2020年，因为疫情，大家对这一年的房价走势一直持观望态度，可眼瞅着复苏的迹象越来越明显，5月北京成交量更是出现“罕见”的强反弹！于是“帝都房地产复苏、房价要涨”的声音再起。

要血拼哥说，咱们稍安勿躁，哥帮大家找来了5月成交数据及业内分析，咱们不妨理性分析分析！先看二手房！

北京二手房实际成交量 

创“317”调控后较高水平

继4月逐步恢复及“五一”小长假暴涨后，整个5月，北京二手房成交量快速恢复。

贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。贝壳研究院根据链家实际成交量推算，5月北京二手房实际成交量约2万套，环比增加39%、同比增长75%，创“317”调控后单月较高水平。

值得注意的是，仅5月29日一天，北京二手房住宅网签就达1000套。

中原地产首席分析师张大伟表示，这是时隔14个月后北京再次出现单日住宅网签超过1000套，也是2017年“317”调控之后全北京第16次单日成交超1000套，大部分都出现在2017年3-4月较后的“末班车”，较近的一次是2019年3月29日。“可见，1000套单日网签，对于北京市场来说，特别算是调控后的高位了！”

“单月1.6万多套的成交量在北京2017年调控后基本属于前三，低于2018年5月和2017年4月。”张大伟说，但需要注意的是，北京2020年5月初有一次长假，5月1日到5日都是假期，所以事实上，看网签数据是明显滞后的，没有完全反应出现5月真实的签约，中下旬的成交量高达1.3万套，而按照各家中介的真实成交量，5月北京二手住宅成交量已经超过2万套！

那么，5月涨价了吗？

从价格来看，贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交均价为62609元/平，西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%。

从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短，5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天，5月北京二手房业主调价中涨价占比环比提升2.2个百分点至18.8%，受到成交活跃的影响，业主预期有所提升。

对于市场升温的原因，张大伟认为，北京更多属于恢复性上涨，特别是直到4月下半月才逐渐恢复二手房看房，所以之前积压了大量需求。另外，北京5月新建住宅供应减少，也是二手房成交量上涨的一个原因，叠加西城区赶学区政策“末班车”的影响，大部分西城购房者都需要卖一套其他区域房产获得购房者资格，使得市场明显活跃。目前价格也出现了平均约2%左右的恢复上涨，相比疫情期间的下调，限制基本已经恢复。

不过，张大伟认为，北京市场出现大涨的可能性不大，特别是换房客户的二套房首付比例高达80%，全国较严格。

再来看看新房市场：

新房市场，5月商品住宅成交均价为51092元/㎡，与去年同期相较上涨6%，环比4月上涨13%，主要原因在于部分房企限竞房项目在本月集中备案，推动本月成交价格上涨。但长期来看，成交均价增速平稳，这与国家“三稳”的调控预期相一致。

而且从成交情况来看，5月累计成交量同比仍下降37%，环比4月降幅收窄2个百分点，恢复速度不及4月，但这与供应端增速放缓存在一定的关联。

再看看去化速度：

贝壳研究院数据显示，截止5月底，北京商品住宅库存面积为1062万㎡，出清周期约22个月，受疫情影响，今年以来去化速度不及去年同期，使得出清周期加长，所以关注新房的朋友可以不用太着急。

备注1：出清周期=库存面积÷连续12个月成交面积平均值

备注2：全文数据截止时间为5月28日

下半年、甚至明年北京楼市走向如何？

都说今年的土拍结果影响明年的房价，咱们来看看5月的土地市场：

5月供应其实是减少的，价高另有原因

5月土地市场算得上火爆了，分钟寺再现地王。但是其实累计前5月成交面积同比是下滑的！

贝壳研究院数据显示，2020年1-5月北京住宅用地成交面积累计162.6万㎡，与去年同期相较降低了3.5%，较1-4月降幅收窄21%。

5月成交楼面价为40140元/㎡，环比上涨67%，看着涨了不少，其实是由于5月共成交的8宗住宅用地中，两宗位于丰台分钟寺的宅地，楼面价分别达到76168元/㎡和73912元/㎡，为今年成交楼面价较高的两宗地块，直接拉动5月成交楼面价环比大幅上涨。

另一个均价被拉升的原因是本月成交的8宗宅地，不限房价地块占7宗，开发商有机会获得更大利润空间，于是推动平均溢价率提升。

所以总结来看，5月量能高主要是西城区教改的因素导致很多人在短时间之内买房子，这是一个异动。今年虽然5月份强，但是1-5月份的量同比还是下滑的，所以5月属于异动，预计6月份会出现环比下跌，因此，北京5月这个情况也不能算是强反弹。较后，还要多说一句，大家别听风就是雨，北京的楼市调控已经非常好了，咱刚需买房较好的时候永远是当下。