“价格不合适，可以先拿着”。

这句话是北京开发商们以前的惯常心态，面对政府给批的价格不合心意，很多不差钱的开发商们选择拖延开盘，以等待后市。

开发商们抱有这个心态的原因有二：其一是在北京拿地越来越难，如果不赚钱或者赔本把房子卖了，后面就再难拿到地，所以特别不能随便低价卖房；其二是公司从二三线城市回笼资金情况较好，希望用北京等一线城市的项目慢慢卖，拉高利润。

随着时间推移，这个状况正在改变。

9月上旬刚过，房地产上市公司当中，很多企业的负债率已经提升很多，而8月份以后，一线城市和二线城市房地产销售额和销售量都在下降，只有个别强二线城市市场强劲，但是也面临随后地方政府出台调控政策的挑战。

不差钱的企业越来越少，忍痛准备出货的企业开始增多。日前，北京市住建委也给出了态度，批准了少数几个单价较高的楼盘。这实际上也是在喊话开发商：趁着市场还可以，抓紧卖吧。

其实，开发商们真正的担忧是市场正在冷却，如果一直向下，那么给开发商留下的周转空间就很少了。

8月份以后，北京市多个刚需型商品房项目销售得并不好，某项目蓄客很久，开盘却只卖出去了几十套。

以前几千人排队买房的场景早就没有了，以前需要托关系才能买到的项目，如今面临不冷不热的尴尬。

“现在每套2000万元以上的高端项目销售还可以，反而是600-1500万元档的刚需和刚改型商品房越来越难卖，”一位开发商对房小评说，中低端商品房的销售速度正在骤降，以前此类项目是开发商们最不愁卖的房子，也是销售回款的依托。

上述开发商分析说，出现这个情况的原因是刚需型和刚改型房子的购买客户出现问题：一方面是随着贷款政策的调整，首套贷款指标很少，首付8成，挡住了大部分买房者的脚步；另一方面是北京将推出大量的共有产权房，给刚需型购房者提供了指望，分流了很多刚需和刚改的客户。

这也是为什么开发商拼命在将120平米的房子做成四居室，并有两个卫生间的原因。开发商们对于中低端需求的商品房，开始努力做成适合三代同堂家庭居住的房子，这才能更好地符合买房者的胃口。

传统的8-90平米是两居室；90-120平米是三居室的户型设计思路正在改变。对于自住房、商品房混居的普通商品房地块产品设计，开发商们正在做大产品的实用性。而对于那些罕有的低密度纯商品房地块，开发商们在想尽办法给产品做升级，将单套总价从2000万元以下拔到2000万元以上。

与此同时，房小评也从中介机构的统计数据发现，8月份以后，北京市的刚需型商品房二手房交易偏向内城化，四环以内的刚需型二手商品房交易量有所回升，但是总量比2016年同期依然是腰斩状态。而五六环的二手商品房，成交量和价格依然处于低位。

贷款政策是制约刚需型商品房成交低迷的主要原因，但是目前这个政策并没有看到放松。来自银行监管部门的消息是，虽然信贷额度不似上半年那么紧张，但是对于涉及房地产的贷款监管却是更加严苛。

日前，北京市有关部门指出，对于首付贷和房屋抵押贷全面进行排查，这又会是对于刚需型商品房交易的一个利空消息。

上述开发商指出，高端商品房的首付较高，但购买者付款能力强，贷款新政出台后，大部分采取一次性付款的做法。而刚需型购房客户的首付能力低，而首付规模也不大，开发商联合金融机构做各种形式首付贷的行为不在少数，一定程度上这个做法也是北京及环京地区很多商品房项目吸引客户的地方。如今被严查和叫停以后，估计会对刚需型商品房市场形成新一轮挤压。