焦点区域报告|温泉镇:存留的城中村 腾飞的科技城

搜狐焦点北京站 2019-05-10 12:11:46
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温泉镇最近一次被众人知晓,是蹭了“限竞房”的热点,位于温泉镇太舟坞村的三个限竞房相继入市,倒挂周边二手房的价格,海淀低总价刚需房的光环,让更多人重新注意温泉镇。今天的温泉镇发展如何,它的基础配套设施是否完善,区域内的房价又是怎么样的,本期搜狐焦点区域报告就将深入走进海淀区温泉镇,细话温泉镇楼市看点。

出品:搜狐焦点北京站

策划:搜狐焦点北京新闻中心 

撰文/摄影:武亚光 丁婧

在遍布高等学府和产业园区的海淀区,温泉镇的存在感一直不强。

甚至在海淀区的整体规划里,温泉镇也没有自己的名字。它和西北向的苏家坨镇,东边的西北旺镇,还有最北边的上庄镇一道,并称为海淀的北部新区。

对于北部新区的定位,常见的说法有“中关村科技园区的发展区”,或者是“首都西北部的生态屏障”。可惜多年过去了,人们提及海淀区,更多还是会聊到中关村、五道口、学院路,当然现在还多了西二旗或者后厂村。总之,能让人想起温泉镇的机会少之又少。

温泉镇最近一次被众人知晓,还是蹭了“限竞房”的热点,位于温泉镇太舟坞村的三个限竞房相继入市,倒挂周边二手房的价格,海淀低总价刚需房的光环,让更多人重新注意温泉镇。

那么今天的温泉镇发展如何,它的基础配套设施是否完善,区域内的房价又是怎么样的,本期搜狐焦点区域报告就将深入走进海淀区温泉镇,细话温泉镇楼市看点。

壹·初识温泉镇

位置:

温泉镇位于海淀区西北,镇域面积33.19平方公里,东南北三面分别被西北旺镇、香山街道和苏家坨镇包围,西面紧邻门头沟区。

交通:

目前镇内的轨道交通,以地铁16号线为主。16号线始于苏家坨镇内的北安河地铁站,沿北清路方向向东行驶,自永丰站转向永丰路,目前已通车部分直到西苑枢纽站。

由于目前已开通站点较少,地铁沿线居民不多,因此早晚高峰期间,16号线不会过分拥堵,对于长期挤在昌平线、八通线等线路的人而言,是很好的体验。

道路交通方面,目前从温泉镇进主城区的车辆主要集中在两个方向。一是位于苏家坨镇和温泉镇交界处的北清路;另一条是自西北向东南,斜穿整个温泉镇的温泉路。

其中温泉路为主要道路,不同于16号地铁线的宽敞,每个早晚高峰出现在温泉路上的车辆,车主都有大把时间梳理人生。

教育:

海淀区的教育闻名全国,是北京市的佼佼者,可惜温泉镇的教育水平处在海淀的平均水平线下。在海淀区的17个学区划分中,温泉镇和苏家坨镇合并为温泉苏家坨学区,几乎是海淀区17个学区中教学质量最差的几个学区之一。

基础教育薄弱、高水平学校稀缺,温泉镇开始了后起追击,先后引进了101中学温泉校区、翠微小学温泉分校等名校,增强了本镇的教育水平。

医疗:

目前,温泉镇内最知名的医院,是位于凯盛家园西北侧的北京老年医院,是北京市医管局直属的非营利性三级综合医院;除此之外,在温泉镇下属的各乡村,还有白家疃卫生室、温泉镇社区卫生服务中心等小型社区医疗场所,满足业主的基本医疗。

同时,位于温泉镇西南、与温泉镇隔百望山而建的三甲医院309医院,也为温泉镇常住居民提供了医疗便利。

环境:

对于温泉镇的自然环境,用四个字概括就是“田园景色”。

目前温泉镇区域内,除了已经拆迁的太舟坞村,还有白家疃村、杨庄社区等农村,走进温泉镇,大片田地分布在诸多角落里,清幽飘远。而作为北京市最重要的供水渠,京密引水渠穿温泉镇而过,渠水悠悠、蜿蜒善流,春夏时候景色格外美。

对于温泉镇,尽管地理位置,教育医疗等配套设施不如海淀城区部分,但是成熟的自然景观和舒适的生活体验,也是温泉镇的一个重要加分项。

产业:

