论一个限竞房户型的自我修养

地产营销人 2018-12-03 10:30:33
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上周,北京土地市场迎来新的出让高潮,一天时间12宗土地成交,成交额达316亿,创造了北京楼市有史以来的新记录。值得注意的是,12宗成交中,限竞房地块占到8宗,依然占据住宅供应的主力。 其实,这次土地集中放量对于当下北京楼市来说,很像一次压力测试,用以窥见未来的市场走势。从结果来看,开发商拿地依然积极

上周,北京土地市场迎来新的出让高潮,一天时间12宗土地成交,成交额达316亿,创造了北京楼市有史以来的新记录。值得注意的是,12宗成交中,限竞房地块占到8宗,依然占据住宅供应的主力。

其实,这次土地集中放量对于当下北京楼市来说,很像一次压力测试,用以窥见未来的市场走势。从结果来看,开发商拿地依然积极,企业资金并没有到捉襟见肘的地步,优质的地块甚至还出现了激烈的争抢,既有溢价也有自持,这确实让之前怀有悲观预期的同业颇感意外。

『地产营销人』在这次限竞房地块的出让中,能明显感知到两个趋势:

一是限竞房向五环外蔓延加速。

土地的少有造成限竞房进入五环内的可能性越来越小。此次供应的8宗土地,只有2块位于四环到五环之间,其余地块位置均在五环以外。这对于在售位于五环内或五环沿线的限竞房项目来说,无疑构成利好。

二是限竞房的价格正悄然上涨。

这次可以看到,丰台花乡白盆窑、昌平北七家以及大兴采育的限竞房地块销售限价,相比之前都要高。这也反映出限竞房虽后续地块不断涌现,但价格水平也是逐步上涨的。

那么在这种趋势下,反观目前在售的限竞房,对比未来新推出的项目,有了一定的价格优势,性价比变得突出了,因此给购房者的入市坚定了更多的信心。

由此可见,限竞房虽然仍在扩大供应,但优质的地段和底部的价格正在逐渐告别市场,这恰恰是购房者应当引起重视的。

纵览所有购房者的需求,抛开非关键性的因素,排在前序较核心的三个关注点,分别是:位置、价格和户型。

其中,位置和价格有密切的关联度——位置好的,价格自然更高,未必能买得起;而预算允许的,又相对较远,生活不便。因此,较好的解决方案便是:沿着五环买距离较近的、性价比较高的产品。这样,前两个要素的均衡兼顾,可缩小找房的范围。

然后,再对比各项目户型的优劣,便可以锁定意向度高的项目,为较终的决策提供依据。

那么,什么样的限竞房户型是好的呢?『地产营销人』建议按照三个梯度依次进行考量:

1、  优质功能性为基础

限竞房产品较大的特性在于户型的限定,90㎡占70%的规划条件约束,决定了必须在有限的户型面积中实现优质化的功能性,这是评价户型的基础。

由于五年的限售期,再加上办理房本的时间,购房者持有这套房至少有8—9年。在此期间,一个家庭要经历人口的变化和不同的人生阶段,因此户型的功能要有充分的扩展弹性。

何为优质化呢?

举个例子:现在市场上限竞房90㎡的户型基本都可以做到三居,但大部分都仅设有一个卫生间,只有少数的项目做了“双卫”的配置,这细微的差别就让功能性有了高下之分。

我们知道,只有高端改善产品一般才配有主卫和客卫,如果限竞房在90平米之内也能满足双卫功能,就更接近豪宅产品的特性,也就达到了优质化的功能标准。

2、  产品舒适度为提升

当然,有人也担心:功能优质化了,会不会影响居住的舒适性?因此,在满足功能的基础之上,拥有舒适尺度感和采光度的户型就更加先进。

譬如:有的90㎡的户型面宽尺度不够,导致空间的体验感下降,采光受到影响;有的餐厅设计不合理,影响到室内交通动线的流畅;还有的虽然也配置了“双卫”,但其中一个是“暗卫”,没有采光。这些都导致了舒适性的不足。

所以,优质化的凸显功能性,不能以丧失舒适度为前提,只有两者做到较优质的平衡,才能算是一个优质的户型。

3、  成熟产品系为加持

至于产品系,一般不为购房者关注。但如果把这种专业性因素也考虑进去,就能感知到在未来使用后细节上存在的不同。

毕竟“产品系”考验的是开发商的产品研发能力和经验值。一个成熟产品系的诞生,是经历了多个项目的不断调整和验证总结出来的精华。有产品系加持的户型,可能在户型图上不显,但在使用后就能感受到更多人性化的设计精妙。

譬如:收纳空间的布局;厨房操作空间的精算;家具与电器在不同空间摆放的合理性等等。

在这方面,只有建立了完善研发体系的品牌房企,才能在限竞房的开发中显示出雄厚的技术底蕴,对此买房人可多加关注。

从功能性,到舒适度,再到对产品系的关注,层层加深对优质户型的理解,相信在这一挑房环节就不会出现任何闪失。

那么,目前市场上到底有没有能经得住上述层层筛选,满足各项条件的限竞房产品呢?

