北京二手住宅市场:成交价震荡趋稳

地产杂志 2017-11-15 14:48
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“今年国庆长假的北京二手住宅市场确实比较冷。最明显的一点是成交量惨淡,只成交了几十套房。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示,去年“9•30”新政出台后,北京二手住宅市场在10月还有2万多套的成交量。而今年10月份成交量只有5000多套。

价难涨,量企稳,北京二手住宅市场横盘可能性更大

导读

事情得从1个多月前说起……

或许是中秋节撞上了国庆十一长假,微信朋友圈里晒团圆饭,秀异域风景,好不热闹。北京二手住宅市场却冷清很多,一副“银十”变“铁十”架势。

“今年国庆长假的北京二手住宅市场确实比较冷。最明显的一点是成交量惨淡,只成交了几十套房。”21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示,去年“9•30”新政出台后,北京二手住宅市场在10月还有2万多套的成交量。而今年10月份成交量只有5000多套。

另据伟业我爱我家集团市场研究院统计,截止28日,2017年10月北京全市二手住宅网签同比2016年10月下滑72.8%。“但剔除长假影响后,10月实际交易水平与9月持平,较此前的最低点有所增加,市场趋势表现为稳中有升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖提醒道。

与此同时,北京二手住宅的成交价也在震荡趋稳。根据监测数据,现在的成交量虽不如去年同期水平,但北京二手住宅的成交价已大致恢复到去年8、9月份水平。而这也是从今年3月房价高点平均回落了一两成后的结果。另据记者了解,去年8-9月,北京二手住宅的成交价位大概在每平方米5万元出头。

成交价先涨后跌

去年“9•30”新政,今年“3•17”新政(即北京升级版政策“认房又认贷”:二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%),双重政策叠加威力让北京二手住宅市场早早入了秋。

“始于今年3月的二手住宅成交价下降,就是因为出台了‘查漏补缺’的政策。”寇海龙指出,加重了限购、限贷的“3•17”新政,基本杜绝了一些擦边球做法。比如,一个家庭拥有两套房,离婚后可以再买房,但需在一年以后;贷款还清也算二套,贷款两套不再给予贷款。

房产研究院分析师朱万鹏也认为,影响最大的政策因素无疑是在京购房开始认房认贷,二套首付增加10%。“这个因素是对抑制二手住宅市场异常高烧最直接有效的。”

此外,在房产研究院首席分析师张波看来,除了限购相关政策外,楼市长效机制也渐渐发挥药效,共有产权房落地加之租赁政策,对于购房人群的心理影响,将对房价上涨起到长远影响。

而“3•17”新政的出台正是为了遏制从去年年底开始飙升的二手住宅成交价。

如果你在今年年初有意购房,会发现很多二手住宅成交价从去年的6万-7万元/平方米变成了10万元/平方米,或是从8万-9万元/平方米涨到了13万-14万元/平方米。“去年全年二手住宅成交价涨幅不低于36%,今年前3个月又涨了20%多,类似2007年的房价飙升光景。”寇海龙说。

“3•17”新政一出,二手住宅成交价应声而降。

较之今年3月,9月的北京二手住宅成交价,在五环以外跌幅最大,达26%-27%;市内跌幅相对小,但也有15%-16%。

“只有二手别墅的成交价不但未跌,还略有5%-6%上涨,包括西山别墅区、中央别墅区等。”对此,寇海龙给出的理由是,购买二手别墅的买家大部分在30到40来岁,他们拥有一定的经济实力,很少贷款,多是全款购房。有些人也会卖掉市区的高端住宅,换成西四环外或北五环外的别墅产品。因此,他们受限贷、限购政策的影响有限。

换言之,对比去年9月底,一年来北京二手住宅成交价是在增长的,环比10%左右,涨幅主要集中在去年12月和今年1-3月。今年3月以后,房价才步入下行通道。

以通州二手住宅市场为例,在2016年到2017年年初,成交价翻了一番,从2万多元/平方米一路走高到3万-4万元/平方米,高点时甚至突破5万元/平方米。但在“3•17”新政之后,通州二手住宅成交价开始跌落,降幅高达30%多。据一位中介人士透露,“通州一套报价450万元的两居室,今年9月份的成交价只有320万元了。”

