原标题：被人民法院生效的判决书确认违法的登记的处理

有一房屋登记为甲、乙夫妻共同共有，甲将该房屋转让给非善意的邻居丙、丁夫妻。登记机构在没有收取乙向甲出具的委托书的情形下，依甲、丙、丁的申请，将房屋转移登记为丙、丁共同共有。丁又将房屋转让给非善意的房地产经纪人张某，登记机构同样在没有收取丙向丁出具的委托书的情形下，应丙、张某的申请，将房屋转移登记为张某单独所有。后来，乙以登记机构程序违法为由，向人民法院起诉登记机构，请求撤销登记机构为丙、丁和张某办理的房屋登记。法院判决：撤销登记机构为张某办理的登记，确认登记机构为丙、丁办理的登记违法。此判决已经生效。问：人民法院生效的判决书确认登记机构为丙、丁办理的登记违法，对此违法登记，登记机构该怎样处理?

笔者认为，登记机构应当引导乙凭人民法院生效的撤销张某的房屋和确认丙、丁的房屋登记违法的判决书申请更正登记，将房屋恢复登记为甲、乙共同共有。

1．违法的登记被诉后，可能被人民法院判决撤销或确认违法

按《不动产登记暂行条例》第十六条排名前列款第(二)项规定，委托他人代为申请不动产登记的，当事人应当向登记机构提交授权委托书。据此可知，委托他人代为申请不动产登记的，授权委托书是登记机构应当收取的登记申请材料。如果登记机构在办理受托人代委托人申请的不动产登记时，没有收取委托人向受托人出具的授权委托书的，属于违反行政法规规定的程序的行为。《行政诉讼法》第七十条第(三)项规定，行政行为违反法定程序的，人民法院可以判决撤销或部分撤销。该法第七十四条第二款第(一)项规定，行政行为违法，但不具有可撤销内容的，人民法院可以判决确认行政行为违法。因此，本案中，登记机构在为丙、丁和张某办理转让转移登记时，没有收取乙向甲出具的授权委托书和丙向丁出具的授权委托书，均违反了《不动产登记暂行条例》规定的程序，违法转移登记的后果——房屋所有权还登记在张某名下，具有可撤销的内容，故人民法院判决撤销登记机构为张某办理的转移登记。但是，登记机构违法为丙、丁办理的转移登记，因该转移登记完成后，房屋已经再转移登记给张某，即此违法转移登记的后果已经不存在，换言之，此违法转移登记不具有可撤销的内容，因此，人民法院判决确认登记机构为丙、丁办理的转移登记违法。

2．本案的实务处理

《物权法》第十九条排名前列款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。质言之，登记簿上现时记载的内容错误的，当事人应当申请更正登记予以纠正。此处的权利人，是指登记簿上现时记载的不动产的权利人。利害关系人，是指登记簿上现时记载的内容对其权益有利害影响的人。因此，本问中，被撤销的登记或被确认违法的登记，都是错误的登记，由此产生的登记后果——记载在登记簿上的内容也是错误的，乙是房屋的原权利人，现时登记簿上记载在张某名下的房屋所有权，与其主张的权利有利害关系，因此，登记机构应当引导乙凭人民法院生效的撤销张某的房屋登记和确认丙、丁的房屋登记违法的判决书申请更正登记，将房屋恢复登记为甲、乙共同共有。当然，登记机构也可以按《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定依职权办理更正登记，将房屋更正登记为甲、乙共同共有。

3．延伸思考

本问中，如果甲、乙均已经死亡，向人民法院提起行政诉讼并胜诉的是甲、乙的继承人，又该怎样处理?

(1)《民法总则》第十三条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。质言之，有生命的自然人才具有民事权利能力，民事权利能力是自然人享有民事权利的资格，换言之，已经死亡的自然人不具有民事权利能力，不能享有民事权利。申言之，已经死亡的自然人不能成为登记簿上将要记载的权利人。本案中，如果甲、乙均已经死亡，向人民法院提起行政诉讼并胜诉的是甲、乙的继承人，且继承人间就遗产分割未达成一致时，登记机构应当引导该继承人，凭人民法院生效的撤销张某的房屋登记和确认丙、丁的房屋登记违法的判决书，向登记机构申请更正登记，将房屋直接从张某名下更正登记到甲、乙名下。此举是将登记簿上现时错误的登记恢复到之前的状态，而非将甲、乙作为新设立的权利的权利人在登记簿上作记载，故此举并不违反前述《民法通则》的相关规定。房屋恢复到甲、乙名下后，其继承人才能基于此申请继承转移登记。

(2)《继承法》第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此可知，继承人自被继承人死亡时起，无须登记，即依法、即时享有被继承不动产的权利。因此，本案中，自甲、乙死亡时起，他们的继承人已经成为其遗留不动产的权利人，且继承人已经就遗产分割达成一致时，甲、乙的继承人也可以凭人民法院生效的撤销张某的房屋登记和确认丙、丁的房屋登记违法的判决书，向登记机构申请更正登记，将房屋直接从张某名下更正登记到其名下。

【来源】《房地产产权产籍》双月刊2018年第4期

【作者】北京城市学院众城智库中国不动产(自然资源)登记研究院　刘守君返回搜狐，查看更多

责任编辑：