自《2018年北京楼市成交排名总榜》发布以来，吸引了市场的广泛关注。经过分类的数据呈现，如果仔细看，其实能发现不少规律。

我们一般把住宅分为：普宅和别墅，两种产品类型。

在2018年，北京普宅成交面积248.28万平方米，在住宅成交中占71.25%。别墅成交面积为100.16万平方米，占比为28.75%。说明普宅依然是住宅中，市场需求较大的产品。

不仅如此，在2016年至2018年这三年中，普宅在住宅中的成交占比也是逐年上升的，而且在去年达到了占比较高的顶点。

其实，这也体现了出北京楼市的一个转变——向刚需刚改客群逐步倾斜的政策，逐步显现出效果，普宅的成交量在逐年放大。

那么，普宅市场在2018年又有哪些成交特征呢？下面，我们进一步梳理数据，从环线、面积、总价、均价四个维度来进行提炼分析。

从环线成交饼图中看出，普宅成交五环外占比85.61%，从中心城区向新兴城区扩散趋势明显。其中，五六环之间的成交占比为52.25%，超过一半，是当下主流需求普遍接受的环线区位。

不过，北京五六环之间囊括的地域范围很广，不同的区域及供应板块热度差异很大。

整体来看，石景山金安桥板块、大兴亦庄板块、昌平北七家板块、门头沟新城板块，是2018年普宅成交较活跃的板块。这些板块中的代表项目基本占据了普宅TOP10的多数席位。

从成交户型面积维度分析，去年北京普宅80—100㎡户型成交占比较高，为37.48%；其次是120—150㎡的户型，占比22.76%；排第三位的是100—120㎡的户型，占比为13.78%。

值得注意的是，80—120㎡的户型成交，合计占比超过了50%，是普宅市场中需求较主流的面积段。

与功能格局联系起来看，80—100㎡是舒适性两居或紧凑型三居，“7090”的限竞房对该面积段的成交有较大贡献。120—150㎡舒适性三居和四居产品，则迎合了置换大潮中意在改善升级的客户，这部分成交绝大部分是在非限竞房的纯普宅产品中实现的。

有一个普宅的成交对比数据，有点让人吃惊。

2018年均价7万元/㎡以内的普宅成交，其面积和套数基本与上年持平，降幅微弱，但成交均价却大幅上涨38%，达到45753元/㎡，由此带来总的成交金额也同比上涨了31%。

均价水平的上移是由于5—6万元/㎡的普宅成交明显增多，其成交占比达24.16%；而6—7万元/㎡的普宅成交占比也达到18.95%。

二者汇总，即均价5—7万元/㎡的普宅成交比重超过了四成，可以说大幅超过了2017年。

从总价段看，500万以下普宅成交占比较高，达到46.66%；其次是500—800万总价成交占比为30.1%；800—1200万总价成交占比为16.04%，排第三位。

500万成为普宅成交的总价分水岭，其中均价覆盖3—5万/平米的限竞房，为该总价段普宅成交做出一定贡献。

抛开限竞房产品，聚焦500—1200万这个总价段，是目前楼市普宅客户的主力需求，由此反映出，刚改和再改的市场空间及潜力依然很大。

从以上普宅市场分析，我们能把握当下楼市的主力需求特征——五到六环之间的热点板块；80—150㎡的主流户型面积；总价控制在800万之内的普宅产品，是比较容易获得热销的。

去年，达成年度热销的普宅项目基本都与上述特征吻合。其中，比较典型的是2018北京年度销冠——中海寰宇天下。

中海寰宇天下位于五六环之间的石景山区域，属正在崛起的金安桥居住板块。京西长安街畔的较佳区位，充沛的建筑体量，完整的社区规划，以及周边丰富的城市资源，让该项目贯穿一年持续热销，较终达成超百亿的业绩。

虽然2018北京楼市成交排名总榜显示中海寰宇天下网签金额在91.11亿，但由于网签一般滞后于销售额，而中海寰宇天下满足首付比例的真实销售额是103.18亿，确为北京有史以来排名前列个晋升百亿的超级楼盘！

中海寰宇天下以超高品质与一般普宅拉开档次，该项目不是限竞房，没有面积和限售条件的约束，且配有高标准的精装修，是具有明显性价比优势和良好流动性的住宅项目。

中海寰宇天下在规划上取法恭王府的京味府院为格局，“五进六院”重重隐贵，步步礼序；在建筑上，独创新中式风格，注重雅致的色调对比与中式语汇的细节处理；在园林上，项目精心打造“京府六景”，让居者体会到繁华中的诗意栖居。

中海寰宇天下设定了多元的产品序列，满足了市场较大化的需求。主力面积区间为85—146㎡，从两口之家到三代同堂，都有契合度较佳的房型选择。同时项目也配置了充满人性化细节的高标精装。

空间尺度精细考虑家具布局摆设，配有精细化的收纳空间、衣橱感应照明、USB集成电插、双控开关面板、卫生间酸洗防滑地面、厨房操作台照明灯、隐藏式垃圾桶、遥控式晾衣杆等，大大增强了精装的实用性和人性化细节的注重。

除此之外，项目还拥有高效节能的分户控制家用中央空调、新风系统、分户地暖、双层中空Low-e玻璃、智能电子门锁等宜居配置，品质感渗透于生活各处。

五六环之间的便利区位，加之黄金板块的资源加持，让中海寰宇天下坐拥未来城市发展红利。

中海寰宇天下是“三线交汇”拥有集大成轨道优势的楼盘，毗邻“金安桥—苹果园”京西两大重磅枢纽。距离京西未来另外一座核心交通枢纽—苹果园站仅为1.4公里，可轻松搭乘1号线、6号线以及未来的M11号线通达全城。

依托中海科技金融城的“巨擘产业内核”，金安桥板块构建出一条完整优质的城市资源生活链，集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体，带动区域快速发展。

中海寰宇天下西侧紧邻首钢工业遗址公园。首钢园区作为冬奥会组委驻地和未来冰壶球、冰球、滑冰3大项比赛场地，引领石景山向“高端服务业”为主的绿色生态新区转型，一个绿色生态宜居宜业的文明可持续发展新城正在浮现。

在生活配套资源上，项目周边规划建设有北京名校——十一学校石景山分校，大幅提升区域的教育水平；北京大学首钢医院、石景山医院、清华大学玉泉医院等多家知名三甲医院环伺项目周边，为小区的业主健康保驾护航。

不仅如此，中海寰宇天下意在打造的是一府荟聚“吃喝玩乐医住学行”八维一体的“寰宇”生活。

沃尔玛山姆会员店、当代商城、喜隆多购物广场等多个商业汇集中海寰宇天下附近，可充分满足日常生活所需。已于今年5月开建的北京第三家大悦城落户石景山苹果园，高端商业的入驻让区域更加繁华。

虽在五六环之间，但中心城区的地段，炙热的发展板块，合理的均价水平，丰富的户型组合，控制恰当的总价设定，再加上增配的建筑、园林及精装品质，中海寰宇天下占领2018年普宅市场，业绩遥遥先进，可谓当仁不让、顺理成章。

很多人关心2019年楼市怎么走？『地产营销人』建议等一等，不要急于下结论预测，前天已经全面降准了，朋友圈疯狂刷屏，预期正在一点点改变。

还是那句话，2019年的楼市定会超出我们的意料，不信走着瞧。