2017年10月份,北京二手住宅成交价继续下探,只是降幅不大了。伟业我爱我家集团市场研究部的数据显示,北京二手住宅成交均价环比今年9月下降1.5%。

价持续回落后,量也有起色

今年3月份后的北京二手住宅成交价跌落,与成交量在4-7月的陡降正相关。

伴随政策出台,成交量总会随即下探。

“去年‘9•30’限购之后,对北京二手住宅成交价的影响并未立竿见影,但对成交量有较大遏制,10月份成交量就有30%左右的降低。”朱万鹏表示。

转至今年,监测数据显示,北京二手住宅成交在3月达到了2017年迄今为止25952套最高峰,“3.17”新政后则一路走低,自6月开始,成交网签量开始跌落至1万套以下,截至10月份已经连续5个月成交量不及1万套。

成交量大幅下跌,成交价随之松口。而也正由于二手住宅成交价的持续回落,从今年8月份开始,部分刚需购房需求已经逐步结束观望。

从安居用户的面对面采访回馈上看,A女士经历了“暂缓、观望、试探”的心路历程:“3•17”新政刚出来,她就直接搁置了自己的换房计划,等待房价下跌。一直到8月份左右,她发觉二手住宅成交价下跌近10%左右,一些老小区房源跌至去年水平,才又去看房。

A女士在与卖家谈价的过程中发现,“老破小”房屋房价降的最多,并且也很乐意直接降价卖,有些卖家直降50万元出售。“但一些次新房,就没有这么‘爽快’。”

不少刚需买房人都有与A女士类似想法。据记者走访了解,不少中介也都表示,目前看房人群在逐渐增加。

对此,胡景晖分析指出,“政策的持续从紧从严,使得一些抱有‘政策放松’幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守,降价出售房产,以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。随着房价的回落,议价空间的增大,促使了部分刚需购房家庭逐步结束观望,在充分对比议价后理性入市。” 

值得注意的是,北京二手住宅成交量已在7-9月连续出现小幅回升。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年9月份,北京全市二手住宅网签总量为8876套,虽然与去年同期相比下跌了71%,但是环比8月上涨了15%,且这是继8月份之后,北京二手住宅网签量在“3•17”新政出台后,连续第二个月出现回升。

然而,今年10月份的开局并不好。

伟业我爱我家集团市场研究院数据显示,2017年10月第一周(2017年国庆十一长假前7天),北京二手住宅网签20套,与去年国庆长假同期相比下跌90.4%,创下自2007年有网签记录以来新低。

整个10月,北京二手住宅网签环比9月同期同样下滑,降幅为31.2%,中止了7-9月的连续小幅上升势头。

不过,胡景晖认为,10月网签数据环比下滑,主因在于国庆长假导致的工作日减少。从10月9日到27日,北京二手住宅共网签5131套,日均网签270套,这一数据高于7-8月,与9月基本持平(其中,9月截止28日时日均网签271套,8月日均网签249套,7月日均网签231套)。

从北京二手住宅单日网签量的走势也可以看出这点。半年以来,北京二手住宅单日网签量基本都维持在600套以下,但在7-8月时,单日网签量下降到了不及400套,这种情况直到9月下旬才开始有所改变。9月下旬、10月,网签量超过400套的日子明显较7-8月增多。

北京二手住宅单日网签量半年走势

数据来源:伟业我爱我家集团

政策无松动下,或将量价齐稳,支付结构也逐步稳定

在经历今年3月冲高回落后,现在的北京二手住宅成交价在稳中有降。“基本没有涨钱的了。”寇海龙的解释是,虽然8-9月北京二手住宅成交量在回升,但是爬升速度很慢。10月份又下挫。在这种情况下,房价基本按兵不动。“通常,量跌时,一开始房价不动;量跌幅加大,房价才下跌。现在是量即使微涨,还可以砍价。等待量上涨多时,房价才会上涨。”

胡景晖强调,近几个月来北京二手住宅成交量稳中有升,并不意味着楼市调控政策效力的减弱,也并非楼市开始反弹的信号。

就在国庆长假之前,一些房价涨幅过快的二三线,甚至三四线城市也在不断收紧限购、限贷、限售等调控政策,重点一二线城市的楼市调控政策依旧从紧从严,信贷方面还在不断收紧。由此可见,目前楼市交易量的回升,恰恰是在楼市调控在平抑房价、降温楼市、稳定市场预期等方面取得明显成效后,合理购房需求的理性回归。

