当年香港边上的小渔村，被小平同志用笔一圈，就成了赫赫有名的大都市。从此，小平点石成金的事迹传唱于大江南北，深圳也成为中国现代史上少有的奇迹。

无数追随者都挥舞着魔法棒，疯狂地冲着脚下的土地大吼变变变，模仿着小平同志的妙手绝技。

壹

中央别墅区，号称北京较早的高档别墅群落，历经20余年的发展，形成天竺、后沙峪、香江等多个板块，区域配套已经相当成熟。而随着传统区域发展的饱和，寻找一个新的开发点似乎迫在眉睫。

孙河组团，恰恰处在天竺、后沙峪、香江三大板块围合之处。167平方公里的绿色汪洋生态区，温榆河200米宽的绿化带，奥特莱斯、欧陆广场等购物中心，马术俱乐部与高尔夫球场……种种先天的基因，让其具备了成为别墅的优秀品质。

2012年，刚刚完成孙河组团拆迁的土储人员，直勾勾地盯着这块弹丸之地。从动员村民搬迁，到如今出让首宗地块，整整花了三年。孙河组团拆迁成本的高昂代价，也注定了它要承担起价值不菲的期望。

据当时的政府工作人员称，朝阳区对孙河组团实行的开发策略是整体拆迁、规划设计以后，才开始进行土地出让，并且早在土地开始出让前，地铁15号线孙河站就已经开通。与以前边拆迁边建不同，孙河板块是北京为数不多的先整体规划后开发的板块。

一个点石成金的机会正在浮现。

贰

如此优质的、上风上水的、少有的、得天独厚的板块，建设普通住宅终究显得有点LOW B，但是建设高档别墅区，市场会认可吗？较初，ZF没底儿，开发商没底儿，吃瓜群众更是表示一脸懵逼。

当年8月份，北京国土局小心翼翼地挂出排名前列块地试水。

公告显示，地块出让面积66293.31平，建筑面积72923平，1.1的容积率，妥妥地是要建别墅。当时定的起拍价是13.528亿，折合楼面价18500元/平，够低吧！但是开发商们却不太买账。

彼时，周边的高端项目如财富公馆、兰花苑售价均在25000元/平米以上，如何盈利，极度考验着开发商的操盘能力。

竞拍仅10轮，就被龙湖轻松捡漏。虽然地块并未触及上限，但是2万/平的楼面价已能排到当年帝都的前十。首战告捷，也标志着孙河组团在北京楼市的地位的初步确立。

4个月后，当泰禾再次拿下该地块时，楼面价已逼近3万。泰禾经过“艰苦绝伦”的战斗，以近50%的溢价率+配建2000平公租房，勉强从12家房企中挣脱出来。

孙河地块热拍，也成为当年北京土地市场异常火爆的缩影。2013年2月28日，北京13宗地块齐出让，一天时间卖出107亿。时任万科执行副总裁的毛大庆感慨，大家是有点疯狂了。

开始飙了车就很难停下来。别墅市场的少有，土地市场的疯狂，地块周边房价的飙升，助推着孙河地块走向地王高潮。

2013年6月，排名前列吃螃蟹的龙湖推出别墅新作——双珑原著，排名前列次开盘的36套房源，当天就被全部认购，金额达到37亿元，实际成交均价在4-6万/平米之间。

龙湖双珑原著的热销，除却自身产品打造能力，孙河组团的抢手也是重要原因。而高销额，反过来又推动了周边地价的高涨。

7月份，中粮经过70轮竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平保障房拿下HIJ地块，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平米，刷新北京单价地王。

有房企内部人员回忆，房企如惊慌失措的购房者一般，先买票上车心里才踏实，对于房企，谁先拿到地谁心里就踏实。泰禾董事长黄其森称，仅仅半年时间，中粮的地价就到了4万8，这样来说泰禾就变成聪明人了。

而政府在招拍挂策略上，抛却了较初的羞涩，越来越显得得心应手。

当时有开发商就指出，政府在拍卖中采用“强中强”的拍价逻辑。先出让中强属性的土地(即泰禾·院子，地块容积率1.1，楼面价29469元/平)，奠定区域价格的标杆；其次推出次强地块(即首开琅樾，地块容积率1.4，楼面价26358元/平)，奠定区域的底价，使区域的土地价格控制在底线之上；再其次拿出相对较好的地块(即中粮瑞府，地块容积率1.08，楼面价48444元/平)；较后推出整个区域较好的地块，为区域地价的“天花板”，接下来孙河地块的发展确实如他所料。

叁

2014年，北京楼市陷入低谷，全年住宅新房网签量为99024套，比2013年同期大幅下滑22.6%，这一数值为2006年以来第二低值。万科董事长郁亮甚至亲自在人民日报撰文称，房地产进入了白银时代。楼市不景气，销额下降，血拼孙河的开发商，再也没有一掷千金的壕气。

此时地王高产的孙河组团地块，两宗地块均以流拍收场。被套住的中粮瑞府内心更是一万个CNM，迟迟不肯开盘。

更富有戏剧性的还在后面。

2015年9月，流拍的孙河CDE地块再次挂牌出让，被保利首开以5.38万/平的楼面价竞得，相比2014年涨了2万/平。无数房企哭晕在厕所，然并卵。这宗地块就是今天的景粼原著。

一周之后，孙河K地块由懋源29.4亿+异地建设9.6万保障房竞得，楼面价高达5.8万/平（除去养老），成为仅次于当年葛洲坝樊家村7.7万/平的区域地王。

舆论一片哗然。从此之后，再也没有人怀疑孙河组团地块的价值。即便是执行7090新政的2017年，孙河地块照样不乏买家。

2017年5月13日，中粮天恒旭辉以45.75亿元，31%的溢价率，拿下了接近9万平的2902-86地块，折合楼面价51251元/平。值得注意的是，地块进行了较高限价，销售均价不超过67516元/平，并执行了7090新政，也就是说，700万就能住到先进别墅区。

2017年9月7日，18家房企齐聚国土局，上演着317新政后土拍的较后一场狂欢。泰禾以59.6亿元、36%的自持面积竞得该地块，溢价率为49%。有媒体推算，各种成本加到一起，实际楼面价高达68000元/平，而地块较高限价71657元/平。

2018年1月4日，孙河一宗体量接近10万平的地块成交，被首创远洋联合体以61亿元摘得，溢价率9.3%，楼面价61347元/平。

2018年1月17日，中粮旭辉仅1轮即成交，楼面价57152元/平。

感情是孙河地块又预冷了？遥想2013年，中粮70轮举牌拿下HIJ地块，楼面价才48444元/平；2015年，懋源经过90轮竞拍，拿下2902-L01地块，综合楼面价5.3万/平。至于为何1轮便结束竞拍，心里有数了吧。

肆

眼下，孙河组团仅留下两个待出让地块，2018年推完应该是大概率事件。自2013年龙湖双珑原著、泰禾北京院子等别墅项目启动开始，后续中粮瑞府、首开琅樾接替入市，再加上2016年开盘的景粼原著，几年中别墅产品快速迭代，不断提升着孙河组团的逼格和档位。

短短5年，这个“小渔村”实现了十八线艺人到一线演员的华丽逆袭，并且和北面的温榆河绿化带，南面的望京高档商务区实现了无缝联姻。而在这砥砺奋进的5年中，孙河组团已累计入账406亿。这是什么概念？举个例子，2016年北京全年的宅地成交额是852亿。

点石成金，成功了吗？没有吗？真的成功了吗？

你猜，下一个砥砺奋进的五年，又会在哪？