01 房地产是制造业吗

长期以来，房地产和制造业被视为此消彼长对立的两极。

房地产杀死制造业

房地产挤压制造业

房地产崩盘会是制造业的春天吗

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网络上类似的言论和发问层出不穷。如果说，房地产属于制造业，是实体经济，估计很多人会有异议。人们约定俗成地将房地产和制造业划分成两派阵营。

北京住宅房地产商业会会长黎乃超认为，“面朝黄土背朝天，农民在种庄稼，我们在‘种’钢筋水泥。”房产就是制造业产出的商品。

这时，有人会质疑，房地产开发商找建筑公司盖的楼，怎么能算制造业？从这样严苛的角度来看，确实有房企不符合此制造业资质。

02 房地产和制造业是对立的吗？

制造业的定义指：机械工业时代对制造资源（物料、能源、设备、工具、资金、技术、信息和人力等），按照市场要求，通过制造过程，转化为可供人们使用和利用的大型工具、工业品与生活消费产品的行业。整个涵盖了产品从生产到销售的整体过程。

从定义上看，房地产应该属于制造业的一部分。长期以来，房地产作为国民经济支柱型产业，因体量庞大被人们从制造业中分离出来，自成一派。所以，房地产和制造业的关系应该称：“房地产业和其他制造业的关系” 。

撇开炒地炒房这种金融化房地产行为，房地产实在是中国较大的制造业。

现在再来看开头提出的“房地产和制造业关系”的疑问。首先，中国房地产肯定是不会崩盘的，即使房地产业过的不好，也不代表其他制造业就会雄起，更何况房地产上下游产业链和各类制造业息息相关。

其二，房地产和其他制造业拥有双重关系。房地产投资拉动前后周期产品需求，带动制造业投资增长。然而，过度繁荣的房地产提高了其他制造业的融资难度，增加了劳务和经营成本，形成了挤出效应。

图片来源：中信证券研究

有一点要肯定的是，房地产占据太多资源和资金了，从房企大量融资到居民极限加杠杆，钱大多流到房地产领域了。甚至，社会上形成了共识：干实业、做生意通通都不如投资房产赚钱，全民炒房，企业炒房。由此，受影响的不仅是实业，还有居民消费方方面面。

繁荣的房地产业实实在在地成就了一批明星企业和亿万富豪。据界面发布的2019中国较富1000人中，前五名中房地产行业占了3个，分别是恒大、万达和碧桂园。

图片来源：界面新闻

03 房地产是中国较大的制造业

我国房地产开发投资数据较早可追溯到1986年，仅101亿元，到2018年房地产开发投资额达12万亿，销售额达15万亿。去年房地产销售额占全国GDP16.7%。

房地产开发投资对GDP增长的贡献率一直很高。从 2004—2013年，房地产开发投资对ＧＤＰ增长的年平均贡献率为7.8％。

图片来源：北京住宅房地产业商会

所以，房地产市场的健康发展，乃国家重点关注的大事。

现如今，房地产从黄金时代步入白银时代，积累的雄厚资本的房企们开始进军其他制造业了。从造车到造机器人，从传统到高科技行业。

宝能、富力、绿地、恒大等纷纷进入汽车领域，其中恒大醒目地将新能源汽车列为四大业务之一。

许家印曾预言：房地产是夕阳产业，总归要萎缩的。因此，恒大押宝汽车产业，上来就是凭借资金实力，大肆买买买，构建完整的产业链条。

也有人担忧房企这种进军，XX行业要求有深厚的技术积累， 和房地产高周转模式打法完全不一样，房企做这种挑战性行业，困难重重……万事开头难，作为中国较大制造业的房地产业，好在有这样试错的资本和实力。

恒大国能93车型已于2019年6月29日下线，展示了“恒大速度”。房企们的其他制造业布局结果究竟如何，让我们拭目以待。