还认为，长租公寓是具有长产业链条的业务，正是碧桂园优势所在。与传统房地产销售相比，租赁业务本身利润不高，却能带动上下游产业链发展。对于碧桂园来说，公寓选材大多数从其全球供应商库里挑选，同时引入大量优质生活元素，打造跨社区、跨业态的多元业态休闲中心。

“比如上海已落地的项目引入了小米有品等品牌供应商，在智慧家居、智能家电等领域及产城融合方面展开合作。对消费者而言，在所在门店的房间及公共区域可享受小米产品，同时可参考样板间，选择小米有品家电软装，实现家私定制。” 张沛洲说，正因为碧桂园具有品牌凝聚力的优势，使其与上下游产业公司合作时，能获得比酒店式、中介式等长租品牌更优的产品质量、更低的价格和更可持续的合作。

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同行者众                                                  坚持做“民生公寓”

在“租购并举”住房制度改革大方向下，租赁市场日趋火热。但目前，我国居民住宅仍以商品房为主，租赁市场占比很少。而房企正遭遇市场调控、融资渠道收紧、拿地成本升高等困境，转型在即。长租公寓为房企打开了另一扇大门。

从2002年至今，长租公寓从无到有经历了十多年发展。2014年，股权融资兴起，资本涌入让长租公寓快速发展壮大。7月22日，贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。

同行者众，碧桂园如何延续房地产开发的品牌优势？在消费升级大背景下，为人民提供更加多元的服务和个性化体验，要与“满足人民对美好生活的向往”紧密呼应。碧桂园打造长租社区和长租城市，积极落实商业综合体概念，将所有消费者和住宅人群的全链条植入长租社区和长租城市，使商业配套与酒店、共享办公形成全闭环，提供信息化、大数据和金融服务等多种体验。

风口之下，市场频现哄抬租金等乱象。谈及长租公寓定价时，碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示，碧桂园坚持做民生地产、民生公寓，定价将符合租客负担能力，随行就市。截至今年6月底，碧桂园长租在建房间数超过2.1万间，年内预计将实现12个城市、46个项目同时开业，保障供应。

“本着以品质化的居住空间和人性化服务为初心，碧桂园长租正着力从每个环节、每个细节，全方位提升租房者的居住体验和生活品质，让租房者在这座城市找到幸福感和归属感。” 碧桂园深圳区域长租公寓运营总经理白洋说。

一个有温度的城市，应该有更高的包容度，

让年轻人有处栖息、梦想得以落地，

让异乡人的乡愁有处寄托。

长租城市为城市造梦者提供了空间和氛围——夜幕来临，万家灯火忽而亮起，有一盏灯为在城市打拼的年轻人而留。