70年后你的房子归谁?终于有专家专门出书为你解读了!

浙江人民出版社 2017-11-17 18:40:00
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760年春,杜甫于成都郊外浣花溪畔盖一草堂安顿其家。翌年八月,草堂在瑟瑟秋风中摇摇欲坠。杜甫为此百感交集,遂写下《茅屋为秋风所破歌》以记之,表达了“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。 时至今日,住有所居依旧是大部分人的渴望。

760年春,杜甫于成都郊外浣花溪畔盖一草堂安顿其家。翌年八月,草堂在瑟瑟秋风中摇摇欲坠。杜甫为此百感交集,遂写下《茅屋为秋风所破歌》以记之,表达了“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。

时至今日,住有所居依旧是大部分人的渴望。多少人,为了拥有属于自己的、更方便使用的、更具安全感的住房,奋斗毕生。

而事实上,买了房也并不能一劳永逸。国有住宅用地土地使用权较高年限是70年,不是永久。很多购房者纠结、焦虑那70年的土地使用权期满后,倾其一身换来的房子该怎么办呢?

《物权法》规定“自动续期”,但对是否有偿采取模糊和回避策略,认为出台这一事关广大群众切身利益问题解决方案的条件尚不成熟,且到期的案例很少。

直到2016年4月,温州出现了首例“20年国有住宅土地使用权到期续期,要交房价三成”的事件,一时间引发全国性的舆论波动:

70年“大限”来临时,自己这套房屋的命运到底会怎样?70年后难道还让自己的后代再缴纳一笔价格不菲的土地出让金?如果70年后还要再交钱,自己是否等于是长期的租房,那当了这么多年的“房奴”是否值得?

温州事件引发了无偿无期限续期、有偿有期限续期等不同观点的热议,让“到期国有住宅用地如何续期”的问题走到了必须回答的历史节点。

▲如何回答?

现在,终于有专家出了国内排名前列本专门研究国有住宅用地使用权续期问题的著作——《国有住宅用地使用权续期问题研究》。

这本书是浙江大学土地与国家发展研究院组织多位专家共同研究的成果。

主要作者吴次芳是全国土地制度改革、全国国土规划、全国土地利用总体规划、全国土地整治规划等咨询专家;董祚继曾任国土资源部规划司司长,现为国土资源部调控和监测司巡视员。

书中,专家们分析了土地续期问题考量的维度和逻辑、特殊性,以及有偿和无偿续期的利弊与难点等,为“70年后房子怎么办”设计了可供选择的方案,同时还提出了财富分配的伦理问题和若干建议。

本文摘选其中关于“续期处置方案设计的总体思路”的部分内容,供大家阅读参考。

思路一

差别化对待续期问题

我国实行土地公有制,而土地公有制决定了续期处置方案设计必须以有偿续期作为基本准则。在兼顾不同群体利益和需求、充分考虑住宅用地商品性和社会性的基础上,宜采用差别化的总体思路来处置续期问题。这种差别化主要考虑三个方面的因素:一是住宅用地的需求类型和性质,是基本需求、适度需求还是奢侈需求或投资需求;二是住宅用地所承载的建筑面积大小和数量;三是住宅用地的不同级别和价值量高低。

1

依个人需求级别

决定资源配置优先顺序

按照需求溢出理论,因需求价值的不同,个人需求从低到高可分为三个层级:人道需求、适度需求和奢侈需求。

①人道需求,其是保障人的生存、健康及基本人格尊严所必须满足的需求,如温饱需求,若不满足则无法生存或失去做人的基本尊严。这是一种基本需求,也是保障人权的重要体现。

②奢侈需求,其是个人过度享乐和炫耀的需求,其消耗社会资源较多,只有少数人能够得到满足,即便得不到满足,也不会对人的基本生存产生实质性影响,如各种奢侈品的需求等。

③适度需求, 其是超出人道需求且不属于奢侈需求的个人需求,即介于人道需求和奢侈需求之间的个人需求。人道需求、适度需求和奢侈需求这三种需求的价值正义性依次递减。而解决不同的需求溢出问题的顺序则是依据这些个人需求自身的价值或正义性——价值越高或正义性越强的个人需求, 越优先享有解决其需求溢出问题的权利(刘太刚,2012)。

 

在中国,土地资源是一种公共资源,从全人类角度看也是如此。从公共管理的角度看,由于配置公共资源的目的是为了解决个人的需求溢出问题,所以公共管理应遵循需求溢出问题的解决顺序来决定公共资源配置的先后顺序。

也就是说,土地资源的配置之道就是依据个人需求的价值顺序或正义性来决定资源配置的优先顺序。由于土地资源具有少有性,其保障的公民需求必然是有限的。

所以,就三个层次的个人需求而言,在资源约束的条件下,土地资源配置之道在于优先保障人道需求,适当保障适度需求,对于奢侈需求要加以抑制或引导,以避免少数人的奢侈需求挤占多数人的人道需求和适度需求所需的土地资源。

人们对于住宅用地的需求也是如此,以基本生产生活居住为目的的需求属于人道需求,以房地产投资和增值为目的的需求属于奢侈类需求,介于二者之间的属于适度需求,如超过基本生存居住面积但又没有达到奢侈性居住面积的房屋需求。

由于土地资源固有的少有性,因此,国家在住宅用地的配置中,应该对公民的不同层次的需求进行差别化对待:

●将有限的土地资源用于有限保障公民的基本居住需求(人道需求),实行无偿自动续期,以实现“居者有其屋”;

●对以投资为目的或者追求过度享乐和炫耀的住宅奢侈性需求,应予以抑制或限制,实行有偿自动续期,收取相对较高的续期费用,实现土地资源的集约利用和社会公平正义;

