随着城市的发展与人口的涌入，在一些城市的周边陆陆续续出现了许多的小产权房，它们有着天然的价格优势，自然也就有着较高的吸引力，这在买房过程中，已经是一个不可回避的现象。近日，有媒体报道，安徽某地一位齐姓业主收到法院起诉书，被要求将自己已经居住了14年的房产归还给原房主。后来才知道，原来是原房主以集体土地交易违法，合同无效为由而要求齐某归还房产。

在笔者看来，这归根结底还是小产权房惹的祸。小产权房，顾名思义，与70年大产权的房子不同，它们是没有经过土地征收，而直接在集体土地上盖房，然后购买者和居住者主要是本村村民，然后把剩余的一部分卖给了购房者，而这部分购房者基本享受不到任何保障，这往往也是问题频出的源头，因为法律规定小产权房不能向非本集体成员外的第三人转让或出售。

小产权房为什么会出现？

1）城市商品房价格较高。对于小产权房，大家都知道这是不被法律认可所有权的房子，都知道存在一定的风险，但是生活在大城市，面对目前商品房较高的价格，不少人为了买房，抱着侥幸心理，退而求其次。

2）集体可获得较高收益。小产权是集体组织在集体土地上建设的房产，土地成本低廉，可以省去土地出让金等各种税费，所以集体可以获得较高的收益。此外，法律也规定了在集体土地上，农民可自行经营和交易。因此，虽然各地对小产权房进行了限制，但小产权房并没有就此消失，界限比较模糊。

3）小产权不受调控限制。在限购等调控背景下，在一些政策无法覆盖的地方，由于不受调控限制，小产权房的交易反而会更加活跃。总而言之，小产权房的存在有比较大的现实需求。

小产权房存在哪些问题？

1）买卖纠纷不受法律保护。小产权房不受法律保护，所以与其相关的各种买卖鱼交易行为就是违法的，一旦产生了买卖纠纷，购房者的权益就得不到保障。换言之，没有法律的保护，所谓的合同和行为都是不合法的。对于这一点，文章开头举的例子就是较好的说明。

2）房屋质量缺乏监督管理。与大产权房相比，小产权房往往是农村集体，缺乏合理有效的规划，而且在房屋质量、社区配套以及卫生绿化等方面都存在一些问题。总而言之，居住体验感是无法与大产权相比的。

小产权房的出路在哪里？

关于小产权的出路，业内一直有很多的讨论，但翻来覆去，无外乎推倒和转正两个方向。对于排名前列个方向，笔者认为，虽然目前对于小产权房的数量没有权威的统计，但是推倒的可能性并不高，当然不排除小部分小产权存在这个可能，但不具备普遍性。对于第二个方向，这是目前业内讨论的主要趋势，而且对已经买了小产权的业主来说，大家较关心的问题就是小产权能否转正。在笔者看来，未来小产权的出路或许主要有以下几个方向。

1）通过补齐手续转正。清华大学法学院教授崔建远曾表示，针对一些试点的和已经卖出去的，可通过补充手续，完善程序，补足土地出让金等渠道来使得集体土地的房子变为国有土地的房子。那么言外之意呢？笔者认为，虽然目前对于小产权的数量没有权威统计，但可以预想的是，数量并不少，所以应该差异化解决，除了补齐手续使其合法化以外，严重违法的可适当拆除。

2）发展住房租赁市场。按照现行的法律来看，农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过征地的方式来转换土地性质。换言之，集体土地是不可以直接入市的。但是，根据较近两年的土地政策来看，未来集体土地可以通过租赁住房的形式直接进入市，目前已开始试点。在笔者看来，对于人口不断涌入的一二线城市来说，小产权转为租赁住房，既可以通过增加市场供给来起到抑制房价的作用，也给小产权房指明了一个清晰的方向。

3）共有产权等保障房。根据2019年的较新住房政策显示，未来房地产将建立住房市场和保障市场两大体系，从而满足多层次的住房需求。笔者认为，针对共有产权等保障房市场而言，单纯依靠大规模盖房并不现实，毕竟土地资源是有限的，而政府回购现有的小产权房来作为保障住房或许是一个供给途径，这既解决了小产权房的所有权问题，也向市场供应了大量的保障房。

针对小产权转正问题，清华大学法学院教授崔建远表示，这么多小产权拆了太浪费，一定会逐渐合法化。同样，在笔者看来，讨论了这么多年的小产权房转正之路并不遥远。2019年3月4日，国家上线了全国非商品房备案网，可以针对非商品房的土地性质、房屋归属等进行登记，这使得未来非商品房也可以有证可查，目前北京、海南已经开始试点，作为非商品房的小产权房似乎也看到了希望，或许这就是迈出去的排名前列步吧。