雄安纳入北京新版总规，环雄霸、固、涿的利好，北三县的利空！

近日，全国人大代表、北京市发改委主任谈绪祥在接受记者采访时向外界透露，“将支持雄安新区建设纳入新版城市总体规划”，在介绍八个重点合作领域及一批先期支持项目时透露了如“北海幼儿园、史家小学、北京四中、宣武医院” 以“交钥匙”方式支持雄安新区新建三所学校和一所医院前期工作，以及“加快推进京港台高铁京雄段、京雄城际铁路建设，推动北京至雄安新区高速公路规划建设，尽早实现北京与雄安新区交通路网的直联直通”等社会普遍关注的问题。

在谈及北京新机场“临空经济区”问题时，北京市发改委主任谈绪祥透露，“北京新机场临空经济区作为国家批复的跨省域合作区域，在国内是首创。在不突破现行法律法规的情况下，京冀两地将创新体制机制，按照合作共建、收益共享的原则，制定统一的临空经济区发展战略和产业政策，建立统一的跨省域规划实施协同机制和利益分享机制”。

北京新机场较新宣传片

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雄安新区纳入北京新版总规？

关于雄安新区纳入北京新版总规，这件事其实并不意外，都在外界的预期之内，但经由官方正式表明此立场，还是非常罕见的。

在北京新版总规披露之处，外界就有怀疑，原因是新版总规中的“一区”，外界怀疑就是雄安新区，但这一说法立马被辟谣，但随着新版总规的审议，包括党中央、国务院等级别的审议之后，官方对于外界的怀疑似乎没有否定，但也没有肯定。直到这次的全国两国，北京青年报采访了北京发改委主任，才正式证实了“将支持雄安新区建设纳入新版城市总体规划”这个消息。

但同时也要知道，“将支持雄安新区建设纳入新版城市总体规划”，并不是说雄安已经纳入到了北京新版总规，在笔者看来，这件事成功的概率并不是很大，因为涉及地方“事权”，交涉起来难度非常大。

这一点也像北三县与副中心，北京直接取代廊坊决策的可能性也很小，出于地方“事权”的平衡，才有了类似于“三统一”的提法，北京新机场的临空经济区建设也会涉及到“地方事权的平衡”，临空经济区有五分之二在河北。将来雄安新区是否真能完全纳入北京新版总规，这里要提前打个问号。

“京南与环雄的重叠处”

再来说对环京楼市的影响。

雄安新区的成立对环京楼市既有价值格局的影响是非常深刻的，它打破了既有格局，并一定程度上在促成另一种“新格局”，在“千年大计”的光环下，北三县的地位相对的是被削弱的，京南的地位是要被拔高的，尤其是环雄与京南的“重叠区域”，其区位优势与价值更是无以复加，且从时间的变量上来看，雄安建设的愈好，愈有利于这一区域，但相反，对北三县就愈是不利。此消彼长，价值的天平总体上是要发生倾斜的。

为什么对环雄及京南尤其是“环雄与京南重叠处”是利好，原因也非常直白，区位优势摆在那里的，明眼人都能看出。环京的三大利好源，一新机场，二副中心，三雄安新区，雄安新区被冠以“千年大计”的光环，且是较高层领导下的直接产物，在政治周期等因素下，雄安未来也一定是整个京津冀乃至整个北方、全国的一个焦点，其意义不言自明。

新机场侧重在经济职能，副中心侧重在行政职能，“京南与环雄的重叠处”，就占了“环京东南三大利好源”的两个，区位优势与价值可见一斑。

市场的反馈也恰说明了这点，在雄安成立之初，固、涿两地房价全面崛起，其涨幅是环京各板块较高的，超过了北三县。在雄安及环雄紧急启动“限购程序”之后，两地房管局的大门被挤破，好多人排起长队抢办准购证明，同时还要知道，彼时的廊坊楼市是已经执行限购政策了的，政策环境已经趋严。

即便在这样的环境下，固、涿两地楼市仍能风生水起，也足可以看到市场的大势所向了。雄安新区利好环雄及京南，尤其是“京南与环雄的重叠处”。

北三县的“达摩克利斯之剑”

那反过来，雄安利空的是北三县，甚至，对北京也有利空影响，但北京毕竟体量庞大，影响也毕竟有限，影响较大的是北三县。投资讲究“追热点”，但新热点起来后，大家势必会去追逐，“南部起，北部落”同样是大势所趋，这种趋势的背后仍离不开追逐热点的资金，热点吸引资金涌入，资金同时也在推高热点。

另一方面，雄安的崛起同样在改变环京乃至京津冀的格局，北京周边崛起了一个超级城市，对北京特别是挑战，更不用说对北三县了。雄安的虹吸效应在逐渐显现，同样，北京及北三县的溢出效应也在显现，北京体量庞大且臃肿，溢出反倒一定程度上利好北京，但北三县就不一样，是“雪上加霜”的打击。另外，时间是变量，时间愈推后，雄安建设的愈好，对北三县的利空效应也就愈明显。

所以，抛开雄安将来是否会纳入北京新版总规，雄安新区的崛起始终是悬在北三县头上的一把达摩克利斯之剑，且愈到后面、雄安建设得愈好，这把剑的威力就愈大。相反，雄安新区的崛起，对环雄及京南，尤其是“京南与环雄的重叠处”是利好，且愈到后面，利好效应就会愈显现。