最近人民日报发文，称未来全国将有30%的人通过租赁实现住有所居。

长租公寓近年来飞速发展，北京、上海等多个城市加快租赁土地供应，住房租赁市场欣欣向荣。据专家介绍，未来全国将有30%的人通过租赁来实现住有所居，租房也能够成为体面的生活方式。

在市场需求和支持政策的双双助推之下，我国租赁市场和租赁机构进入了快速发展轨道，机构化租赁的代表——长租公寓由此也成为业界关注的焦点。中央经济工作会议也提出，“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”

但长租公寓的发展现状确实不容乐观，有媒体统计了2017年长租公寓的阵亡名单，其中不乏已经获得融资且有一定房源量和知名度的长租公寓品牌。更有人直指，五万间是长租公寓的“生死门槛”。长租公寓企业，运营和盈利一直是存在的普遍难题。且回本周期长，如果运用加杠杆扩张模式，或将面临较大的金融风险。

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市场空间大，但租金回报率有限

根据某些机构测算，目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间大。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓，租房也可以成为一种体面的生活选择。

虽然长租公寓拥有广阔的市场空间，但是长租公寓依然面临着租客整体支付能力不强的问题，租赁市场的有效需求不足。链家研究院院长杨现领在接受采访时表示，北京市场上90%的租客年龄在21到35岁之间，80%为流动人口，60%为合租，大部分人的月收入在一万元以下。

租客有限的支付能力，也就让长租公寓行业的整体回报率不高。另外物业成本的增加也是导致回报率低的一个重要原因。近年来有产权证的物业，无论是售价还是租赁成本在近两年攀升明显，热点城市普遍年均涨幅在30%以上，在市场租金增幅不大的情况下，本就不高的租金回报率持续走低。在市场上租金回报率尚可的物业，比如，前几年低成本拿房的项目，存在业主毁约风险。而工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目，后续经营尤其是政府监管方面存在风险，投资回报周期也不稳定。

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杠杆驱动导致阵亡，五万间是临界点

长租公寓是回报周期长的行业，因其现金流有限，所以要想扩张规模、占领市场就需融资，但这也会引发较大的金融风险。

以北京的租赁地块为例，已成交的四块100%自持的地块楼面价均在25000元/平方米以上，假设建安成本3000元/平方米，运营成本粗略按50000元/平方米，各种税费按照17%计算，以目前周边自如的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，甚至有的地块要50年才能实现回本。如果用以往的高杠杆模式拿地，存在极高的资金链风险，如若叠加去杠杆的政策环境，盲目扩张的企业将会陷入困境。

1万间与5万间的规模所需打磨的能力完全不同，做到1万间，不等于可能做到5万间。但如果能够做到50万间，就有可能在很短时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是，规模效率的变化曲线是非线性的。

排名前列个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业规模都小于这一量级的原因。同时，这一量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。

长租若要更上一层楼，则需在政策上为一些土地松绑，同时配套相应的政策和金融服务，增加企业信心，解决租客支付能力有限的问题。另外还要兜住底，不让质量“跌跤”，保护承租人权益，政府更要建好“跑道”。目前，我国租赁住房约有1亿套，其中超过90%为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于2%，开发商自持经营的居住用房不足1%。相比美国、日本的租房市场机构化率分别能达到30%、80%，我国住房租赁市场的机构化率还很低。预计到2020年，住房租赁市场规模可从现在的1.39万亿元增加至1.7万亿元，发展空间足够大。如果市场上供应更加丰富的租房产品尤其是长租公寓，租房也可以成为一种体面的生活选择。

文章综合整理自人民日报、新京报、楼市空间