“十四五”房地产发展新理念：增强消费功能、弱化投资功能

“十四五”规划建议在房地产问题表述上，在强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”的同时，提出了“促进住房消费健康发展”的概念。而在此前，用的是“稳定住房消费”。虽然只有两个字的区别，但是，从“稳定”到“促进”，显然在内涵上有了一些新的变化。

应当说，“稳定”既有主动的一面，也有被动的一面，既可以认为房地产市场不会出现明显变化，也可以认为房地产市场会发生一些变化，既可以维持现状，也可以对现状做一些调整，从而达到稳定的目的。市场兴旺是稳定，市场低迷也是稳定，消费欲望大可以带来稳定，消费欲望不强也能够形成稳定。只要稳定，就算达到目的。

“促进”更多体现的是积极、主动的态度，是要通过促进消费来稳定房地产市场，推动房地产市场健康有序发展，发挥房地产市场对经济、对消费的促进作用，更加充分地体现“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

事实也是，无论是“房住不炒”还是“因城施策”，出发点都不是遏制房地产市场、让房地产市场低迷，而是要解决房地产市场过度发展、房价过快上涨、广大居民购房压力过大的问题，是不想让房地产冲击其他方面、尤其是实体经济，不想让房地产成为造富的平台和对经济结构带来冲击。只要房地产市场能够健康有序发展，调控政策就能退出，就能由市场来对房地产市场进行调节、对房价进行调节、对居民购房行为进行调节。

而这，显然需要对房地产市场认知做出有效调整，要改变目前房地产市场投资功能过强、消费功能过弱的格局，有效增强房地产市场的消费功能、弱化房地产市场的投资功能，让消费成为推动房地产市场健康稳定发展的动力，让消费改变地方政府和企业对房地产市场的认识，从而让房地产成为国内大循环的重要内容之一，成为新发展格局的推动力量，而不是阻碍力量。

要知道，中央提出“双循环”新发展格局，既是为了应对疫情的需要，更是经济转型、实现高质量发展的需要，不仅是针对眼前的经济发展，也是为了长远的经济发展。房地产作为国民经济的重要组成部分，不可能游离于“双循环”之外，更不可能因为满足居民住房需求而出现严重问题。而“十四五”提出的“促进住房消费健康发展”的要求，就是为了更好地发挥住房消费在“双循环”中的作用。

而“十四五”提出的住房消费，显然也不是此前用投资来强推消费的概念，而是依据广大居民需要，由市场和居民购买能力来决定住房消费变化。这里所说的住房消费，也不仅仅只是购房消费，也包括租房消费，包括住房条件改善、住房设施完善、住房功能优化、住房品质提升、住房格局调整等。即便是中低收入阶层，也不仅仅以居住为不多目的，改善住房条件也是非常重要的方面。

这也意味着，地方政府和开发企业都要深切地认识到，“十四五”不可能再让投资推着房地产市场向前走，不可能再允许地方建造更多的空置房、库存房，而是要依据居民需求，科学制定投资规划，合理安排商品房和租赁房比例，有效提升租赁房占全部住房的比重。深圳正在积极参考新加坡的住房模式，稳定提升租赁房的比重，力争租赁房占全部住房的比例能够达到一半左右。其他地方也要根据自身需要，稳步提高租住比重。如果租房比重能够超过50%，对房价将会产生积极影响，对解决中低收入阶层的住房问题也会发挥非常重要的作用。

而按照“十四五”规划建议提出的房地产市场的目标和要求，对住房投资、尤其是炒房将会要求更严、打击更力。特别是炒房，会在“十四五”期间予以更为严厉的打击。那些试图通过炒房获取暴利的行为，将见一起、打一起，决不手软。这样一来，地方政府也就需要打破先进房地产投资来拉动经济的观念，确立科学发展的理念。

也正因为如此，地方在编制“十四五”规划时，在房地产问题上，一定要注意把握好尺度，要在深入调查研究的基础上，提出合理目标和计划，不要再打房地产市场投资的主意，而要多做促进住房消费的工作。尤其是住房租赁市场，必须作为地方发展房地产市场、稳定房地产市场的主要目标之一，较大限度地发展房地产租赁市场，建立多层次的房地产租赁市场。尤其是国有房地产企业，更要在发展房地产租赁市场方面多做工作、多发挥作用。