●而对于介于二者之间的适度性需求,应当公平对待,适当收取较低的续期费用。

2

依城市地段级别

收缴续期费用

城市住宅用地由于区位不同,在级差地租规律的支配下,土地资产的价值量可以相差数倍、数十倍甚至数百倍。

也就是说,由于土地等级不同,会产生不同的级差收益,优越的地段便可获得更高的超额利润。城市级差地租的实质,是城市土地区位级差收益形成的超额利润被土地所有者收缴后转化而来的地租。较简单的表现就是位于市中心的土地价格一般高于郊区土地价格。

就住宅用地来说,人们对住宅用地的追求很大程度上是对周边的公共产品的追求,如周边完善的基础设施(如教育、医疗、娱乐、交通等)以及优美的生态环境等。如果设施完备、环境优美,相应的房价就较高,事实上这也反映了建筑地段级差地租的特点。

芬兰在出租住宅用地时,就是根据土地级差收取不同的租金,同时以公共服务为目的挂钩租金金额,较大程度地实现公共目的(王永凯,2016)。芬兰有一大部分土地“归社会所有”,即公有,其公有土地出租实行年租制,即承租人按年支付土地租金。同时,他们将住宅用地分为好、中、低三等。

对于较好地段的住宅用地,以公开拍卖方式出租,年租金设定在土地市场价值的4%;

一般地段的住宅用地以协议方式出租,年租金设定在中等土地价值的4%, 中等土地价值一般低于市场价值5% ~ 10%;

如果地块用于建设补贴性住宅,市政府的协议年租金则通常定为土地评估价值的4%,一般低于市场价值20%。

在年租的收取上,以土地的合理开发利用以及住宅的可消费性为导向,又通常和消费物价指数等挂钩,考虑了民众的可承受能力。

我国在进行住宅用地出让时,采取的是一次性收取土地出让金的形式。土地出让金的实质是国家作为土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和,它具有地租的性质(王美涵,2005)。

土地出让金的收取也遵循了城市土地级差地租的原理。后期的续期费用和首次的土地出让金本质相同,因此在考虑住宅用地使用权续期费用时,可以借鉴芬兰土地级差的年租收缴方式,依据城市级差地租原理,为体现城市土地的不同级别,以城市级差地租为缴费基础,同时以保障公民的基本居住需求为目的挂钩续期费用,较大程度地实现“居者有其屋”和社会公平正义的目的。

思路二

征收不动产税附加续期年租金

征收不动产税是世界各国的通行做法,对于推进社会公平、调节资源分配、增加政府收入、提高资源节约集约利用水平等都有重要作用,还能在一定范围内抑制土地投机,一定程度上抑制房价泡沫的发生。无论谁都要缴税,收入高的人必须支付更多的税。

征收不动产税可以抑制富人占有更多宝贵的土地和其他住房资源,即多占可以,住豪宅可以, 但要多交税,而且要计累进税率。穷人在必需范围内占有的住房资源可以是零税率,或者象征性的低税率,政府为低收入者所建的住房和低价值不动产一般不用纳税。

2011年国家开始在上海和重庆两地试点征收不动产税,试图全面推进不动产税征收。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60 平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180 平方米,刚好人均60 平方米,又新购一套100 平方米总价100 万元的住房,那么其一年应缴房地产税4200 元左右。但两城市试点并未实现预期目标,效果乏善可陈。 

2013 年,十八届三中全会再次提出“加快房地产立法并适时推进改革”。

2014 年的《政府工作报告》中首次提出了“做好房地产税立法工作”。在当年两会上,全国人大新闻发言人傅莹以及时任财政部部长的楼继伟相继强调,将推进房地产税立法,这是中国官方首次明确房地产税取消试点思路,转至立法先行。 

2015 年,房地产税立法被纳入全国人大常委会立法规则。其后,全国人大财经委、财政部、北京大学和中国政法大学的专家们,均对媒体释放过2017 年通过立法的信息,依据主要是本届全国人大的任期到2017 年。

当然,征收房地产税是一个极其复杂的问题,2017 年是否会真正实现房地产税征收立法,尚存在很大的不确定性。因为列入一类立法规划,较后在全国人大任期内没有完成的立法比比皆是,列入不见得一定会完成(马光远,2016)。

不少研究表明,房地产税成为地方收入的一部分后,地方有财力改善公共服务质量,促进公共服务水平提高,并且可以减少因政绩考核压力而进行的大规模城市基础设施建设,扭转地方支出结构扭曲的状况,实现帕累托改进,提高社会福利水平。

另外,房地产税作为显性税收可能会使它比其他税种更容易遭致居民不满,但这种“不满”能增强居民的纳税人意识,同时也能强化公众监督意识,促使地方政府为辖区内提供更多公共服务,有助于政府职能转变。

土地保有环节征收房地产税能给地方带来稳定且可持续的财政收入,对减少地方土地财政依赖有重要作用(闫勇、姚思宇,2015)。不管2017 年是否会通过房地产税立法,但从国际经验、国家意志和发展趋势看,征收房地产税是必然的,时间也不会在很久的未来。

征税是国家的一种强制性行为,收取年租金是国家土地所有权的经济实现,两者在理论上不可相提并论。但如果分开收取,一是会大大增加交易费用,使社会交易成本显著提升;二是会容易造成两者之间的不协调;三是会给大众心理造成租税重复收取、负担过重之感,因为就居民和企业而言,无论是税或租都是一种货币支出或者财政负担。

因此,到期住宅用地续期宜采用征收不动产税附加续期年租金的方式。

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