『地产营销人』建议诸位去看看位于五环边的金地•悦风华,尤其是该项目的户型设计尤其惊艳!

金地•悦风华位于大兴黄村板块,距离4号线高米店北站直线只有1.8公里,距离南五环和京开高速仅约600米,可以说是较贴近五环的项目。

金地•悦风华以55—77米超大楼间距在一众限竞房中胜出。该项目的户型坚持7.15—10.2米阔绰的南向面宽,在保障每个空间自然采光的同时,让居者能享受到优质的视野。

具体在设计上,金地•悦风华89㎡的户型不仅实现了三居的功能,同时也做到了双卫的配置,实现了奢适主卧私卫套间的设计。

在有限的空间里设计了9大功能间,包括:玄关、餐厅、客厅、主卧、主卫、厨房、次卫、儿童房、多功能房等。可以满足一家三代完整的居住功能使用。

灵动的空间设计充分考虑到家庭生命周期的需要,当在居人口不多时,可以将其中一间卧室改造为书房,为主人提供自己独处的学习或工作空间。随着家庭人口的增加,书房可以变身为卧房,灵活百变的空间让生活愈加从容。

另外,该户型在实现优质化功能的同时,也兼顾到了舒适度。房间方正,空间利用率高。无论是厨房,还是双卫生间都做到了全明设计,主卫生间面积约3.5㎡,两个卫生间的内在尺度豪不局促。

主卧3.4米与客厅3.75米的面宽分配合理,带来舒适体验,可享受充足采光。而厨房安排在靠近入户门的区域,与餐厅相邻,有助于室内动静分离的区隔。

U字形厨房的设计,方便居者合理的安排操作流程,按照洗、切、炒的科学动线,节省来回踱步的时间。同时厨房内还预留出了冰箱、洗衣机的位置,做到了小而精、细而全的设计。

金地•悦风华另一个134㎡的三居户型,则完全彰显出豪宅尺度。

三间房朝南,整体面宽达10.2米,采光面极为开阔。短进深,让通透效果更加明显。独立的餐厅设计,即使家中来客宴请也显得绰绰有余。

从户型向外看到的社区景观,是金地•悦风华以院围园,打造的“外府内园”经典传统中式格局,以三进式归家礼序,让仪式感回归中国家庭。

2万多平米的集中式中央园林,以颐和园“谐趣园”为规制,匠造出“一府六园十二景”,透出庭院深深的东方院境。

这些产品优势的体现,正是金地集团选用新东方的高端产品——风华系,注入到限竞房中凸显的成果。

作为金地8大产品系中的中高端产品系,金地“风华系”自2012年开始落地以来,就得到品质住宅的美誉度。目前,全国已建成有杭州西溪风华、南京中心风华、杭州•金地大运河府、宁波风华东方等优质项目,都属于当地的标杆典范之作。

将限竞房项目放到集团的高端产品体系里来做,呈现别墅级的景观以及豪宅级的品质,足见金地集团对金地•悦风华的匠心独运,同时也衬托出该楼盘超高的性价比。

除此之外,金地•悦风华也拥有成熟的配套和交通优势。项目周边拥有三纵一横交通路网,可享地铁4号线和规划中19号线双轨交通带来的出行便利。

5分钟车程可以抵达全亚洲较大的西红门荟聚宜家购物中心。项目北侧5公里是23万㎡的万达广场,西南1.8公里有绿地缤纷城,商业配套十分丰盛。

金地•悦风华西侧有景山学校,首师大附中大兴北校区,从小学到高中一应俱全。除了景山学校和首师大附中之外,项目还会配建一个3000平米的幼儿园,汇集了完善的优质教育资源。

对于购房者来说,虽然眼下可选的项目比较多,但如果用专业理性的视角去筛选,其实所剩无几。把握当下这美好的购房时机,因为后来的限竞房大概率只会越来越远,越来越贵。

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