20万新门城人,将为消费额仅占全市6‰的门头沟带来哪些巨变?

毅家之言 2017-11-30 09:00:00
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今年,北京新房市场闹起了“房荒”,但京西门头沟却一片火热。 近几年来,门头沟连续出让了20余宗经营性用地,规划总建面536万㎡,为区域楼市储备了充足的「弹药」。

今年,北京新房市场闹起了“房荒”,但京西门头沟却一片火热。

近几年来,门头沟连续出让了20余宗经营性用地,规划总建面536万㎡,为区域楼市储备了充足的「弹药」。门城市场供应的集中,与全市新房匮乏的现状形成极大反差,众多品牌房企重金投资门头沟,层出不穷的新项目,吸引了大量来自京西、京北的城区购房客群。

随着这536万平方米商品房的陆续入住,门头沟将至少新增20万居民。这些新门城人有着先进的消费理念,不俗的经济实力,对于原住民仅31.1万人的门头沟来说,因人口结构的变革,正在催升出消费升级的强大动力。

而这一切,恰恰是政府有意为之的结果。

在《北京城市总体规划(2016年-2030年)》中,门头沟被定位为首都西部重点生态保育及区域生态治理协作区;首都西部综合服务区;京西特色历史文化旅游休闲区。

门头沟未来发展的三点定位中,山清水秀的生态绿化和源远流长的历史文化积淀,本就是门头沟固有的优势,只有「首都西部综合服务区」的定位,目前的门城尚有一定差距。

其实,早在几年前,门头沟就提出了首都西部综合服务区(WSD)的发展思路,随着中关村科技园落户门头沟,一批创新创业的企业相继引入,门城成为京西集成电路设计、工业机器人、无人机等新兴产业的聚集区。

出于产城融合、职住平衡的发展要求,门头沟经营性用地的集中出让,与产业结构的换挡升级基本同步。而今的门头沟,产业基础逐渐夯实、人口素质全面提升、居住品质明显改善,唯有承载生活配套的商业消费场所,仍处在起步阶段。

此前,门头沟的商业配套主要集中在老城区的双峪环岛周边,80%在营商业建于20多年前,设施陈旧、业态低端,只能满足基本的生活服务。整个门头沟只有三个国内品牌超市,物美、超市发和京客隆,外资超市无一进驻。刚刚改名为金拱门的麦当劳在门头沟只有2家,市区遍地皆是的KFC也不过3家,小资喜爱的星巴克,门头沟居然一家都没有。

门头沟规划混乱、业态低端、品类缺失的商业,已经远远不能满足日益庞大的中高端消费需求。2016年,门头沟社会消费品零售额为61.7亿元,仅是全市总消费额的千分之六,凸显门城商业场所不足导致消费外流的困境。

产业的变革、高端消费的聚集,与区域商业配套的缺口,形成了巨大的供需矛盾。缺口的出现,就是投资机会的风口所在,门头沟的新兴高端商业,正在从价值低估,走向高速增长阶段,从而与WSD的定位相匹配。

首开地产和保利地产两大品牌房企,在京西区域联手打造了排名前列高端城市综合体——欢乐大都汇。总体量33万㎡的欢乐大都会,集商业、办公、精品住宅于一体,其中2000余套住宅早已售罄,明年初即将入住。10月,项目又推出少量开放式的商业街区产品,40余个商铺被一抢而空。

其实,商业项目的热销在北京并不多见,除了门头沟商业匮乏环境下形成的较佳投资机会外,更多的原因在于欢乐大都汇所具备的独特价值。

扼守新城门户,导入庞大客流

门头沟WSD规划的核心位置处于西长安街延长线以南的新城板块,这里也是门头沟整体规划、重点发展的区域。沿着新城门户的交通主动脉石龙南路,路东为中关村门头沟科技园,路西便是欢乐大都汇,石龙南路一路向北,两侧均为近几年新开发的高品质社区,可以说,欢乐大都会占据了门城的区域形象、主导产业、主流消费的核心要冲。

今年年底即将通车的地铁S1线小园站,仅距欢乐大都会不足500米,将为项目带来源源不断的人流、消费流。

开放式的主题商业街区

欢乐大都会采用与朝阳区蓝色港湾、房山长阳奥莱相同的开放式商业街区,多客流入口设计、地下车库出口位于商业中央,从而较大化引入客流,并让客流在各个商铺间循环流动,实现商铺价值的均好性。

欢乐大都会主力户型面积在100-200㎡之间,商铺一层层高可达4.9-5.3米,二层层高3.6-4.4米,“一拖二”的产品设计令空间使用率得以显著增加。大面宽、短进深,让每个商铺拥有优质的展示面和昭示性。更为超过95%的商铺配备了上下水和燃气,可用于餐饮经营,令项目的租赁价值提高了20%-30%。

石材与玻璃幕墙结合的立面极具现代感,滨水风情街更为欢乐大都会增添了情境式的消费环境,以产品力为支撑,未来欢乐大都会必将成为门城的商业旗舰。

保利商办平台的资源优势

欢乐大都会定位为游客餐饮道栈和亲子教育港,并依托保利商办平台多年积累丰富的商户资源,在销售商铺的同时即开展招商工作,目前,已为投资商铺的业主引入了包括7-11,星巴克、呷浦呷浦、和合谷、木北造型等在内的多家知名品牌,实现业主投资收益的较大化。

以欢乐大都会为契机,借助保利商办平台的运营管理服务、长城泯企业圈层交流平台的构建、保利物业地标级商务环境的打造,必将重构门城商业生态环境,助力区域商业价值的升级。

把握趋势,才能赢得未来。

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