北京11月土拍收入102亿元 “国家队”成北京土拍主力军

北京楼市深度报道 2019-11-27 15:58:55
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​2019年11月,北京市共拍出4宗经营性用地,包括2宗限竞房用地、1宗共有产权房用地和1宗不限价商品房用地,4宗地累计土拍收入102亿元。

2019年11月,北京市共拍出4宗经营性用地,包括2宗限竞房用地、1宗共有产权房用地和1宗不限价商品房用地,4宗地累计土拍收入102亿元。

4宗地具体信息如下:

11月13日,北京挂牌出让的两宗限竞房住宅用地,均位于北京经济技术开发区路东区,起始总价71.8亿元,总占地面积9.73万平方米。其中,北京经济技术开发区路东区E9R2、E9A2地块被山西通建以30.7亿元价格成交,溢价率5.14%;北京经济技术开发区路东区E9R3、E9R4地块被招商蛇口以42.815亿元价格成交,溢价率0.5%。

两宗地未来商品住房均为限竞房,销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过57965元/平方米。

两宗地大致位置如下:

(E9R2、E9A2地块)

(E9R3、E9R4地块)

地块点评:

两宗地块所在的路东区是亦庄经济开发区的核心科技产业园,京东方、京东、小米等高新产业均坐落于此。这是路东区拍出的第二宗和第三宗限竞房用地,区域最早入市的限竞房是2017年土拍的禧瑞天著项目,位于两宗地块东南向500米。该项目已经于2018年底两次开盘。首期开盘1095套住宅,根据住建委官网数据,已网签400套,成交均价49940.08元/平;二期开盘1148套住宅,根据住建委官网数据,已网签242套,成交均价51139.43元/平。两期累计去化率仅28.6%。

通过禧瑞天著的成交数据可以看出,未来这两宗地块入市后的情况不容乐观,极大可能会在限价基础上再降价销售。一方面受周边二手房房价影响,根据网上数据,周边老小区价格基本在4.5万/平左右,价格优势明显,可供选择多;另一方面,随着大批量限竞房集中入市,近期新房成交压力陡增,在成交方面亦有影响。

11月18日,北京市挂牌出让的房山区拱辰街道地块,起始价7.7 亿元,建设用地面积3.58万 平方米。经过16轮竞拍,世茂最终战胜房山新城,以8.5亿元拿下该地块,溢价率10.4%。该宗地将全部用于建设共有产权房,销售均价为29000元/平方米。

地块大致位置如下:

地块点评:

该地块所在的拱辰街道位于房山新城良乡组团中心区,是房山区政府所在地,全区的政治、文化、商贸中心。其所在的长阳-大学城板块是目前房山区内房价最高,也是最有潜力的板块。京雄高速、北大人民医院、大学城等规划具有一定的想象空间。

地块临近地铁房山线,距离地块最近的广阳城地铁站直线距离1.4公里,交通便利;不过周边配套较落后,缺乏知名中小学和大型医院,商业氛围也有待发展。

目前周边小区多为二手房与回迁安置房,基本都是2013年以后建成,价格基本上维持在了3万5至4万7左右的水平。可预测,该项目入市后,可凭借低廉的售价得到市场追捧。

11月20日,北京市挂牌出让的石景山区古城南街东侧(首钢园区东南区)地块,是北京市11月出让的唯一一宗不限价地块,该地块最终由中海+首钢联合体以底价51亿元竞得,楼面价约为41943元/平。

地块大致位置如下:

地块点评:

该地块是11月份出售的四宗地块中位置最好的一块,紧邻莲石西路,距地铁古城站直线距离约1.6公里左右,周边学校、医院、商业等配套相对完善,有万达广场、石景山古城中学、朝阳医院西院区等。

周边新房方面,该区域曾于去年10月31日和今年的6月27日成功出让了两宗综合宅地,分别由首钢+中海联合体以48.34亿元,以及华润+电建地产以73.4亿元竞得。而值得一提的是,由中海、首钢联合开发的长安云锦已经入市,均价58802元/平,一期开盘当天去化率达90%。

二手房方面,周边次新房中海金石公馆(2014年建成)成交均价在71000元/平左右,老一些的小区像古城南里成交均价5万左右。整体来看,古城区域二手房整体均价在5万/平左右。

作为石景山区域的开发“劳模”,已经联手打造了中海寰宇天下、长安云锦等销冠盘的中海+首钢联合体未来如何打造该地块,还是值得期待的。

总评:

2019年,随着调控政策持续收紧,房产行业压力剧增,激烈的市场竞争也在考验着房企的资金实力,作为房产开发的源头,拿地成了左右房企发展走向的关键。

11月北京土拍呈现以下两个特点:溢价率走低、国企成主力。

溢价率走低:相比过往土拍动则50%、甚至100%溢价率,11月入市的4宗地最高溢价仅10%。房企拿地谨慎,一方面和北京楼市偏冷有关,限竞房囤积、二手房降价,让开发商呈现观望态势;另一方面,随着北京楼市新房集中供应,楼市现状已从“求大于供”变成“供大于求”,部分2018年中旬开售的新房至今网签寥寥无几,让开发商不得不调整拿地策略。

国企成主力:11月份成功拿地的四家房企(联合体),仅世茂是民营房企,其余均为“国家队”,在融资渠道无法放松的大背景下,大部分民营房企将下半年的营运重点放在销售方面,放缓了拿地脚步。而具有国企背景的房地产公司则凭借融资成本低、负债率低等优势,成为11月北京土地市场的主力军。

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