十九大期间,中央再次强调“房子是用来住的,不是炒的”,可以预见,维持从严调控将是未来全国楼市调控的基本基调,北京尤为如此,调控政策在较长时间内不会有松动的可能。在政策的持续作用下,未来北京楼市将继续去除炒房,去除投机,释放真正的居住需求,整个二手住宅交易将向居住目的回归。

另外,从线上的调研来看,购房者信心指数自今年“3•17”新政后,呈现连续数月的跌落,在8月有小幅回升后,到9月旋即下降至全国最低点,9月的信心指数相比4月已经下滑了3.4%。

步入10月,购房者信心指数则又出现回升态势。10月份购房者信心指数为102.1,环比9月上涨了1.8%,其中,59.2%的意向购房者认为调控政策仍将出台,比9月低出近10个百分点。

数据来源:

另一个佐证是交易节奏有所加快。

伟业爱我家集团市场研究院统计显示,2017年10月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为14.38次,环比9月增长了0.62次,但低于8月的14.90次;每位成交客户的平均看房次数为4.81次,环比9月减少0.26次。

从今年前10个月的数据来看,3月后北京二手住宅每套成交房源的平均被看次数、每位成交客户的平均看房次数都在增加,整体交易节奏在放缓,这与3月后北京二手房市场的降温趋势完全一致。但每套成交房源的平均被看次数在9月、10月有所下降,每位成交客户的平均看房次数也在10月出现下滑,这说明市场的交易节奏有所加快,购房者的购房意愿有所增强。

那么,北京二手住宅成交量在今年第4季度还能否上扬?

“去年,北京二手住宅市场每月的平均成交量达2万多套,全年将近27万套。今年截至9月,刚刚成交11万多套;剩下的3个月成交涨幅有限,环比10%,即每个月大概1.2万-1.3万套已经是不错的结果。”寇海龙预计,2017年全年北京二手住宅成交在15万套以内,基本是去年的一半。

朱万鹏持类似判断,他认为,按照现在北京二手住宅市场的成交走势,今年第4季度总体将会呈现量价齐稳态势,成交量上会有小幅回升,变化幅度基本控制在5%-10%左右。

胡景晖同样料,从5月到10月,北京二手住宅房价已经连续下行6个月,而网签量实际上只连续下降了4个月。“显然,由于价格具有粘性,尤其是住房这样的高价值商品,北京二手房价的下降幅度是比较小的,但持续的时间也更长。”在房价回落并企稳的情况下,未来北京二手住宅成交量还将持续小幅理性回升。

此外,北京二手住宅支付方式的新结构开始稳定。

伟业我爱我家集团市场研究院统计显示,10月北京的二手住宅交易中,全款支付的比例为33.3%,商贷支付的比例为23.9%,市管公积金支付的比例为26.9%,其他支付方式的比例为15.9%,各种支付方式占比与9月如出一辙。

纵观今年前10个月,商贷支付的比例曾经超过一半,但3月开始,商贷支付占比不断缩小,从过半下降到了四分之一;全款支付占比不断扩大,一度从四分之一增加到近半;市管公积金支付占比及其他方式的占比也一直稳步扩大。到8-10月时,全款占比稳定在33%左右,商贷占比稳定在24%左右,市管公积金占比稳定在将近27%,其他方式稳定在15%左右。

可见,在政策、交易量开始稳定的情况下,北京二手住宅交易的支付结构也逐步稳定了下来。

胡景晖分析表示,贷款是当前绝大部分人购房所必须采用的方式,尤其是在北京这样的高房价城市,由于公积金贷款额度较小,使用商业贷款购房曾是大部分人的选择。“3•17新政”后,二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高,银行贷款利率也不断提高,批贷门槛严格,一系列政策让商贷购房的比例大幅缩小,全款购房及其他方式的比例大幅增加。

不过,8月开始,市场交易已经开始稳中有升,政策尤其是银行贷款政策也没有了更大的变化,市场的支付结构自然也逐渐稳定,形成了全款占三分之一、商贷占接近四分之一、市管公积金占四分之一的结构。“未来只要市场和政策继续维持稳定,北京二手住宅交易的现有支付结构也将维持下去。”胡景晖表示。

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