背景

2016年是中国房地产空前繁荣的一年，全年整个行业的销售规模再创新高，然而在多收了三五斗之余，地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战；房企如何加快转型模式的探索、重新定义企业的价值、迎接即将到来的行业波动，将是未来还需要直面的难题。

作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信咨询在对2016年行业典型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，特此推出《2017年房地产行业50强白皮书》系列，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予一些启发。

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导读

Introduction

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睿信咨询利用多年跟踪研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”基础上，以经营数据、财务数据等为核心，以蓝筹地产评选指标体系为蓝本，围绕规模类、绩优类、持续类等指标，对2016年房地产行业50强企业的经营能力进行分析，以期全面呈现行业先进企业年度经营情况，为读者的研究决策提供扎实的数据支持。本篇我们将就“规模类指标”方面展开分析。

2016年全国商品房销售面积15.73亿㎡，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，全国商品住宅销售规模创历史新高。市场利好推动50强企业规模稳定增长，签约销售额、签约销售面积、营业收入、总资产、净资产等指标均有大幅增长。50强企业领跑势头不减，市场占有率进一步提升。

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新开工面积、竣工面积进一步扩大，销售型物业开发能力持续提高

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在新开工面积方面，50强企业平均新开工面积达877万平米，较2015年增长30%。50强新开工面积增长率大幅超过全国房屋新开工面积8%的增速，显示出规模化企业较强的资源整合和项目开发运作能力。75分位、50分位和25分位新开工面积分别为766万平米、465万平米及285万平米，增长率分别达到14%、79%、84%。

2016年50强企业平均竣工面积为934万平米，较2015年增长23%，大幅超过全国房屋竣工面积增长率(6%)。75分位、50分位的竣工面积分别为729万平米、334万平米，增长率分别为60%及14%；25分位竣工面积为133万平米，较2015年减少17%。

分企业数据来看，恒大2016年新开工面积高达5137万㎡，几乎是排名第二的万科地产、保利地产新开工面积之和。恒大地产自2006年开始规模化扩张以来，连续十多年保持着高开发体量、高扩展速度、高负债规模的快周转模式。在签约销售额、签约销售面积、新开工面积等规模性指标稳居榜首的2016年底，恒大宣布已完成阶段性发展目标，2017年将成为其由“规模型”向“规模+效益型”转变的元年。截止2017年6月，恒大实现签约销售额2441亿元，完成4500亿年度目标的54%；完成全部永续债的赎回，共计1129.4亿元人民币；成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率较低6.25%，期限较长8年；引入两批共计700亿战略投资，净负债率大幅下降至60%左右。此前广为业界诟病的高负债、高周转、高风险模式，在2017年得到了大幅改善，再加上2016年四季度开始的三四线市场热潮，恒大地产2017年有望继续实现销售规模的大幅突破。

除恒大地产外，万科地产（3137万㎡）、保利地产（2039万㎡）、华夏幸福基业（1434万㎡）也在2016年实现1000万㎡以上新开工面积，50强企业开发体量及项目运作能力持续提升。

竣工面积方面，碧桂园2016年完成竣工面积10574万㎡，超越排位第二的融创中国7500万㎡，几乎是排名2-5位的融创中国、恒大地产、绿地集团、万科地产竣工面积之和。2016年，共有碧桂园（10574万㎡）、融创中国（3013万㎡）、恒大地产（2963万㎡）、绿地集团（2271万㎡）、万科地产（2237万㎡）、保利地产（1462万㎡）、宝龙地产（1404万㎡）、中海地产（1335万㎡）等8家企业竣工面积突破1000万平方米。

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持有经营物业面积增长循序渐进，持有型物业运作能力显著增强

50强企业的平均持有物业面积继续呈现增加趋势，2016年持有物业面积增长率达15%。从分位数据来看，50强企业的持有物业面积除75分位出现小幅下滑调整外，50分位及25分位均较2015年实现平稳有序增长，50强企业的持有物业经营能力实现稳步提升。

在平均持有物业面积持续增加的同时，整体增速却在逐渐放缓，持有物业市场竞争的白热化以及持有物业经营对资本、运营、团队的高要求，使得近年来50强企业在增加自持物业时采取了更为审慎的策略。

分企业来看，持有经营物业面积超过100万㎡的共有9家。其中，恒大地产2016年持有经营物业面积达到664万㎡，华润置地以555万㎡紧随其后，宝龙地产、北辰实业、中海地产三家企业持有经营物业面积超过250万㎡，另有中粮地产、金隅股份、碧桂园、深圳控股等四家企业持有经营物业面积超过100万㎡。

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跨区域布局策略持续推进，平均进入城市数量快速增加

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2016年，随着规模企业全国化布局的持续推进，50强企业的平均进入城市数量增加到50个，较2015年增加15个，是2014年平均进入城市数量的近两倍。考虑到样本量，规模企业跨区域扩张速度可谓相当迅速。在区域性政策风险、经济周期、市场规模、竞争程度日益显现的当下，跨区域扩张、全国化布局成为很多房地产企业谋求进一步发展的核心战略举措之一。

以进入城市数量范围广泛闻名的碧桂园、恒大在2016年进入城市数量分别达到了223、209个，继续创下行业记录。其中碧桂园共进入27个省（直辖市、自治区）的223个城市，其中41%的销售贡献来自三四线城市。恒大2016年底在售项目累计达到473个，覆盖中国191个不同城市，其中一线城市4个、二线城市38个、地级市128个、县级市21个，其中一二线城市项目数量占到总体的六成左右，近年来有提升趋势。不同等级城市间相对均衡的项目分布，使得恒大和碧桂园无论在一二线大涨的上半年、还是在热点城市限购升级的下半年，都呈现出远超行业平均水平的良好表现。

2016年恒大中国（上图）、绿地集团（下图）在全国进入城市分布情况

绿地、万科等企业的全国化区域布局策略与恒大、碧桂园等略有差异，进入城市数量也相应的小于恒大、碧桂园。绿地已开发的房地产项目遍及全国 29 个省（直辖市、自治区）的80余座城市，与此同时积极进军海外市场，已成功进入美国、英国、加拿大、澳大利亚等“四洲九国十余座城市”。万科深耕4大区域65个主要城市（另有6个海外城市），分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以京津冀为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。

输入

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员工人数布局两级分化，效能与发展并驾齐驱

在集团人数方面，由于业务范围和统计口径不同，员工总人数呈现出较大差异性。多元化经营企业的总人数一般在万人以上，如恒大、万科、碧桂园等企业集团总人数均超过5万人，保利、绿地、华侨城等企业总人数也已超过2万人。而以房地产为主要业务布局的企业人数均在数千人范围内，如中海集团总人数仅5500人，绿城集团仅5300人，企业在业务规模扩大的同时，更加注重人均效能的提升。

从分位数据来看，75分位较上年大幅跳涨，由2015年15633人快速提升至18275人，表明规模企业在区域化扩张与多元化布局时，在人力资源储备方面做出了更为积极的探索。50分位、25分位较上年小幅增长至7363人、3581人，近五年来基本保持平稳。

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来源 | 睿信咨询

作者：睿信地产研究院