作为海淀北部新区的发展核心区域,温泉镇坐拥两大产业园,分别是中关村环保科技示范园和中关村翠湖科技园。两个科技园均位于温泉镇北部,临近北清路和地铁16号线,交通便利。

目前,已知的大企业,包括华为北京研发总部、中国人寿研发中心等已经逐步落户温泉镇,相信在相关产业的带动下,未来温泉镇的发展更加值得期待。

贰·温泉镇楼市细观

聊完区域大致情况,说一下温泉镇内的新房及二手房情况。由于温泉路是温泉镇居民进城的主干路,温泉镇的大部分村子和社区都分布在温泉路两侧,接下来将沿着温泉路,从东北至西南介绍下温泉镇的一些代表社区和村庄。

二手房:

颐阳山水居

颐阳山水居分为东西两区,其中东区临近林语山庄路,是西北旺镇和温泉镇的交界处,从颐阳山水居东区始,正式进入温泉镇地界。

颐阳山水居东区是2000年左右建成的小区,一共14栋楼,基本都是6层楼高,户型以2居到3居为主。目前在网上能查到的小区报价为43000元每平,相比一街之隔的保利西山林语高达60000元每平的均价,便宜了近30%。

大幅度折扣的背后,是东区不能忽略的忧患。尽管东区的建筑质量极佳,隔音极好,但是有个问题是不能不重视的,东区是镇政府修建的小产权房,买到后只能居住,无法落户,这对于很多有购房需求的人,是不能容忍的硬伤。

同样,距离东区1.5公里左右的颐阳山水居西区,也是小产权房,尽管物业服务较好,周边基础配套比较齐全,可小产权之殇,导致房子在市场上受关注程度不高。目前小区里大部分房子都用来出租,90平米左右的2居,在租赁市场上标价在4500元每月左右。

由于小区距离后厂村、中关村环保科技示范园都比较近,因此在租赁市场上,还是颇受业主喜爱的。

温泉45号院

和颐阳山水居西区隔街相望的温泉45号院,是1995年由北京城建集团打造的商品房,房屋面积集中在70平至120平,目前市场上的均价在50000元每平左右。

由于房子年岁较久,外面看起来比较老气。但是小区的位置极佳,基本位于温泉镇的娱乐核心区,耀莱影城、温泉体育中心等文娱场所,距离小区均在步行可达范围内,同时该小区还在北京101中学温泉校区的学区范围内,在教育资源匮乏的温泉镇,101中学分校对孩子而言几乎是最好的选择。

尚峰尚水

正源尚峰尚水位于白家疃路以西,是2012年左右建成的新房,前后共有四期,建设用地面积12.43万平米,总建筑面积25.69万平米,有包括公寓、洋房、别墅等多样产品。其中住宅产品主要是94平米的两居和131-151平的大三居,目前在售新房均价在60000元每平至65000元每平间,但是由于大部分新房未满5年,交易时买方需要缴纳税费较高。

同时,尚峰尚水小区内的商住房挂牌价格较低,基本在50000元每平左右,而且多是30平米左右的开间,总价基本不会超过200万,可供诸多购房居住业主的选择。

庞大的社区体积,周边是各式各样的底商,从基本的超市餐馆,到宠物店、幼儿园,尚峰尚水区域内的生活氛围十分浓厚。

白家疃村

位于尚峰尚水南面的,是温泉镇白家疃村。白家疃村有11.2平方公里的面积,是海淀区域内,面积比较大的村子。

村子里土地由于性质问题,不能出让售卖,因此白家疃村里遍布村民自建的矮楼,供在附近上班的北漂一族居住。由于在村子里,房租远低于周边的商品楼小区,一般20平米左右的开间会挂出1200元每月的价格;而再向村子里面走,随着远离主干道,房租的价格进一步降低,甚至有70平米左右的自建农村房,报价2100元每月。这个价格对于很多北漂族而言,还是很友善的。

北分厂家属区

不同于上面所述的各个小区或村子坐落在温泉路两边,北分厂家属区则是位于北清路南侧,距离地铁16号线的温阳路站仅有不到500米,是温泉镇众多社区中为数不多的地铁房。

该小区建于1997年,目前在售均价59000元每平左右。北分厂小区的优势和缺点都很明显。优势是小区是地铁房,而且多小户型,总价偏低,适合刚需人群;缺点则是小区年岁久远,略显破旧,同时小区物业水平不高,小区内一片脏乱差。

