2017年，在供应量持续减少的影响下，在政策的大力调控下，北京新房市场继续降温，成交量创下历史新低。不过，随着楼市供给侧改革的推进，北京已经开始了新一轮的土地供应，新房供应增加，2018年及以后数年，北京新房市场将会重新升温。

成交量创历史新低

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签30115套，环比2016年下降48.4%，降幅近乎一半。整体来看，近三年北京新房交易量连续下滑，2017年刚刚过3万的交易量创下了北京新房市场的历史新低。

30115套新房中，共有产权房（自住型商品房）占10.3%，有3114套，环比2016年减少70%；别墅占16.5%，有4984套，环比2016年减少40.5%；其它商品住宅占73.1%，有22017套，环比2016年减少44.4%。

供应量、存量也创历史新低

交易量创新低的同时，2017年北京新房的供应量、存量也创下了历史新低。

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共新增供应26593套，环比2016年下降32%，2014年以后连续第三年下滑。

截止2017年年底，北京全市新建商品住宅（不含保障房）的存量共有52349套，环比2016年下降6.3%，同样自2014年以来连续下滑。

成交金额再次降回2000亿元以下

交易量的下滑也带来了成交金额的下降。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）的成交金额为1830.7亿元，环比2016年下降36.4%，这是2009年以来，继2011年、2014年以后，北京新房成交金额第三次低于2000亿元。

密云区交易量全年排名前列

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，区域分布上，2017年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量排名前五的区域分别为密云区、顺义区、昌平区、通州区和朝阳区。其中，密云区成交3474套，占12%，顺义区成较3070套，占10%，其它各区成交量均在3000套以下，占比不足10%。

密云区在2017年的名次提升较大，从2016年的第六跃居排名前列。从2011年到2017年区县的成交量排名可以看出，近几年北京新房的主要交易区域不断外移，逐渐从核心区域的朝阳变成了远郊区域的房山、密云等地，而密云也从北京较为偏远的区县之一变成了北京房地产开发较热闹的地方之一。

主力仍在五环以外 三环内占比有所增加

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京新建商品住宅（不含保障房）在五环以外的占比为87.6%，虽然较2016年减少了1.5个百分点，但依旧保持着近九成交易位于五环以外的趋势。

从项目成交量上也可以得出同样的结论。统计显示，2017年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量较多的十个项目分别是中国铁建通瑞新天地、龙湖长城源著、格兰山水、城建万科城、天翠阳光新城、金隅大成金成雅苑、清岚花园、北京城建世华泊郡、中粮京西祥云和首创禧悦府。这十个项目均位于五环以外，其中密云区、延庆区、顺义区各占两个。

不过，与前几年相比，2017年三环以内的占比有所增加。其中二环以内占1.1%，为2013年以来的较高比例，二、三环之间占2.6%，是2012年以来的较高比例，这主要得益于中国玺、华润昆仑域、紫金印象等几个三环以内项目的入市。与2016年相比，三环以外各个环线间的占比均有所减小。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，由于北京房地产市场开发时间早，开发速度块，2009年开始，北京就进入了存量房时代。此后，北京新房供应量整体上是逐年减少的，尤其是2015年以来，北京宅地供应下滑，新房项目减少，新房供应量从2014年的超10万套逐年降低到2017年的不足3万套。

在供应量逐步下滑的带动下，北京新房的成交量2016年、2017年也是连续下滑。事实上，2015年、2016年北京楼市都是升温的，二手房交易量在这两年连续攀升，新房则只在2015年楼市升温时有交易增加，2016年便逆全市楼市交易量的上涨势头而下降，2017年则进一步创下历史新低。

不过，除了供应量本身的减少，2017年北京新房的低交易量还有政策的因素。2016年“930新政”以后，北京就加大了对新房项目入市的管理力度，一方面对项目销售价格加以限制，一方面对销售许可证的核发严格管控，从而进一步减少了市场上入市的新房项目。此外，限购、限贷等政策出台后，有资格、有经济实力购买新房的购房者也大幅减少。因此，新政调控下，北京新房市场供给、需求两端都受到了压缩，加上新房整个供应盘子的萎缩，较终造成了2017年北京新房交易量的历史低位。

虽然成交量在减少，去库存速度减慢，但供应量的大幅减少依然让北京新房的库存量持续下降。目前北京新房库存量仅有5万余套，按照以往每年的交易量，1年便可以得到消化。因此，从市场供应角度来看，北京的新房供应已经到了需要增加的时候。而北京2017年也确实大幅增加了土地供应，其中还包含大量的共有产权房（自住房）用地。根据北京2017年出台的五年供地计划，五年内北京将供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求，这其中又包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。

胡景晖认为，根据这一计划，五年内北京平均每年供应的产权类住房将达到20万套，如果这些住房全都按计划供应入市，而二手住宅交易保持在15万套左右，2018年北京新房交易量将会翻倍增长，甚至重新超过二手房，回到2009年以前的新房时代。不过，在价格受控以及共有产权房的平抑下，2018年北京新房价格基本没有上涨空间，很可能还会较大幅度下降。

由于北京市中心区域的土地资源已基本消耗殆尽，目前北京的土地供应及新房供应基本都位于五环以外，这也导致近年来北京的新房交易基本都是在远郊区县进行，而且越来越远，从大兴、通州、房山进一步外扩到了顺义、平谷、延庆、密云等区域，远郊化趋势明显。

胡景晖表示，国家已经为楼市定下了“房子是用来住的，不是炒的”基调，为保障居住需求，平抑房价，2018年北京将继续增加新房供应量，同时限制销售价格，增大中小户型比例，从而满足大量中低收入者的置业需求，真正让新房市场回归居住属性。

所以，2018年北京新房交易量将会在2017年的基础上触底反弹，其中共有产权房将会大量增加，整个市场的供应、成交结构将得到优化，前两年的豪宅化趋势将得到抑制。而房价也会在政策的严控下失去上涨空间，整体会维持稳中有降的趋势。至于区域上，远郊区县仍将是新房供应成交的主力区域，随着轨道交通的发展，延庆、平谷、密云这些区域将会有越来越多的人前去购房。整体而言，未来北京新房市场将会量升价稳，保持健康平稳的发展趋势。

来源：乐居二手房