3月13日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”成功上市发行，产品规模50亿元。

对于这单REITs的重要意义，已经有很多分析，我就不多说了。

很多人想问的是，国内开发商这么多，摘得中国REITs发展史上两个标志性的排名前列，并且获得“我国REITs发展史上的里程碑式产品”如此高评价的，凭什么是保利？

答案很简单，租赁时代，保利在租赁住房的打造与运营上，拥有少有的优势。

一

不管你认不认可，租购并举的时代已经到来，这是大势，由不得你我。

政策和理论层面不再啰嗦了，说几个简单的例子，你就清楚了。

1、土地供应大规模转向租赁住房和保障性住房。

据中国网地产不完全统计，2017年全年，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、重庆、苏州、天津、佛山等9个重点城市，涉及的住宅自持用地150余宗，自持体量约515万㎡。

以北京为例，2017年全年北京供应88宗住宅土地，合计提供的住宅土地建筑面积创下近四年供应纪录；年内住宅用地累计成交71宗，有24宗土地涉及到自持，约占北京全年成交住宅地块的34%。

另外，全国多个地市已推出租赁住房用地。今年2月，深圳四宗居住用地出让，其中三宗为租赁住房用地。

2、开发商纷纷进军住房租赁市场。

万科、保利、招商蛇口、龙湖、金地、远洋、旭辉等行业龙头开发商争相布局租赁市场，百强房企之中已有超过30家进入长租公寓领域；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

为什么呢？因为蛋糕太大了！

2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿。

3、 地方政策持续跟进，从供给、金融、财政等方面给予支持。

目前，我国已在13个城市开展集体建设用地建租赁住房试点，北京、郑州均已出台相关试点方案。

再加上12试点城市中部分城市“租购同权”政策的实施，明确鼓励住房租赁消费。排名前列个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。

同时，部分银行积极跟进出台金融支持措施，开发贷款产品便利租房者融资。2017年11月，建行深圳分行推出国内首款个人住房租赁贷款“按居贷”，较高可贷额度为100万元，期限较长为10年。

除此之外，各地政府通过调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费。

二

任志强曾说，企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去……

为何会有如此一说？

因为与住房买卖市场的“一锤子买卖”不同，租赁市场的链条太长，项目收益期长、资金回笼慢；且服务环节多，后期需要强大的运营能力、庞大的服务团队来支撑。

有业内人士用“三高一低”来总结当前长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入低——在我国大多数重点城市，住宅租金回报率往往不足 2%，与国际上 5%左右的平均水平相差甚远。

据《中国证券报》报道，北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年，初期装修成本约200万-500万元，人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房，一年租金也才400万元-800万元上下。

你算算，得多少年才能回本？这对任何一个企业来说都是一个考验。

万科A董事局主席郁亮就表示，从回报率来说，公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。

龙湖冠寓CEO韩石也称，龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

事实上，在“竞自持面积、自持年限”这一方式刚出现之时，就有人悲观的宣称“中小地产商的末日来了”。

因此，并不是所有房企都能玩转租赁的，综合来看，必须具备量大条件：

1、 资金实力：优良的企业信用，低成本的融资渠道和强大的现金流回款能力

2、 运营能力：强大的品牌影响力，优质的客户资源和专业的商业运营能力

当然了，这个只是基础，要把租赁做大，做好，任志强说的另一句话同样重要：

这项政策若一定要持续下去，只能用REITs，也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题。

三

玩租赁很难，但并不表示没人能玩。比如，保利地产。

作为大型央企保利集团旗下上市公司，保利地产的资金实力和运营能力稳居排名前列梯队：

1、在运营能力上，保利在全国60多个城市有300多个房地产项目，具备丰富的房地产开发经验。

2、在资金实力上，保利长期盈利能力保持稳定，毛利率保持在30%左右，净利率在10%左右。经历了近几年去杠杆、调财务过程后，公司开始加速拓展土地储备和销售规模，市占率不断提升。

同时，保利很早就认识到，REITs是与持有运营商业模式较佳匹配的金融工具，并从战略的高度加大在租赁住房和金融领域的布局，为自身存量资产的证券化做好了充分准备。

这其实也就是保利地产一直在提的，以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的“一主两翼”业务板块布局：

1、 在租赁住宅领域，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

本单REITs在产品结构设计方面，正是以保利地产自持的这些租赁住房作为底层物业资产。

2、 在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016-2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅、超过100万平方米，自持总计建面超17万平方米，自持地块数量居房企前列。

这些土地多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利REITs的成功发行提供了资产基础。

3、在金融领域，保利搭建了专门的REITs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任保利住房租赁REITs项目联席总协调人，其优秀的资本运作能力为此单产品的顺利实施提供了有力保障。

据保利透露，目前公寓板块在运营项目13个共1293间房，分布在全国9个城市。预计在2020年完成全国11个重点城市的布局，管理运营总面积达1200万平方米。