近日，国家统计局公布的5月份房地产相关数据显示，商品房销售均价连跌两月。来自市场监测机构的统计数据也显示出，全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现量价齐跌的势态。分析人士指出，在国内一二线主要城市普遍推行的严厉调控政策作用下，房地产市场已经开始从高位回落。

全国住宅销售均价连降两月

国家统计局发布的5月份房地产开发运营数据显示，2017年1-5月份，全国房地产开发投资总额为37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

另外，从单月销售数据看，5月份商品房销售1.3亿平方米，其中住宅为1.14亿平方米，与4月相比涨幅微弱。而且全国的住宅销售单价在3月刷新历史纪录后，最近连续两个月下调。

“关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。5月单月全国住宅销售均价为7614.59元，相比前两月的7878.88元和7745.68元再次出现明显下调。“平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。”

数据显示，5月份以来，各地楼市调控政策继续加码，在政策约束下楼市交易成色一般，大部分城市成交量同环比均有不同程度的下降。截至5月末，主要热点城市的库存均有上升，去库存主流城市主要在三线城市。

从全国数据看，市场整体涨幅开始加速放缓的原因也是一二线城市成交量已经出现了环比下行，虽然三四线城市继续高位运行，但整体涨幅被拉动下行。从趋势来看，一二线城市开始逐渐进入调控政策抑制下的降温周期。

楼市成交量连续两月下滑

数据也显示出，全国范围内受监测的50个典型城市5月份新建商品住宅成交量集体下滑。当月50个典型城市新建商品住宅成交面积为2536万平方米，环比减少5%，同比减少16%。从环比数据看，目前已经出现了连续两个月的下跌。

这也说明，自3月份各地政策密集收紧以后，政策效果不断得到体现。交易量下滑也说明部分城市投资投机需求得到有效抑制。另外，同比数据的下跌也印证了市场继续降温的判断。

一二线城市楼市成交量的下跌是当前整体房地产市场降温的关键。5月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现了降温态势。

从具体城市看，5月份北上广深4个城市环比增幅分别为-13%、5%、-18%和30%，同比增幅分别为-49%、-26%、-46%和2%。对比这四个城市数据，广州市场降温最明显。对于深圳市场来说，环比有较大增长，目前已经出现了连续两个月的环比正增长。当然从成交量的特别规模看依然偏小。

此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。值得一提的是，这16个城市中有9个城市出现了环比下跌态势，从环比跌幅来看，济南、重庆、兰州相对跌幅大，跌幅分别为42%、16%和15%。无论是从环比增幅还是同比增幅数据看，此类城市呈现了积极降温的态势。部分城市随着认房又认贷等政策效力的释放，预计市场会有进一步降温的可能。

政策效应仍在持续发力

北京被认为是全国楼市调控政策的风向标，值得一提的是，6月份上旬北京新房、二手房交易量均大幅下滑。尤其是二手房市场，挂牌价和成交价差距正在进一步拉大。

进入2017年以来，北京的新房市场一直维持着低热度、低供应量、低交易量。面对少有的政策调控，无论是新房还是二手房，北京楼市的交易量目前都已经跌入谷底，在一系列严厉政策的调控下，市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。

近三个月的市场走势证明，北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压，市场因此迅速退烧，住房向居住属性回归，购房者的心态向理性回归。

从全国市场来看，5月份整体市场呈现继续降温，进一步凸显了当前政策管控的有效性。当前各热点城市政策环境较紧，包括预售证发放、预售价格管控、购房资格审查、房贷政策收紧等内容，都会对市场交易形成各类影响。市场交易的下滑，也充分说明了投资投机需求得到了很好的抑制。

“由于当前市场交易量总体上处于历史偏低的水平，基本上可以判定6月份市场成交相比5月份基本持平，窄幅波动。”另外近期部分城市针对调控政策开始“打补丁”，这都会对相应城市房屋交易形成不同方向、不同程度的影响。

中国房价低速增长将成常态

中国国务院发展研究中心原副主任、中国发展基金会副理事长刘世锦22日表示，“长期看中国房地产调控还是要通过推进供给侧结构性改革来实现”。他并为中国房地产调控开出五味“药”。

当前中国房价上涨有需求面的支撑，也有深层次的城市化过程中体制、结构和制度上的问题，比如住宅用地占建设用地比重偏低；城市建设用地由地方政府垄断，农村集体土地不能直接进入市场；房地产税至今未能起步；限制大城市人口等城市化发展理念战略与现阶段城市化发展规律相背离。

对于中国未来房价的走势，刘世锦认为，按照国际经验，当人均GDP(国内生产总值)达到11000国际元时，房地产投资会达到峰值，2014年中国达到这个水平，因此未来房价虽然会有所波动，但低速增长将成为常态。