在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下,住房租赁行业金融创新步伐加快。

日前,国内首单长租公寓类REITs(房地产投资信托基金)项目“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”,以及国内首单央企租赁住房REITs项目“中联前海开源－保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”均获批发行。

据业内人士估算,潜在的市场化租赁公寓市场规模或达数万亿元,而资产证券化和REITs正成为住房租赁行业金融创新的重要手段,助其开拓融资渠道以及降低融资成本。

REITs属于资产证券化的一种方式,其本质是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。

概括地讲，一次完整的证券化融资的基本流程是：发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池（Assets Pool ），再以该资产池所产生的现金流为支撑在金融市场上发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。

举例简单通俗地了解一下资产证券化：

A:在未来能够产生现金流的资产

B:上述资产的原始所有者；信用等级太低，没有更好的融资途径

C:枢纽（受托机构）SPV

D:投资者

资产证券化——B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。

B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C获得了能产生可见现金流的优质资产。

投资者D之所以可能获得收益，是因为A不是垃圾，而是被认定为在将来的日子里能够稳妥地变成钱的好东西。

SPV是个中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等麻烦隔离开来，并为投资者的利益说话做事。

SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。目的是吸引投资者，为发行证券。

过去有很多资产成功进行了证券化，例如应收账款，汽车贷款等，现在出现了更多类型的资产，例如电影特许权使用费，电费应收款单，健康会所会员资格等。但核心是一样的：这些资产必须能产生可预见的现金流。

值得注意的是,今年以来,房企通过资产证券化的方式进行融资的步伐在加快。据中国资产证券化分析网的统计,今年1至10月,类REITs累计发行已达12单。新派公寓以及保利地产等租赁住房REITs产品的获批发行,预示着租赁住房REITs将成为标准化公募REITs推进的重要突破口,助推国内住房租赁行业的长期发展。

此外,近来“长租公寓”正在兴起,用“迅速席卷”来形容一线城市近段时期以来出现的长租公寓并不过分。根据相关统计,在北京市场上的长租公寓有乐乎、魔方、自如、泊寓、函数、城家、相寓PARK等多个品牌。众多房企进入长租公寓市场,也预示着未来竞争的愈发激烈。

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