昨晚，北京市发布住房公积金贷款新政。政策的调整对北京房地产将产生哪些影响？要回答这个问题，必须先盘点公积金的实际使用状况。我们整理了北京住房公积金的公开数据及链家成交数据如下。

核心观点

贝壳研究院认为，公积金贷款政策调整后，购房者只能更多使用商业贷款，无疑会增加购房成本。部分首次购房的购房者可能因购房成本上升而放弃购房，这会导致中间的换房链条断裂。公积金的贡献看似不高，实际上对市场的传导效应可能会超预期：

◆ 公积金贷款在总体购房金额的占比不高，仅为5%左右。在总的住房贷款里，公积金贷款占30%左右。

◆ 使用公积金的客户在全部购房者中占比为58.8%，大部分购房者均使用组合贷。使用公积金的客户在贷款购房客户中的比例超过70%。

◆ 使用公积金贷款的购房者多为首次购房的中低收入群体，购房类型偏向低总价，越是总价低，越倾向于使用公积金贷款。

1.近年来公积金贷款发放余额逐年下降

2017年公积金贷款发放额为535.78亿元，比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元，比2017年下降10%。

2.公积金贷款额度在总购房成交额中的占比约为5.5%左右

2016年-2017年，全市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中，2018年1-7月，公积金贷款在总成交额中的占比为14%。

3.公积金贷款额度在总住房贷款额中的占比约为30%左右

2017年公积金贷款发放额在总住房贷款新增额（商贷+公积金贷）中的占比为28.2%。2015年以来，住房公积金个贷余额占住房总贷款余额（商贷+公积金贷）比重分别为31.1%、28.0%和26.6%。

4. 使用公积金的客户在全部购房者中占比为58.8%，使用公积金的客户在贷款购房客户中的比例超过70%

从链家成交来看，2018年（截止到9月13日）公积金以及组合贷的成交量占全部二手房交易量的比重为58.8%，占所有贷款购房客户比例为74.2%。

5.使用公积金贷款的购房者多为首次购房的中低收入群体

申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁区段，首次购房占比为90.6%。

根据官方统计，近年来申请公积金贷款职工中，中、低收入群体占特别主体，2017年占比达到98%。

6. 使用公积金贷款的购房房源为低总价

使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元，为各种形式中较低，其次是使用公积金加商贷组合的形式，平均总价为474万元。

低总价段的购房者使用公积金及组合贷的成交占比以及总贷款成交占比均高于高总价段占比。

7、影响的不仅是刚需

北京市场400万以下低总价房源成交占比近40%，400-700万的改善型需求占比为44%，这两部分加起来接近84%。此次公积金贷款政策的调整较直接的影响是400万以下购房者，但由于低总价房源成交减少，中间换房的链条也无法运行，即便他们对公积金的依赖不高。因此，总体来看，此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。