新房:

温泉镇三个限竞房山屿湖、紫郡澜园、翡翠云图,在地理位置上非常靠近,彼此相邻,都位于翠湖科技园,向北2公里为16号线屯佃站,未来将享受相同的周边配套和交通出行。此外,价格方面也较为接近,单价在5.3万元左右。

不过,在产品上,三个项目有其差异性。山屿湖和紫郡澜园都选择主流的89平方米小三居设计,兼顾一部分大户型洋房或叠拼。万科翡翠云图最小的也是146平方米大平层,且套数不多,可选择性较小。

3月中下旬海淀“翠湖三杰”相继开盘,万科翡翠云图80套146平洋房当天全部售罄,山屿湖192套洋房选房四小时宣布售罄,葛洲坝紫郡兰园开盘一次性推出全部房源1398套房源,130平三居和139平四居已售罄。

万科翡翠云图

万科翡翠云图位于海淀区画眉山东路水岸温泉,项目东侧出门就有公交站,坐车可以抵达地铁16号线稻香湖路站。

截止目前,洋房产品已经售罄了,现仍有下跃和叠拼别墅产品在售,下跃户型目前剩余套数不多,价格在1500万元/套,而别墅户型,价格在1600万元/套起。

葛洲坝北京紫郡兰园

葛洲坝北京紫郡兰园主推小高层,分为南北朝向和东西朝向,东西朝向的三栋高层位于小区一侧,主打户型是89平米南北通透小三居,总价472万,另有少量130平米3居和139平米4居,但大户型均已售罄。项目体量较大,刚需型房源较为充足,可选择性相对较大。

山屿湖

山屿湖目前仅洋房在售,主推89.0㎡3室2厅1卫,总价约470万,各功能区分布采用最常见的90平米限竞房的样式。后期将推出225平米叠拼,预计最低总价1300万,。项目得房率为82%,。其容积率为1.68,而紫郡兰园容积率为1.8,山屿湖更偏向于低密社区。

总体来说,位置偏、周边配套一般、交通不便,是“翠湖三兄弟”短时间内难以改善的硬伤。但作为海淀区少有的低价新房,价格上的优势也让不少人心动。

对于三个海淀新盘的表现,58安居客房产研究院资深分析师李震指出,虽然位于海淀区,但项目周边配套一般,商业更多依赖2公里外的温泉镇。此外,交通现阶段还不够便利,距离地铁的“最后一公里”问题有待解决,且周围自驾路段也较为拥堵,要等后续道路交通的改善才能缓解。从二手房情况看,翠湖科技园附近已经形成了一、二手房价格倒挂。根据链家显示的数据,附近的二手房价格超过了5.5万元/平方米,项目南侧的保利西山林语价格在6.1万元/平方米。虽然仍有一些配套欠缺,但价格优势也就能解释为何这几个项目的入市销售情况要好于绝大多数的在售限竞房项目。

叄·区域点评

价格有一定优势,多项配套尚待完善

温泉镇的3个限竞房项目,均价被限在5.3万元/平方米-5.8万元/平方米之间,这个价格与大兴瀛海的限竞房差不多,以海淀城六区的位置和临近中关村科技园的优势,对于部分购房人还是有一定吸引力。

不过温泉镇交通很不便利,道路堵车点较多,出行并不方便。根据翠湖板块项目销售人员的说法,东侧有西山隧道,目前在建设中,预计2022年通车,届时可以直接上北五环,不过据称该项目现在处于无限期停工中。项目距离最近的地铁站——16号线屯佃站约为三公里,坐地铁也不太方便。另外在商业配套上,目前几个在售项目只具备基本的生活配套,大型商业,主要在几公里外的西北旺地区。其他的医疗、教育配套也有待完善。值得一提的是,该地虽然配套欠缺,但生态环境尚可,春夏时候景色格外美。

对于该区域的发展,合硕机构首席分析师郭毅表示,海淀北部区域以前出让的多是产业用地,新盘供应有限,累积了一部分地缘客户,但这仅仅是海淀购房需求的一小部分,未来,海淀北部将与整个京北片区的项目正面竞争,而能覆盖的客群范围也很大,伴随着地铁交通,北至昌平、南至大兴,都存在潜在的购房需求。

虽然目前温泉镇各项配套欠佳,不过,毕竟有海淀的整体规划背书,未来配套的陆续改善也在计划之中,该地的楼市价值也将值得期待。

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